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激战116轮!溢价60%,吉安市原粮油公司地块以644万元/亩成交,楼面价3701元/㎡,要亏?……

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  历时1小时15分钟

  经过116轮的激烈“拼杀”!

  最终报价644万元/亩成交

  成交总价21431.676万元

  成交楼面价3701元/㎡

  溢价率高达60%

  吉安市中心这块堪称“顶配”粮油物资公司棚改地块最终由吉安市兴庐装饰工程有限责任公司,江西盛居装饰工程有限公司联合竞得!这块地要是操作不慎,很有可能会亏本,为什么这样说?看完你就知道了!

  

  DDA2021014 地块

  

  吉安市鹭洲西路与长岗北路交叉口西南角地块(粮油物资公司棚改用地) ; 地块编号:DDA2021014;地块位置:吉安市鹭洲西路与长岗北路交叉口西南角地块(粮油物资公司棚改用地);鹭洲西路与长岗北路交叉口西南角;地块面积:33.279亩(合约22186㎡);土地用途:城镇住宅用地;出让年限:70年;起始价:402万元/亩;起拍总价:13378.158万元;起拍楼面价:约2310元/㎡;容积率(FAR):FAR≤2.61,总建面约57905.46㎡;(地块详情点我查看)

  

  △项目位置图

  这块地位于吉安市中心鹭洲西路与长岗北路交汇处,是属于市中心老城区,距离人民广场非常近,生活配套成熟,周边大型商业综合体有星光park、市中心天虹!

  

  周边教育资源也十分丰富,吉州区保育院东侧,南是韶山路小学,北侧是农业局及邻近韶山路小学二部,享有吉安中心地段配套,根据2021年吉州区学区划分,该地块小学学区是韶山路小学,初中吉安八中学区范围 (吉安地产情报公众号后台回复学区可查看)。

  

  △初中学区范围

  这配套,不服不行啊!难怪之前几个吉安地产情报粉丝私信了解进展,从简单基本信息上来看,本次竞得这块地的两家公司在土地开发方面似乎是新面孔,真是大手笔 ,太壕了!楼面价从去年隔壁阳明山棚改地块的 2343.9元/㎡,涨到现在的3701元/㎡, 足足贵 了1357.1元/㎡ !(点击此处文字查看原文),面粉一下子涨了36%,这么一对比,这个项目你觉得能赚多少钱?往下看,小编带你来核算下。

  
△项目效果图

  那这个项目能不能赚钱呢?本着吃瓜群众刨根问底的精神小编来大约给大家算一算,首先地块安置房部分回购价是4300元/㎡,总回购资金为12337.7226万元,建安成本先按2000元/㎡来计算,这样一来土地楼面价成本是3701元/㎡,算下来安置房部分成本约为16747万元;那么在安置项目上开发商将亏损约4409万元,还没算资金成本等等。

  

  再来看看商品房方面,商品房毛坯按照均价10000/㎡,那么商品房总产值约28530万元,商品房建安费、营销成本保守以3000元/㎡来计算(含营销、税费等成本),再加上土地楼面价成本3701元/㎡,那么商品房成本约19118万元商品房部分利润约9412万元。再减掉安置房亏损的4409万元,开发商最终利润约为5000万元左右。这还是没有加上需要配建物业用房和公共服务设施,并且在成本计算比较保守的前提下......

  对于此你怎么看?

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