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孙宏斌的“瑕疵”,融创中国的水分

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一号说:
论一个老戏骨的镜头修养

  融创中国(01918.HK)于日前发布了2021年3月销售简报,前3月合同销售额同比增长88%,业绩不错,数字也很吉利,不知道算不算孙宏斌认为的“调控”之功?

  孙宏斌对“调控”的“拥护表态”发表于融创中国2020年业绩发布会上,当时曾语惊四座。

  3月12日,与姗姗来迟的融创中国2020年年报不同,媒体记者们正在焦急地等待着融创中国业绩发布会的主角——孙宏斌的登场。

  毕竟,老孙可是地产圈的老戏骨了,年年都有金句,台词脚本都不用加工,直接放进标题,就是一篇妥妥的流量稿。

  果然,老孙这次又没让大家失望。

  

“我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了,不调控的话房价和地价都要上天了。
不调控的话,对开发商来说地价比房价涨得快,赚不了钱。老百姓也买不起,不调控对谁都没好处。”

  业绩会上,老孙如此说。

  只不过,拥抱调控、操心民生这样的话,从一位美籍地产商的口中说出来,总觉得有点违和。

  当然,今年的业绩会上,老孙语录不仅留下了“盛世年华”,还留下了融创的“瑕疵”。

  利润大注水,近1/3是纸面财富

  作为最早公布财报的头部房企,孙宏斌对自家业绩显然信心满满。

  融创中国的财报显示,2020年营收为2305.9亿元,同比增长约36.2%,毛利约为人民币484.0亿元,较去年增长约16.9%;归母净利润为人民币356.4亿元,较去年增长约36.9%;核心净利润约为人民币302.6亿元,较去年增长约11.8%。

  与此同时,2020年末融创中国净负债率降至96.0%,现金短债比也提升至1.08倍,换言之,一年之内融创将原先的“三道红线”全中,成功刷绿了两条,唯独剩下剔除预收款后的资产负债率未达标了。

  数据显示,截至2020年末,融创中国资产总额11084亿,负债总额9306亿,资产负债率84%,剔除2738亿的预售款后,融创的资产负债率约为78%,也已很接近翻绿了。

  但融创真的这么优秀吗?我们不妨来拆解一下这些核心财务数据,特别是挤一挤其中不可持续的水分。

  首先,是同比大增的归母净利润356.4亿元中,有27%的利润来自公允价值变动

  年报显示,2020年融创中国金融资产公允价值变动收益净额达到了96.56亿元,较2019年同期的7.8亿元大增1137%。


  公允价值变动,往往是房企年报粉饰财务报表的利器,但这部分的利润只停留于纸面数据,并不产生真金白银的现金流,所以大家也就看个高兴。而融创在2019年度时这一数字仅为7.8亿元。

  如果刨去这部分的纸面财富,融创在2020年的净利润与2019年几乎没有增长。

  其次,是融创2020年另外两大利润增加利器:卖项目与卖股权。

  众所周知,去年融创与黄红云围绕金科的股权之争落下帷幕,最终融创分两次,分别以47亿元、21.36亿元的对价出售了其持有的约16%的金科股权,其中11%为车建兴旗下的红星地产接盘,当然,车老板接了孙老板的盘后,最近的日子也不好过,那是后话。

  由此,融创中国2020年的年报显示公司当期财务收入42.91亿元,可见投资金科股权,收获了丰厚的财务回报,要知道,2019年融创中国的财务收入是-36.25亿元。

  出售项目公司方面,年报显示,2020年融创中国旗下的联营公司出售及减资额度高达102.08亿元,较去年同期的14.28亿元大增614.85%。


  事实上,在去年3月的投资者会议上,孙宏斌已经表态,为平衡风险,融创会坚决卖资产,酒店、乐园都是代售商品。甚至坦言,

  

“只要有人愿意接手,稍微打个折卖也行。”

  只不过相对于公司业绩,特别是盈利能力而言,无论是卖股权,还是卖项目,都是不可持续的。

  毕竟,在诸多财务美颜手段的加持下,2020年的毛利率、净利润率好不容易分别达到21%、13.1%,较2019年的24.5%、16.6%同比均大降了3.5个百分点。未来,融创的盈利水平究竟如何,恐怕会逐渐现形。

  1/3土储数据存疑,规模成长承压

  融创2020年有一个“伤疤”最不愿被外界提起,就是去年初定下的6000亿销售目标没有完成。

  年报数据显示,去年融创实现合同销售金额5752.6亿元,同比仅增长3.4%,位列行业第四位,按照全年销售目标6000亿元计算,全年目标达成率约95.9%。

  这一数据相较于2019年20.7%与2018年27.3%的业绩增速,去年业绩增长明显下降。


  要知道,在去年的业绩会上,融创中国总裁汪孟德表示2020年做到6000亿+的销售目标是没有问题的,孙宏斌也补充说,超过6000亿是肯定的

  没想到,总裁和董事长都是说话不算话的。

  对此,孙宏斌在今年3月份的业绩会上解释道:“这么调控加上疫情,少卖200亿,没有必要弄到6000亿,6500亿我也能弄到。”

  都说女人翻脸快,没想到老孙也很快。颇有一种“我不是不行,我是不高兴”的阿Q精神。

  当然了,男人嘛,不能说不行!

  回过头来看,去年初的时候预计融创2020年可售货值8200亿元,所以定了个6000亿的目标,按照去化73%来匡算算是业内的乐观预计,但最终去化率为70%。

  年报显示,今年预计全年可售货源将超过9000亿元,如果保持去年的去化率,则销售额仅有6300亿,离今年立下的flag6400亿恐怕也差了那么点,而且业绩增速仍然维持低位。

  所以明年的业绩会上,孙宏斌会不会被“打脸”还是让人有所期待的一件事。

  此前,海哥在盘点融创业绩的时候,发现2020年是融创全面降速的一年,背后固然是有其降杠杆、降负债的诉求,尤其是在拿地方面,据年报数据,融创2020年权益拿地金额约687.3亿元,较上年同期1007.0亿元大幅减少31.7%。

  业内人士都知道,土储是房企的生命线,拿地数据的大幅下滑,将会在未来半年到一年内体现在销售上面,这一点从前十房企的位次变化就能看出来。

  与此同时,土储数据方面,年报披露,融创去年新增土储5877万平方米,新增货值约7261亿元。截至2020年末,融创累计土储约2.58亿平方米,累计权益土储约为1.61万平方米,土储权益占比约为62.4%,土储预计货值约为3.1万亿元。

  但海哥整理了融创自上市以来披露的销售和拿地数据,发现了诸多疑点。


  从2011年至2020年,融创中国累计取得了2.3485亿的销售额,销售面积累计为1.5222亿平方米,新增计容的拿地面积累计为3.2929亿平方米。

  从上述数据看,融创中国10年来共取得了3.2929亿平米的土储,刨去已销售的1.5222亿平米,剩余的土储应在1.77亿平米。

  那么2020年年报中披露的2.58亿平米的土储,与1.77亿平米的应剩土储,相差了8100万平米,几乎占总披露土储的三分之一。

  请问融创中国,这多出来的8100万平米土储从哪里来的?是业主们的退房吗?

  由此可知,要么是融创此前的销售额存在水分,要么是年报中披露的土储存在水分。

  但,这个水,有三分之一那么多。

  成本攀升发债遇冷,资本市场预警

  相对于烈火烹油的舆论场,资本市场是冷静的,相对而言,投资人更为理性。

  融创究竟怎么样,投资人心里有杆秤。

  今年1月,融创房地产集团有限公司(下称融创地产)面向专业投资者公开发行的2021年公司债券(第一期)在深交所上市。

  公开资料显示,该债券计划发行规模不超过30亿元(含30亿元),分为4年期(21融创01)和5年期(21融创02)两个品种。所募资金将主要用于偿还公司债券。

  怎么说也是前4强房企(当然,今年已经退居第5了),一般头部房企的公司债,会是债券市场的香饽饽,超额认购也是常有的事。

  但这一次,融创意外遇冷。

  债券发行结果公告显示,本期债券发行时间为2021年1月18日-1月19日,最终21融创01实际发行规模为15.8亿元,票面利率为6.80%,相较于此前发行的公司债,利率成本大幅增加,如去年上半年,融创于发行的2+2年期债券,利率仅4.78%。

  至于5年期的债券,并未实际发行。这意味着融创本次发行债券的募资完成率低至52.67%,在今年初已发行的62只公司债的募资完成率排名位列倒数,也成为了资本市场最受冷遇的头部上市房企。

  可资比较的是,今年1月同时发行两个品种公司债的房企还有龙湖和绿地,计划发行规模均为30亿元。其中,龙湖募资完成率刚好是100%;连深陷债务泥潭的绿地,募资完成率也达到了86.67%。

  两相比较,融创可能心里更冷了。

  到了今年四月份,融创房地产集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)又开售了,发行规模不超过20亿。

  这一次,或许是接受了第一期发债遇冷的教训,将票面利率提升到了7%。

  4月6日,据深交所披露,融创的第二期债券已于2021年4月1日-4月2日发行,最终实际发行规模为20亿元,票面利率为7.00%。

  想必,融创心里苦啊。

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