首套房贷利率“破6”，惠州还能留住谁？

　　房贷利率上调引发的蝴蝶效应，正在不断扩散。

　　自4月广州房贷利率全线上涨起，逐渐向全国各个城市蔓延。根据融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示：

　　2021年4月，全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2BP。

　　其中，21个二线城市的房贷利率环比上涨，9个城市的首套房房贷利率环比涨幅超过10BP。

　　在各大城市中，中山、惠州和东莞的首套涨幅位居前三，这说明了什么？

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　　房贷收紧，早就有迹可循

　　房贷会在今年全面收紧，其实早就有迹可循：

　　4月16日，2021年第一次国库现金招标结果出炉，利率3%。与前一期的2.95%相比，利率上升5个基点。国库库存招标利率触底上升，表明2019年以来的“大放水”，开始全面收紧。

　　所谓国库现金的招标利率，说白了就是财政部、央行和商业银行相互勾兑的一个政策利率。

　　一般来说，国家的钱都会放在央行，但只按照活期存款利率计算的话，利息很低。因此，为了提高利息，释放货币流动性，财政部会取出其中一部分，放在商业银行，再由商业银行以贷款的形式，把这部分钱放出去。

　　具体要放给哪家商业银行呢？自然就是通过招标，谁给的利息高，就放给谁。

　　所以，国库现金的招标利率，往往是一种信号，反映国家高层、央行对未来货币政策的态度。

　　招标利率上升反映到房产上，就是诸多城市的房贷利率，自4月起也开始逐渐上涨。

　　首套房贷利率，从2月初的5.2%，普遍上调到5.3%-5.4%；

　　二套房贷利率，从2月初的5.4%，普遍上调到5.5%。

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　　房贷利率调控，

　　二三线比一线猛

　　如果你稍微留意一下，你就会发现，今年房贷利率，二三线城市比一线城市涨得猛。

　　一线城市，特别是深圳、上海，房贷利率其实还不算高：

　　深圳首套5.10%，二套5.60%；

　　广州首套5.40%，二套5.60%；

　　北京首套5.20%，二套5.70%；

　　上海首套4.65%，二套5.25%。

　　但像中山、珠海、惠州、东莞等大部分二线城市，二套基本上都超过6%！中原战略研究中心调研统计数据显示，截至4月13日，惠州主流银行首套房贷利率为5.8%-6.6%，二套房贷利率为6.0%-6.8%，较3月上浮20-30个基点。

　　惠州某国有大行，甚至直接把二套房贷利率调到接近7%！这已是近5年的最高利率！

　　由于房贷额度趋紧，放款时间延长。二手房贷款办理难度增大，惠州已有多家银行暂停二手房贷款业务。

　　为什么会出现这样的情况？

　　一则一线城市本来钱就多，融资成本低，但各银行间竞争激烈，为了抢夺客源，银行不得不降低利率；而且一线城市总房价高，即便让一点利，能赚的还是不少；

　　但二三线城市不一样。二三线城市银行相对较少，房产价值也不如一线，总价更低，选择公积金贷款的却很多，银行觉得风险高，又不划算，自然更加硬气，不肯降息。

　　二来，房贷利率也包含了银行对一座城市的风险判断。

　　一线城市的信用系统建设更成熟，房企抗风险能力也比较强，加上人口流入大、就业机会多、人均收入高，调低一些利率，但大家有借有还，银行还是乐见其成的。

　　反观二三线城市，经济实力一般，还款能力更弱，坏账风险更高，银行又怎么敢轻易降低门槛？

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　　惠州房价持续下降

　　这就不难解释，为何惠州房贷利率会这么跳跃：

　　新房供应大、需求少；而炒房客多；由这两个轮子拉动的惠州房地产市场，就像一辆摇摇晃晃的马车，平时跑起来问题不大，但遇到政策波动，难免叫人捏一把汗。

　　如同现在，房贷利率一直是惠州购房者的“心头大患”，如今房贷利率上涨，无形中增加了他们的购房成本，原本热度不断攀升的惠州楼市，也迅速“冷静”下来。

　　惠州楼市2021年5月第一周楼市数据显示：

　　1.惠州房价从10359元变为10348元，本周下跌11元，持续下跌。

　　2.惠州近三周在售二手房数量为56841套，57653套，58292套，持续上涨

　　房价下跌，库存量却在不断上升，惠州的房子越来樾难卖。

　　而事实上，惠州自身的产业很一般，GDP和人口在整个广东排名比较靠后，但每年一手房成交量却很高，主要得益于和深圳离得近，之前还被称为深圳的“睡城”。

　　从购房者来看，惠州本地购房客只有34.1%，外地购房者占据了三分之二，其中，外省购房者占比13.1%，广深莞的总占比达到48.5%，而深圳购房者总占比更高达39.5%，比本地购房者还多。

　　可以这么说，扛起惠州楼市大梁的还是炒房客。

　　原本，很多惠州炒房客看到深圳小产权房被查，东莞楼市也凉凉，下一个爆发点怕是要轮到惠州。但如今看来，房贷利率上升，市场观望情绪加重，惠州楼市怕也要凉凉。

　　这样也好，在“住房不炒”的主调下，房贷政策配合其他政策一起收紧，让房价重归理性，也许是更多人愿意看到的结果。