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房地产,最苦逼的时代来了

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  文:韬略哥 财经韬略

  01

  集中拍地VS组团抢地

  昨天下午18点27分,备受关注的北京首轮集中土拍落幕。

  53家房企胶着酣战了两天,最终用1109.71亿资金,抢到手30宗土地!

  

  这次,北京不仅卖出了相当于去年一半的宅地,而且大部分集中在朝阳、海淀等中心城区,不由得激起了房企的抢地热情。

  

  各家公司动用“马甲”243组,缴纳保证金1580亿。

  动用更多“马甲”提高拿地成功率,是土豪开发商采取的策略之一。

  面对上百亿的地块,不缺钱的央企也选择组团抢地,几家房企联合竞拍。

  一来分摊风险,二来可以用雄厚的组团资金吓退其他竞争对手。

  可以说,在这场没有硝烟的战争中,各家房企犹如八仙过海,各显神通。

  两集中拍地以来,从4月15日到5月11日,长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州和北京,七个城市共成交251宗地块,成交金额超4千亿,杭州和北京两地卖地破千亿。

  

  其中,广州土拍48宗土地,溢价率达45%;重庆土拍46宗土地,溢价率最高达到了130%,平均溢价率43%,几乎每一块都被房企疯抢。

  

  对比之下,北京整体溢价率略超7%,与动辄40%多的溢价率形成反差。

  在稳地价方面,北京无可厚非,起到了带头大哥的表率作用。

  02

  账难算的开发商

  这么多资金砸进去,抢地抢得热火朝天,开发商却懵了!

  能不能赚钱不知道,反正大家都抢,自己不抢没天理。错过这波,后面可能粥都没得喝了。

  如果说疫情加速了房地产行业的洗牌,那么,集中供地政策,再次加速了房企的分化。

  为何这样说?

  一方面,各项成本肉眼可见的上升。

  先不说土拍成本上升,现下不断飙升的建筑材料价格,就直接影响到了房企。

  钢材,木材,水泥,原材料价格一波接一波地上涨,哪怕建同样品质的房子,造价也高出很多。

  

  另一厢,房企融资三道红线和房贷集中度两道红线出台,使得吸金能力巨强的“灰犀牛”暂时放慢了速度。

  

  资金需求端的三道红线!

  红线一:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

  红线二:净负债率大于100%;

  红线三:现金短债比小于1倍;

  

  资金供给端的两道红线!

  红线一:房地产贷款占比上限最高为40%,最低为12.5%。大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27%,小型银行不得超过22.5%,县城农合机构不得超过17.2%,乡镇银行不得超过12.5%。

  红线二:个人住房贷款占比上限最高为32.5%,最低为7.5%。大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县城综合机构不得超过12.5%,乡村乡镇银行不得超过7.5%。

  

  为了继续在规则内发展,不踩政策红线,房企们拼命降负债,去杠杆,融资成本越来越贵,水龙头越拧越紧。

  另一方面,新房销售价格和自持比例方面的限制增加,房子更不好卖了。

  以此次北京为例,除了“限地价、限售价”,开发商还要再竞租赁、竞政府持有商品住宅产权份额、竞“公共租赁住房”面积或者是执行“套内70/90”政策。

  什么概念?就是每一块地,政府持相应份额,还要尽量多地建公租房,这两部分,开放商无利可赚。

  

  可供操作的部分,也面临新房限价等政策约束,捂盘惜售高价卖房这招明显不灵了。

  面粉更贵,面包又不好卖,新规则之下,开发商只能摸着石头过河。

  再精确的计算器也难以算出更高的利润率。

  不管怎样,先拿到地再说吧!

  拿到地就有了生存,有了业绩,有了奖金,至于房子建好了去化怎样,到时候再说,料想不会太差?!

  03

  青铜时代

  万科董事会主席郁亮曾说过,房地产已经进入了白银时代。房地产行业已经从土地红利、金融红利迈向了管理红利。

  靠管理红利,说明房地产事实上已经到了青铜时代,利润率越来越薄,逐渐向制造业看齐。

  

  回顾房地产过去的发展阶段。

  2002年之前的土地红利阶段,谁有关系拿到地谁就可以赚到钱;

  土地招拍挂制度出台后,买地就不能凭关系,而要花钱了,就到了金融红利阶段;

  谁资金实力雄厚,谁是老大,融资能力成为房企最重要的竞争力。

  

  “三道红线”开始,金融红利时代画上句号,进入管理红利阶段。

  向管理要效益,这时候要注重打磨产品和企业口碑了,管理精细化才能赢得消费者和资本市场的支持。

  事实上,今天的制造业利润已经很低了,徘徊在5%左右。

  房地产行业的利润率从最初的40%—50%,下降到今天的10%左右。按照管理红利的说法,意味着未来还会进一步压缩利率空间,尽管销售数据看起来并不算低。

  

  不得不说,房地产最苦逼的时代,真的来了。

  躺着赚钱的时代一去不复返,精耕细作才能勉强不被淘汰。

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