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贵阳主城一环边2号线地铁旁,这三个楼盘你怎么选?

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  导语:

  买房时,总是流传这样一句话:老城看情怀,新城看趋势,新老城区都是未来。

  但无论是新城还是老城,我们都喜欢选择周边配套成熟,交通便利的房子。

  对于油榨街,“旧、拥堵、甚至有点破”是我初来贵阳时对它的印象,并且它那局促的环境甚至有点“脏兮兮”的感觉,真的不愧“油榨”这个名。

  其实以前的油榨街是贵阳最繁华的区域之一,只是随着时间的流逝和城市的发展,渐渐不复往日繁华。

  城市在变,生活品质在变,在新城区加速发展的同时,老城区的建设也在有效推进着。随着不断有房开在这个区域拿地,旧小区不断拆迁,新的高楼不断涌现。

  油榨街越来越现代化了,这是我现在对它的感受。

  接下来,我们就来具体看看位于油榨街附近的三个楼盘:

  从地铁2号线油榨街站下车,走到首钢·贵州之光的售楼部,我大约用了十多分钟(因为售楼部前面规划建U型磁极地标建筑的地块很宽,目前作为临时停车场)。

  项目位于油榨街10号,南临有被誉为“贵阳龙脉之首”的南越山,东临“贵阳八景之一”的森林公园,贵阳千园之园——台炮山公园位于项目之中。


  实景图

  作为首钢地产在贵阳的第一个项目,整个体量非常大,共有125万方,建筑面积540万方,业态涵盖住宅、写字楼、公寓、酒店、商业、学校、医院、体育馆等。

  值得一提的是,项目规划建设的约280米的U形地标建筑,光从沙盘图以及效果上就能感受它的独特了,妥妥的网红限定款没跑了。



  沙盘实拍图、效果图

  交通便捷,配套成熟

  而且项目享有23万方的红星美凯龙、24万方的爱琴海购物公园、花鸟鱼虫市场以及项目内的地下潮街、不夜城等共约72万方商业资源。

  爱琴海购物公园和预计于花鸟鱼虫文旅小镇(以前是贵阳阳明花鸟市场)今年年底开业。

  除了老城区原有的医疗配套之外,项目还规划打造5.6万㎡医疗配套,包括医院和疗养中心。

  油榨街毕竟是老城区,堵归堵,交通网还是发达的,油榨街、富源北路、贵惠大道等纵横交错主干道交通路网。(部分建于项目内部的道路并未完全通车,有今年年底通车的路段,最晚在2023年年底实现全部通车)

  大盘的好处之一就是在一条地铁线上,可以享有几个站,地铁2号线的油榨街站、贵钢站、富源北路站都经过项目,贵钢站还位于项目内部,临近光逸组团(6#地块)、光耀组团(9#地块)、光禧组团(11#地块)等,与地铁四号线(未开通)交汇换乘。

  还有BRT快速公交枢纽站,多条公交线路无缝换乘,通达全城。

  优质学位,甲秀小学+十八中

  项目还是妥妥的学区房,项目内部共配建5所幼儿园,其中位于10号地块的幼儿园预计于今年9月份开始招生。

  2所小学:甲秀·翠微小学,2020年9月已经开学,甲秀·萃元小学,今年九月份开始招生,与幼儿园同步,10#地块的房子今年九月份交付。

  1所初中:首钢·贵州之光十八中集团校(配建初中)建设中,在3号地块,72班制。

  真真集合了山景房、地铁房、学区房等优秀基因于一体。

  户型方正,总体还“过得去”

  项目目前在售的是9-2#地块的住宅,光耀组团建面约108-161㎡,单价约1.2w/㎡,可享3个99折的优惠,公摊:20%,毛坯交付。总层高有46层、33层的高层,梯户比有三梯四户、五梯八户的,车位配比1:1.5。

  来看一个项目161㎡的户型图:


  户型在整体上中规中矩,这个户型是项目的所有户型中我相对比较喜欢的,足够方正,方正的户型一般得房率较高。

  而且这个户型开间很大,宽2.4米,长12-13米的大阳台足够吸引人的目光,要知道,多少关于诗与远方的畅想,是从这一方幽静的小天地萌芽并开始的。

  不过也不是每个人都能拥有做“诗与远方”这样的梦的机会,像这样的大户型单价大约要1.3w以上才能买到,所以拥有这个“小天地”的161㎡的户型,总价大约要210万左右才能拿下。

  跟随着置业顾问的脚步参观了140㎡和161㎡(用150㎡的空间)做的样板间,不知道是不是当时一起参观的人比较多的原因,总觉得两个户型的样板间都没有很宽敞的感觉。

  不过这里需要注意的是:大阳台一半是封闭的(不算赠送),另一半是不封闭的(算半赠送)。

  正常首付(也就是说无低首付政策啥的),可用公积金,省和市都可以用,但是要执行最新政策。

  有意思的是项目签约了两个物业公司——万科物业和龙湖物业,1-3期为万科物业,4-7期为龙湖物业,略微奇葩。

  两家实力不凡的物业同台PK,总不会砸了自己的招牌吧,那肯定都是不服输的。(业主就偷偷笑吧)

  大盘的好处之二就是存在就能让该区域发生天翻地覆的变化,现在的油榨街不仅看起来更加宽敞了,也会越来越繁华。

  不过大盘也不全都是优点,项目最先开盘售卖的房源今年9月份就要交房了,但现在在卖的最晚有2024年才交房的,还不算没有开出来的,那就更晚了。

  最先搬进去的业主,也不能现在就享受到项目的便利配套,后期开发的房子还在没日没夜的施工中,那不就是要住在“工地里”好几年吗?

  早买早享受,后期价格有可能越来越贵,这得看大家的选择了。

  距离首钢很近的项目融创·国宾道,占地面积25万方,建筑面积98万方。

  从首钢出来走路到国宾道,大约20分钟左右。项目位于花冠路、逸天城对面,整个项目是统一规划的,所以前后交房的时间不会横跨好几年那么尴尬。


  实景图

  成熟区域,繁华不言而喻

  从国宾道项目所在的位置来看,城市界面建设相比于首钢是要更加繁华的,项目位于逸天城斜对面,从逸天城旁边的花冠路北段方向,就是省委、甲秀楼等所在的位置。周边还有省军区、省医、市医、贵阳大剧院、贵州省民族博物馆、贵阳市图书馆等配套。(挺厉害)

  于住宅的底部自建3万方商业,除了与斜对面的逸天城对望,距离红星美凯龙、爱琴海购物公园也在2公里左右的距离,以后两个项目的业主想到对方小区里的商场吃个饭、逛个街啥的也比较方便。

  而且项目所在的位置距离喷水池也不远,所以老城区的核心商圈平时去逛逛也是很方便。


  效果图

  项目一期是沿着花冠路呈一字排开的,几乎每一栋都沿街,吵不吵还不好说,但这种形的小区内部不好做绿化。

  走进项目的营销中心,由于不逢项目的“同行接待日”,蹭了一下置业顾问给其他看房人员的介绍。

  鉴于融创对项目的口碑和名誉有“严格的保护制度”,提醒同行如要踩盘要提前联系他们(第一遍说联系前台,第二遍说联系策划,第三遍说联系领导),这样他们才“欢迎”踩盘参观。

  项目的住宅是沿着花冠路以南布局的,朝向南岳山(山景房),虽说贵阳不缺山,但是直接临大山的小区也不多。

  (南岳山,约2200亩,有贵阳市“龙脉之首”之称,因山脉绵长又名“长连寿山”。据悉,清乾隆年间,贵州布政使派专人往江西购买杉树三万余株,栽于南岳山,蓄护城林,造就了今天的茂盛山体。山中藏有一座建于明代的月亮井,如今已成为第六批市级文物保护单位。)

  此外,距离地铁2号线贵钢站约1.5公里左右,项目小区内的一期楼栋近一点的话,只有五百米的距离。


  效果图

  项目只配建有两个幼儿园和一个小学——南明小学分校,目前在建中,建设规模为24个班。这算是体量不大的盘的缺点了吧,要划片就读初中,不过如果划得近一点的就也还好。

  项目在售产品建面约110㎡、125㎡、143㎡(有两种户型,细微差别),单价1.3w-1.5w,毛坯交付。


  上图为143㎡户型的户型图,还有其所在的楼栋分布以及朝向。

  以上我们说了,项目的住宅全部都是朝向南岳山的,所以窗外景观上肯定是很优秀的了。

  户型的设计也不错,开间大,动静分离,还有一个L型大阳台,不过是东北/西南朝向的。

  相比于首钢161㎡的户型,玄关处有个转折,首钢的是一个”穿心箭“似的过道,在私密性的处理上处于略处于劣势。

  恒大南明御府所在的地方有点“背着”的感觉,爬了一个小坡、转了一个小弯,而且道路也不是很宽,对面是比较老的小区,“市面”确实不及国宾道。

  门口有个水口寺大桥公交站,看站牌背后的风景,估计又是个山景房了。


  实景图

  下车后,售楼部门口的水口寺大桥下就流淌着南明河,隐约还能听见流水声。


  实景图(河水很美,要是能够定期清理一下水里的杂物,肯定会更美)

  优秀的区位,吃亏的位置

  项目位于宝山南路和中环路东段之间,南明河的河湾处(1环和1.5环之间)。

  占地9.8万方,建筑面积46万㎡,9栋高层,8栋洋房,1栋公寓以及底部商业。

  由于项目体量比较小,小区内部只规划有幼儿园,划片区就读纪念塔小学、二十一中,不过都在3公里以内的距离,不算远。

  项目的周边有十中、十五中、十八中、二十八中这些学校,看似是个学区房无疑了,但是都不能就读,而且据置业顾问说,能划片就读这些学校的小区,有单价达到2.6w的。

  从这里来看,小盘与大盘还是有点区别的,体量大的楼盘,大多都能规划有中小学教育配套。

  其实项目这个区位挺优秀的,城中心的交通、医疗等配套那肯定都是没问题的,而且距离地铁2号线宝山南路站约1公里左右,是地铁盘无疑。

  但是不平坦的地面导致有点吃亏,感觉像是“躲”起来的一样,不走到面前,你都不知道原来它是在那里,也是“有点偏”的原因。

  还有就是,从项目看南明河的对面,有一个老小区(估计也要拆迁了),然后就到地铁2号线宝山南路站了,看着很近,其实也很近,但由于老小区道路规划的问题,也因为这条河的原因,得绕到桥上过,没法抄近路,从项目走到地铁站口,大约要十多分钟。


  实景图

  颜值不够,价格来凑

  高层目前在售有106㎡、126㎡、140㎡三种面积段的户型,折后均价在1.1w-1.5w,精装送地暖。这个月月底会开出78㎡、113㎡的户型,现在可锁房源。

  洋房共有8栋156户,7层,复式,只有少量房源在售,1.2w均价,毛坯交付。公寓和商业还未开售,车位配比是1:1.3,后期可以租或者买。

  这个价格比起首钢和国宾道,是很实在的了,三个项目位置离得不远,价格差距有点明显,而且首钢和国宾道是毛坯,南明御府高层是精装,洋房才是毛坯。

  而且从项目的沙盘图可以看到,底部打造的是约4.7万方的商业配套,住宅的楼栋有点建在“山上”的感觉,置业顾问说,这样的设计,有点“闹中取静”的意思,要这么说的话姑且也说得通。


  沙盘实拍图

  小区中间还配建有3.3万方的园林景观,1000㎡的铂金会所,设有室内恒温游泳池、健身房、乒乓球室、儿童游乐室等娱乐休闲场所,所以小区的内部景观应该是不会差的。

  我想,项目的前面如果没有“春江滴翠”项目的两栋楼遮挡的话,景观肯定更好(妥妥的水景房,当然也很可能会更贵),不过就现在的距离,也是可以晚上吃完饭到南明河边的路上,散散步、遛遛狗啥的。



  实景图

  从以上的分析对比来看,真的是体量大的盘有大的好处,体量小的盘有小的优势,难以一言以蔽之,三个项目也都各有优势,或配套上、或产品上、或位置上、或价格上,都是要根据自己的实际需求来进行选择、取舍。

  还是那句话,没有完美的楼盘,价格是解决一切问题的良方。

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