成交跌逾4成：难掩需求下滑，城阳楼市行至拐点？

据卓易数据，今年4月份青岛城阳区成交新房1723套共计19.1万余平，成交总金额约28.9亿元，成交总面积和总金额与去年同期相比分别下跌43.51%及43.65%，跌幅均逾四成。

从价格上看，4月城阳区新房成交价平均为15110元/平，与去年同期相比下跌0.24%。

成交数据就是市场的“镜子”。城阳，这位昔日青岛的成交大户，正在走到由卖方市场转向买方市场的转折点。

区位：距离主城最近的“郊区”

地理上，城阳区南侧毗邻青岛李沧区，是距离青岛传统主城区最近的区域。但是，在青岛在一众远近郊区里，城阳虽占据着实现“进城”梦最有利的地势，却至今还是未能完全摘下“郊区”的帽子。

造成这一现象，并非城阳本身的发展不积极，而是的的确确的历史因素使然。

青岛的主城扩张是阶段性的。19世纪末正式开埠，至20世纪中后程，青岛主城发展进入第一阶段，主城范围也借海港经济之势，首先沿胶州湾北从团岛片区起一路北上至老沧口；

随后青岛主城扩张进入阶段性饱和，扩张速度进入平缓期，但这个阶段里城东崂山区的异军突起，另辟蹊径以出色的金融新城属性抢占了大都市发展风口，也终于形成了今天市南、市北、李沧、崂山的基本期待主城格局。

北不至夏庄，东不至白云山——错失“进城”良机的城阳，就这样被历史挡在了青岛“主城”的大门外。

但随着21世纪第一个10年的结束，飞速发展的青岛对于“主城”开始拥有了更多的需求。于是城阳也逐渐被发掘出更多潜力，大量城市级基建的规划开始向这里延伸，特别是地铁1号、7号和8号线的规划和通车，直接为城阳区打通了北上南下的交通大动脉，它也就此开始了与南部主城的深度联结。

区域配套的升级也带来了楼市的迅速成长。短短十余年内，这里不仅迎来融创、龙湖、绿地、金茂等全国级房企的密集入驻，本土的青特、天一仁和、和达、鑫江等房企也迅速崛起，一时间整个城阳楼市战况空前激烈。

市场规模的急剧扩张以及需求的一路走高让这里的房价也在短短十余年间实现了翻番上涨。据乐居网数据，2011年时城阳新房均价约为7568元/平；而据卓易数据最新统计，今年4月份青岛城阳区房价均价已达到15110元/平，基本实现了翻番增长。

但是今时不同往日。从近期数据来看，今天城阳楼市似乎已经进入了生长的平台期。而4月份甚至还出现了一定的下滑趋势。

除了上文中提到的区域总成交量大幅下跌，城阳区内单盘的竞争力也在下滑。据中指研究院4月30日发布了青岛1-4月商品住宅销售金额及销售面积TOP10榜单。销售金额榜单中，位于黄岛的有4个项目、位于崂山的有3个项目、另外高新区和市北区各一个项目；而销售面积前十名榜单也主要由黄岛、高新区、即墨、胶州的项目构成。

可以看到，以上两榜单中都没有城阳项目的身影。

原因何在？根源上或许还是城市战略规划和市场政策等原因，所导致的供需关系的失衡。

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现状：需求趋于饱和，楼市或已行至转折点

首先是城市战略定位导致的投资客外流。

战略定位历来是区域发展的“风向标”，因此是否有前瞻性的政策加持，就成为评判一个区域发展前景的重要标准。

青岛的许多远近郊区，都在近年来迎来了自己政策上的“高光时刻”，例如立足新旧动能转换、瞄准海洋经济的即墨蓝谷，乘上合峰会东风而上的胶州的上合示范区，以及双循环新格局下西海岸的自贸区等等。

这些新身份都与全国级政策风向密切相关，同时带有明确清晰的产业导向，它们的到来会带来切实的城市战略地位升级以及具体的经济效益，因此也足以成为当地楼市的重要参考项。

但这样的高含金量的身份，今天的城阳是相对缺失的。

近年来城阳区最大的“利好”消息就是划归主城。据青岛3月1日发布的全新“十四五”规划，未来五年，城阳区将立足科技创新和先进制造业基础，融入东岸主城一体发展，促进建成区与青岛高新区北部园区、流亭机场片区产城融合，壮大轨道交通装备等优势产业，建设内联外通的中央活力区，这也意味着城阳正式跻身青岛主城区。

但值得注意的是，与即墨蓝谷、胶州上合示范区以及西海岸的自贸区等新身份不同，城阳的“新主城”身份只是一个青岛本土级别的新规划，它与宏观的战略和定向的行业、产业都关系不大，难以界定它具体能够产生怎样的经济效益。

也就是说，除了这次名义上的“进城”，城阳在近几年始终没有迎来过真正具有经济效益、具有产业擎动作用的政策上的“高光时刻”。一个单纯的“新主城”身份对日渐专业和智慧的购房者而言已经失去了绝对的吸引力，因此不仅是城阳本地的地缘性客户，本属于这里的大量外来投资客，也最终被看起来成长轨迹更可循的西海岸等区域吸引而去。

其次则是市场因素导致的供求失衡。

一是供给方面，其实城阳当下的在售楼盘并不少，北岸城区、夏庄片区、惜福镇、城阳北、白沙湾片区等都有密集的楼盘在售，总体来讲供应量充足。但问题是，由于拿地成本等多方因素，当下城阳许多楼盘的价格已经飙至1.8万元/平以上，甚至超过了部分位于主城李沧的楼盘，这让城阳的项目不再如昔日洼地时期一般具有吸引力。

二是需求方面，城阳这一年本就有限的市场需求，又被此前2020年的共有产权政策预支了相当大一部分，这自然会让今年入市的城阳楼盘感到压力更大；而且共有产权政策还导致了部分片区的楼盘价格与周边二手房倒挂，城阳楼市的下行因此更加难以避免。

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失衡：下滑的需求与更积极的供给

但即使市场不景气，城阳房企们的推盘热情仍然高涨。据界面山东不完全统计，今年5月份期间城阳预计将有近20个项目有开盘计划，其中包括动投基金谷·春阳里、中交春风景里以及卓越·锦鸿台等多个纯新盘。

从产品定位上看，今天的城阳楼市已经发展的相对成熟，不同板块中从高层、小高层、洋房乃至别墅，目标客群从小户型刚需、大户型改善都有涉及。

着重来看此次入市的两个新盘，同时它们的开发商也是青岛楼市中的两个较新的面孔——动投基金谷·春阳里以及中交春风景里。

动投基金谷·春阳里位于春阳路与华中路路口，区位上属于城阳棘洪滩片区。项目总建面约总建面约50万m²，首开42号地块，主要产品为小高层，分别为88㎡和115㎡三室。

棘洪滩的热度在近年来一直走高，房价已突破万元线，还吸引了碧桂园、万科的头部房企前来入驻。作为新晋的轨道交通示范区，这里未来大概率会有很高的产业擎动优势，教育方面有民大附中，医疗方面有青岛妇女儿童医院分院，再配合大规模的棚改，整个产城融合的区域发展思路已相对清晰。

但棘洪滩的问题也很多：其一，虽然棘洪滩配套规划很多，但已经实际落地的很少；其二，这里地理上距离青岛主城过远，作为“睡城”的条件不足，其规划的地铁15号线隶属青岛地铁三期工程，通车遥遥无期；其三，棘洪滩的城市界面至今未能得到有效改善，农村色彩仍比较显著，大量楼盘周边仍农田环绕。这些综合因素成为了该片区购房者们的极大阻力。

中交春风景里位于河套片区，而它的前身是一度烂尾的亿路发世家御园项目。项目共5栋35层高层，首推210套，计划5月份开盘。项目毗邻已开通地铁M8号线大涧站，算得上正宗地铁房，这也是该项目最大的竞争优势。

但这个项目也有两大去化上的严重阻力：一方面，中交这个品牌在青岛的认知度不算高，在青项目除了收购来的春风景里，仅有一个位于李沧区楼山片区的楼山春晓，项目数量也不算多；另一方面，项目北向有一处规模不小的小涧西垃圾场，如果该垃圾场无法如传言中实现搬迁，则会严重影响到该项目业主们的生活质量。

另外，这个5月中即将加推的老盘竞争也很激烈，青特、新城、和达、融创、恒大、天一仁和、绿地、青铁等许多全国或本土的老牌房企都将加入战局。大量房源的入市从购房者的角度讲是很明显的利好，一方面给了购房者们充足的对比选购空间，另一方面，激烈的竞争也会促使房企们加大优惠力度争抢客源。

但对于房企们，5月的城阳楼市可称不上是“顺风局”。如何在激烈的大鳄竞争中，更多地抢占有限地市场需求，进而求得这个“红五月”的一线生机？这对于每一家城阳房企，或许都将是一场重大的考验。