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“投资购房尾款”被监管,房企融资再加码!

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  5月11日,据界面新闻报道,中国证券投资基金业协会(简称“中基协”)收紧对于资管计划投资购房尾款的备案,不新增,存量到期不续。

  据悉,中基协内部通报,部分证券期货经营机构违规设置资管计划。证券期货经营机构利用其所属机构优势,将资管计划设置为循环购买新的购房尾款资产模式。即在产品期限内,基金公司向保理公司买入其持有的购房尾款资产,待资金回流后持续性投资新的购房尾款资产。

  
(来源:中国证券投资基金业协会官网)

  此前,对于涉及购房尾款的资管计划,因不属于《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业项目》(简称《备案管理规范第4号》)规定中列举的禁止投资范围,证券期货经营机构的相关操作没有被定义为违规。然而,本次中基协的内部通报对此进行明确,此类涉及购房尾款的资管计划,实质为房企的资金周转提供了便利性,某种意义上增加了房企融资杠杆,与“房住不炒”的国家宏观调控政策相违背。

  据了解,中基协已将此类情况报告至监管部门。证券期货经营机构应将《备案管理规范第4号》规范要求与房地产调控政策相结合。此后,不得新设资管计划投资购房尾款资产;对于现有产品应有序压降购房尾款投资规模,到期后不得展期。

  住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹,曾表示,2021年房企面对的融资压力比2020年还要大。在“房住不炒”的主基调下,需各方共同努力达成目标。

  基于此,有业内人事指出,中基协的决策是基于“房住不炒”的大环境,对购房尾款的融资进行的限制措施。购房尾款融资本身是一种新型的盘活资产流动性的创新方式,具备回款现金流保障性较高的特点。但在实际操作中,有借“购房尾款”之名,做“信用借款”之实。

  自2020年8月发出融资收紧信号后,随着“三道红线”新规的不断实施,房企传统的高杠杆举债经营模式也在发生变化。“降负”成为房企行业的总趋势。在贝壳研究院对近70家房企的2020年财报统计中,有45%的房企实现了降档,而下降两档的房企占比16%。新增13家房企达绿档,实现无踩线。

  近半年来,有部分踩线房企为尽快盘活资产回笼资金,纷纷以股权出让项目权益。有地产私募参与房企的收并购,及不良资产的处置。与高收益债券融资不同,地产私募以打破刚性兑付、不得保本保息实施净值化管理、禁止资金池业务、去通道去杠杆禁止嵌套等优势而备受青睐。

  后续,随着基础设施公募REITs的试点,商业地产等领域或将纳入公募REITs底层资产。公募REITs也将进一步拓宽房地产基金退出渠道,通过优化资本效率,促进地产基金更好地服务于实体经济。

  据《品质家园》了解,公募REITs将会为实体经济注入资金,提升整个行业的效率和质量,以促进行业从增量转移至存量,从重建设转移至管理精细化。

  此外,公募REITs为资本市场提供了一个中等风险和中等收益的工具。而此前,此类工具在在资本市场上的相对数量占比很少。对长期投资者而言,公募REITs因有固定的现金流量而具备较高的竞争优势,未来或将成为一个必不可少的资产配置工具。

  对于资金密集型的房地产行业而言,也应充分利用多渠道机进行融资。除银行开发贷,股票融资,债券融资外,私募基金和公募REITS的崛起,将有利于为身陷困境的房企开拓绝处逢生的新路径。

  作者:王婉丞

  校对:欧阳楠宫

  编辑:小凯

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