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首套房贷利率“破6”,惠州还能留住谁?

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  房贷利率上调引发的蝴蝶效应,正在不断扩散。

  自4月广州房贷利率全线上涨起,逐渐向全国各个城市蔓延。根据融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示:

  2021年4月,全国首套房贷款平均利率为5.31%,环比上涨4BP;二套房贷款平均利率为5.59%,环比上涨2BP。

  其中,21个二线城市的房贷利率环比上涨,9个城市的首套房房贷利率环比涨幅超过10BP。

  在各大城市中,中山、惠州和东莞的首套涨幅位居前三,这说明了什么?

  .01

  房贷收紧,早就有迹可循

  房贷会在今年全面收紧,其实早就有迹可循:

  4月16日,2021年第一次国库现金招标结果出炉,利率3%。与前一期的2.95%相比,利率上升5个基点。国库库存招标利率触底上升,表明2019年以来的“大放水”,开始全面收紧


  所谓国库现金的招标利率,说白了就是财政部、央行和商业银行相互勾兑的一个政策利率。

  一般来说,国家的钱都会放在央行,但只按照活期存款利率计算的话,利息很低。因此,为了提高利息,释放货币流动性,财政部会取出其中一部分,放在商业银行,再由商业银行以贷款的形式,把这部分钱放出去。

  具体要放给哪家商业银行呢?自然就是通过招标,谁给的利息高,就放给谁。

  所以,国库现金的招标利率,往往是一种信号,反映国家高层、央行对未来货币政策的态度。

  招标利率上升反到房产上,就是诸多城市的房贷利率,自4月起也开始逐渐上涨

  首套房贷利率,从2月初的5.2%,普遍上调到5.3%-5.4%;

  二套房贷利率,从2月初的5.4%,普遍上调到5.5%。

  .02

  房贷利率调控,

  二三线比一线猛

  如果你稍微留意一下,你就会发现,今年房贷利率,二三线城市比一线城市涨得猛

  一线城市,特别是深圳、上海,房贷利率其实还不算高:

  深圳首套5.10%,二套5.60%;

  广州首套5.40%,二套5.60%;

  北京首套5.20%,二套5.70%;

  上海首套4.65%,二套5.25%。

  但像中山、珠海、惠州、东莞等大部分二线城市,二套基本上都超过6%!中原战略研究中心调研统计数据显示,截至4月13日,惠州主流银行首套房贷利率为5.8%-6.6%,二套房贷利率为6.0%-6.8%,较3月上浮20-30个基点。


  惠州某国有大行,甚至直接把二套房贷利率调到接近7%!这已是近5年的最高利率!

  由于房贷额度趋紧,放款时间延长。二手房贷款办理难度增大,惠州已有多家银行暂停二手房贷款业务。


  为什么会出现这样的情况?

  一则一线城市本来钱就多,融资成本低,但各银行间竞争激烈,为了抢夺客源,银行不得不降低利率;而且一线城市总房价高,即便让一点利,能赚的还是不少;

  但二三线城市不一样。二三线城市银行相对较少,房产价值也不如一线,总价更低,选择公积金贷款的却很多,银行觉得风险高,又不划算,自然更加硬气,不肯降息。

  二来,房贷利率也包含了银行对一座城市的风险判断

  一线城市的信用系统建设更成熟,房企抗风险能力也比较强,加上人口流入大、就业机会多、人均收入高,调低一些利率,但大家有借有还,银行还是乐见其成的。

  反观二三线城市,经济实力一般,还款能力更弱,坏账风险更高,银行又怎么敢轻易降低门槛?

  .03

  惠州房价持续下降

  这就不难解释,为何惠州房贷利率会这么跳跃:

  新房供应大、需求少;而炒房客多;由这两个轮子拉动的惠州房地产市场,就像一辆摇摇晃晃的马车,平时跑起来问题不大,但遇到政策波动,难免叫人捏一把汗。

  如同现在,房贷利率一直是惠州购房者的“心头大患”,如今房贷利率上涨,无形中增加了他们的购房成本,原本热度不断攀升的惠州楼市,也迅速“冷静”下来。

  惠州楼市2021年5月第一周楼市数据显示:

  1.惠州房价从10359元变为10348元,本周下跌11元,持续下跌。

  2.惠州近三周在售二手房数量为56841套,57653套,58292套,持续上涨

  房价下跌,库存量却在不断上升,惠州的房子越来樾难卖。

  而事实上,惠州自身的产业很一般,GDP和人口在整个广东排名比较靠后,但每年一手房成交量却很高,主要得益于和深圳离得近,之前还被称为深圳的“睡城”。


  从购房者来看,惠州本地购房客只有34.1%,外地购房者占据了三分之二,其中,外省购房者占比13.1%,广深莞的总占比达到48.5%,而深圳购房者总占比更高达39.5%,比本地购房者还多。

  可以这么说,扛起惠州楼市大梁的还是炒房客。

  原本,很多惠州炒房客看到深圳小产权房被查,东莞楼市也凉凉,下一个爆发点怕是要轮到惠州。但如今看来,房贷利率上升,市场观望情绪加重,惠州楼市怕也要凉凉。

  这样也好,在“住房不炒”的主调下,房贷政策配合其他政策一起收紧,让房价重归理性,也许是更多人愿意看到的结果。

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