错失房地产黄金五年，规模“掉队”的花样年，于2017年启动第二次业务转型，重新加码房地产业务。
01
美元债暴跌
近日，花样年控股（01777.HK）旗下多只美元债出现暴跌。
5月11日，花样年控股2024年3月到期美元债跌幅势创纪录，该券每1美元跌2.9美分至90.5美分，创出2021年2月发行以来的最大单日跌幅。
此外，花样年控股2023年7月到期的9.25%债券每1美元跌3美分至89.7美分；2023年6月到期的11.875%债券每1美元跌2.7美分至96.3美分。
《小债看市》统计，目前花样年控股存续11只美元债，存续规模40.17亿美元，其中有13.5亿美元债将于一年内到期。
存续美元债情况（部分）
值得注意的是，花样年控股境外发行的美元债融资成本较高，其存续的11只债券中有6只票息超10%，最高票面利率高达15%。
02
800亿债务压顶
据官网介绍，花样年集团起步于1998年，2009年11月在香港联交所主板上市，目前已全面完成基于未来移动互联网、大数据时代的业务战略布局。
2014年6月，花样年控股旗下物业公司彩生活服务集团赴港上市，成为我国内地社区服务运营首支上市股票。
花样年控股官网
2020年，花样年控股录得合同销售额达492.07亿元，同比增长35.9%，2021年定下600亿元的销售目标。
据克而瑞数据显示，2020年花样年控股以484.1亿操盘金额在房企中排第64位；以327.9万平方米操盘面积位居第59位。
克而瑞房企销售排行榜
近年来，花样年控股业绩较平稳，净利增长速度不及营业收入增速。
2020年，花样年控股实现总收入217.59亿元，同比增长14%；实现归母净利润9.77亿元，同比增长11.9%。
2020年财务摘要
值得注意的是，近年来花样年控股毛利率连年下滑，利润率降低。
2020年，受结转的部分刚需项目毛利较低的影响，花样年控股毛利率为24.56%，降至近年来最低。
销售毛利率
截至2020年末，花样年控股总资产为1055.5亿元，总负债812.27亿元，净资产243.24亿元，资产负债率76.96%。
从房企融资新规“三道红线”看，花样年控股净负债率75%，剔除预收款后的资产负债率为72.4%，现金短债比为1.37，踩中一道红线归为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%。
《小债看市》分析负债结构发现，花样年控股主要以流动负债为主，占总负债的62.8%。
截至2020年末，花样年控股流动负债有509.85亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期负债有182.67亿元。
流动负债情况
相较于短债压力，花样年控股流动性尚可，其账上现金及现金等价物有249.23亿元，可以有效覆盖短债，短期偿债压力不大。
除此之外，花样年控股还有302.42亿元非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计289.3亿元。
整体来看，花样年控股刚性负债有471.97亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为58%。
有息负债高企，花样年控股财务费用逐年攀升，2020年其融资成本为29.03亿，同比大幅增长58%，对公司利润形成严重侵蚀。
融资成本高企
从偿债资金来源看，花样年控股主要依赖于外部融资，其融资渠道较为单一，除了发行美元债，还通过银行借款、股权等方式融资。
截至2020年底，花样年控股规划土储达3760万平方米，其中已确权土储1713万平方米，城市更新项目土储2047万平方米。
值得注意的是，2020年是花样年历史新增土地货值最多的一年，其通过招拍挂和收并购的渠道新增335万平方米总建面。
在目前房地产调控、融资新规背景下，花样年控股依然大手笔拿地，存在一定资金和去化压力。
总的来看，花样年控股毛利率连年下滑，利润率降低；财务杠杆高企，有息负债占比过半，财务费用支出大增。
03
错失五年黄金期
花样年成立于1996年，成立之初公司主要以参股方式投资房地产项目。
1999年，潘军加入花样年后，公司转型成为地产开发商。
2003年，“克林顿中国秀”让潘军名声大噪，也一度成为地产营销界津津乐道的话题。
花样年集团总裁潘军
2009年11月，花样年控股在香港联交所正式挂牌，随着公司上市，其创办人兼执行董事曾宝宝身家也达到约70.8亿港元，跻身胡润内地女富豪榜前20位。
在2010年前后，花样年进入房企50强之列，但后来连续多年滑落至百名开外。
2012年，花样年提出由房地产开发商向社区服务商转型，进军轻资产和互联网，开始了为期五年的业务转型。
而这五年亦是房地产行业发展的黄金期，不少房企凭借“高杠杆、高周转”实现规模的跨越，花样年的销售规模却经历了连续五年的低潮期。
历年年报显示，2012年~2016年花样年销售额分别为80亿元、101.74亿元、102.14亿元、112.72亿元以及122.06亿元，其年复合增长率仅为11%。
意识到规模“掉队”的花样年，于2017年启动第二次业务转型，重新加码房地产业务。
为满足扩张需求，花样年在全国各地“攻城略地”，还加大了合作开发的力度。
得益于合作开发，花样年的销售额确实有所增长，2017年~2019年其销售额分别为201.6亿元、301.7亿元以及362.1亿元。
近年来，在业绩会上花样年公司高管不断提及“重回50强”、“冲刺千亿”等目标。
2019年，退居幕后的花样年创始人曾宝宝也回到台前，出任地产集团CEO，在拿地、人事、战略、运营等方面进行优化。
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