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深圳楼市:这些学位房即将遭遇下滑,别再买了

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  问:你好,当前的情况如下,夫妻工作地点在西丽,孩子今年要上小学,希望房子能有个还可以的学位,兼顾居住舒适性及学位,预算在1500左右。 1. 目前在看的有龙华圣莫丽斯(深外龙华分校),金众麒麟公馆(南二外平山小学在建),凯旋城,宝能城(南科二小)等,能否帮忙分析下优劣? 2. 或者是否有更好的选择? 3. 如果赶不上今年入学,我们先上私立,等确定房子后再插班入学,可行性如何?

  答:你好,感谢赞赏! 圣莫丽斯要出关交通很不方便,在南山未崛起之前,购买群体主要来自福田方向,现在福田的人往南山方向去了。曦城距离前海核心区9公里,半个小时路程,未来接盘曦城的人主要来自前海,整个深圳的趋势是罗湖→福田→ 南山 →前海,自住感觉喜欢就好,投资不是很好的选择。 西丽那个位置其实挺好,离福田,南山都近,只是地形配套略有欠缺,所以房价也有上涨但是整体不如宝中,麒麟公馆的户型不错,开发商大堂花园都做得很用心,但是觉得缺乏爆发力,后期增值会比较温和。 凯旋城近有南山科技园兜底,远有大前海护航,外加蒸蒸日上的宝安实验学位,多重保险下的凯旋城不会有偏差的。但是上一波拉升用力过猛,现在需要淘淘笋。 宝能城这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的,能不能投资?后市如何?我的看法相对消极: 1、起价已经过高,单价很难再大幅拉升,已经不适合刚需; 2、再无新地供应,片区建设临近尾声,没有发展空间; 3、学位一般,没有优质教育资源引进 4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分,无法形成高效统一的大片区, 5、交通不便,福龙路、塘朗山隧道经常堵塞,地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘,通勤时间不短。 综上,我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。 这几个楼盘,优选凯旋城。

  问:五哥好,我是北京户口,在北京通州北苑和朝阳管庄各有一套房。当时朝阳的自主,通州的投资。目前两个房子房租超过房贷。从2014年开始到深圳生活,但一直没有买房。现在有两个宝宝,老大已经快三岁了。投了一些教育基金。手头现金不多。特别喜欢深圳,想在深圳买一套房。打算卖掉通州的,但是北京的房价不温不火。想等等再出手,又怕错过深圳。我是应该卖掉?还是还清贷款再抵押贷款抽出资金在深圳买一套。 还有一件事比较纠结,我和爱人都喜欢深圳,但又都觉得北京的教育资源更好,大宝也上的北京户口。朝阳房子学校是新建的清华附,成绩情况还不明朗。通州的学校很一般。两年之内就要在北京深圳做出选择,如果是您,会怎么选?

  答:都来深圳生活六年了,干嘛一直不买房呢,错过两波大行情了,好可惜。 北京教育都知道全国第一,但不代表牛校遍地都是,除了东西城和海淀,其他片区教育一样拿不出手。 朝阳除了朝外,人大附朝阳,陈经纶帝景嘉铭,八十中几个学校还算不错,其他学校不过尔尔,新建的清华附我不了解,但放在管庄这个地界儿,大概率成不了名校。 通州的教育水准更不用说了,举个例子,我有一个在通州梨园某小学当五哥的朋友,他们招聘教师的待遇是月薪四千多(前年的标准,现在估计长了点),只能招到三流师范的普通应届毕业生,还是冲着户口来的,想象下这种待遇的师资力量能是什么水平? 所以教育上没啥好纠结的,北京的下等马真心不如深圳的上等马甚至中等马。 既然决定定居深圳了,置换也好,抵押也好,尽快完成安居大业吧。

  问:五哥您好,我和老婆都是深户,常年在苏州,去年年底听中介忽悠 买了一套颐安麓园143平方 一套金地龙城中央89平方 现在感觉到都没有买对 价格都跌了 现在金地的房子已经过户给我老婆 还有现金230万左右 中介说可以操作五成首付在买一套 我朋友让我在投资龙岗一套 我看大家好像都不看好东部 我老婆说一个鸡蛋不能放一个篮子里面 请问五哥有没有更好的投资标的 纯投资 比如光明沙井 那边怎么样谢谢

  答:这两个盘在龙岗算中等盘吧,不功不过,去年年底买在龙岗,到现在看不到涨幅很正常,这个阶段正是龙岗的横盘期。 你已有两套在龙岗,第三套肯定要换个片区,不能死磕龙岗了。 五成首付,现金230,总价450左右,西部和中部都可以淘到潜力盘,而且短期就能看到涨幅。 光明沙井要投一定是长线,超过400万总价我就不太建议了,长回报周期的项目,不适合放置大体量资金。

  问:五哥 今时今日这个时间点 投资的话是选择广州天河还是深圳南山或宝安?

  答:投资的话,去年8-12月份,深圳已经涨了一小波,甚至可以把“小”字去掉,广州去年底只是小阳春蠢蠢欲动了1.5个月 谁知一过年就遇到“疫情”,不过咱们都是明白人,做好自己就不怕: 1、如果纯投资,深圳南山、宝安的价格略高了一些,必经已经涨了上来,而且杠杆不太行,这也是事实 2、广州反而更好,因为价格没有怎么涨,至少没有普涨,所以危机中之中有机会啊,广州投资首选天河,次选番禺+萝岗(含老黄埔) 结论:如果资金量大的话,这两个地方都可以入的,没有任何问题。


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