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突下狠手!高层连打两针,直击楼市要害!

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  今天,是汶川地震13周年纪念日,相信很多中国人都记得这个悲痛的日子。

  但你知道吗?5月12日,其实还是国际护士节,为了纪念“提灯女神”南丁格尔。

  说起护士,不知道大家会想起什么,站在最前线的白衣天使?漂亮身材好的小姐姐?

  反正此时此刻,我只想起四个字:打预防针。(最近的新冠疫苗,大家都去打了吗?)

  

  但不管怎么样,今天都是一个令人肃敬的日子。

  而且颇为巧合的是,连高层似乎也嗅到了节日的气息,学会了逢场作戏。

  这不,昨天晚上就提前给房地产打了预防针,而且一打就是两支。

  .01

  第一支预防针,来自央妈的《2021年第一季度中国货币政策执行报告》。

  我看了一下报告,大部分关于房地产的内容我之前也说过,这里简单回顾一下。

  第一,从贷款来看,央行在收水,大家的买房热情不低。

  一季度人民币贷款同比多增5741万亿,连2020年的一半都没有,也比不上2019年(9526亿),2018年(6339亿),说明央行确实把水龙头拧紧了。

  而住户贷款增加了2.56万亿元,创了近三年同期新高,足足是去年的两倍多,而且往年全年才5万亿左右,这印证了一季度人们的买房热情高涨,另一方面也跟消费贷款增加有关。

  

  第二,从贷款利率来看,央妈更支持实业,而不是房地产。

  3月,一般贷款加权平均利率为5.30%,与上年12月持平;企业贷款加权平均利率为4.63%,比上年12月上升0.02个百分点。而个人住房贷款加权平均利率为5.37%,比上年12月上升0.03个百分点。

  可见,无论是利率还是涨幅,房贷利率都要高于一般贷款利率和企业贷款利率。这说明央妈更支持做实业,而不是房地产。

  

  第三,房地产贷款增速下降,集中管理制度初步见效。

  3月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额 50.0万亿元,增速较上年末低 0.6 个百分点,低于各项贷款增速1.7个百分点。

  可见,房地产贷款增速不仅比去年年末要低,也低于各项贷款,这就是说明房地产贷款集中管理制度已经初步见效了。

  正如央妈在报告里提到的:“目前,信贷结构优化有序推进,房地产贷款集中度管理制度进入常态化政策执行和实施阶段。”

  

  第四,从货币来看,央妈同样在收水,市场投资欲望出现下降。

  3月末,广义货币(M2)余额227.65万亿元,同比增长9.4%,增速比上月末和上年同期均低0.7个百分点,而且M1增速从1月超过M2后,立刻回落,明显低于M2增速。

  3月末社会融资规模存量为 294.55 万亿元,同比增长12.3%,增速比上年末低1个百分点;一季度社会融资规模增量累计为 10.24 万亿元,比上年同期少8730 亿元。

  这说明最近几个月印钞速度减慢,中国货币政策已经在轻踩刹车,居民和企业的投资欲望出现下降,这对于楼市来说并不是什么好事。

  

  下一阶段,货币政策会怎么样?

  报告提到,稳健的货币政策要灵活精准、合理适度,把服务实体经济放到更加突出的位置,珍惜正常的货币政策空间,处理好恢复经济和防范风险的关系。

  其中,最值得注意的是,央妈说要“珍惜正常的货币政策空间”,这就说明目前的货币政策还是相对宽松的,但是接下来将会有收紧的态势。

  其实,这也符合之前“不急转弯”的说法,也就是转弯是一定的,只是要慢慢来,大家要好好利用这段窗口期。

  对于房地产,央妈也提到要“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁金融支持力度。

  我对比了一下去年四季度的说法,其他老生常谈的内容没变,就是把最后一句“完善金融支持住房租赁政策体系”改成了“加大住房租赁金融支持力度”。

  这就说明支持住房租赁政策体系已经完善,接下来要进入新的实施阶段,重点支持住房租赁市场,而不是住宅市场。

  

  总体而言,从一季度货币执行报告里,我说说接下来楼市的几个判断和建议:

  1、货币政策方面,整体上会维持放水,但供应量会逐步减少,房贷利率会继续收紧。

  2、涉房贷款总量受限,按揭贷款审批更严,放款时间更长,经营贷进入楼市将难上加难。

  3、大分化时代,买房首选一线和强二线城市的核心片区,宁可买中心区二手房,也不买郊区新房。

  4、自住型买家尽量不要受焦虑性情绪影响,根据自己的经济情况和预算选择适合自己的住房。在解决自住之前,不要考虑房产投资。

  .02

  第二支预防针,来自财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局。

  昨天,这4个部门在北京召开了房地产税改革试点工作座谈会。

  

  从财政部官网发布的通稿来看,全文100字不到,但正所谓“字数越少,事情越大”。

  前段时间,财政部说“积极稳妥推进房地产税立法和改革”的时候,我就说过2021年度立法计划里并没有涉及房地产税的内容,所以今年是没戏的,但不排除会在十四五期间有新进展,例如草案公布或者搞城市试点。

  没想到,试点果然真的要来了,还来得这么快。

  

  而且,这次可是“房地产税”,而不是上海和重庆的“房产税”。

  房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

  具体来说,房产税的征收方式是:

  如果把房子卖掉,就按房产原值一次减去10%-30%后的余值计算缴纳;如果把房子租出去,就以房产租金收入为计税依据。

  税率方面,按照房产余值计征的,年税率为1.2%;按房产租金收入计征的,年税率为12%。

  而且,房产税是建立在“最近一次交易的房价”上征收的,如果一套房子你住了二十年都没卖,征税只能按当时你买的价格来算,跟房子的升值无关,而土地价值恰好是房子升值的关键。

  所以,虽然两者仅一字之差,但是含义却有所不同,如果征收“房地产税”,势必是房地产市场的一场重大变革。

  

  为什么要在这个时候开这场座谈会?

  原因可能有两种:

  第一,今年一季度楼市整体过热,地方政府调控的力度不够,违规资金流入楼市依然存在,所以要通过房地产税来放风,并作为阳谋来降低市场预期。

  第二,高层的确想通过在部分城市试点实施,来看看老百姓对征收房地产税反应。

  不过,从目前来看,第二种情况的可能更大一些,毕竟这次参会的都是立法、操作、行业的主管部门,而且部分城市政府的负责人也参加了。

  所以,如果接下来真的公布试点城市名单,那么就意味着房地产税立法的进程有所加快,我估计试点应该在立法之前就会推出了。

  

  那么,哪些城市最有可能率先试点?

  首当其冲肯定是那些房价上涨过快的城市,例如深圳、广州、杭州、西安、东莞等,北京作为首都也是有可能的,不排除上海、重庆也会继续试点。

  我估计主要还是集中在大湾区、长三角、京津冀、成渝都市圈这几个地方,试点范围可能还会扩大至三、四线城市,因为这样做才有广泛的参考意义。

  当然,征收房地产税并不代表房价会下跌,毕竟土地财政一直都是地方政府的“长期饭票”。

  但不管怎么样,风声已起,大家还是耗子尾汁吧。

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