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花样年控股美元债暴跌,800亿债务压顶错失黄金五年

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  错失房地产黄金五年,规模“掉队”的花样年,于2017年启动第二次业务转型,重新加码房地产业务。

  01

  美元债暴跌

  近日,花样年控股(01777.HK)旗下多只美元债出现暴跌。

  5月11日,花样年控股2024年3月到期美元债跌幅势创纪录,该券每1美元跌2.9美分至90.5美分,创出2021年2月发行以来的最大单日跌幅。

  
此外,花样年控股2023年7月到期的9.25%债券每1美元跌3美分至89.7美分;2023年6月到期的11.875%债券每1美元跌2.7美分至96.3美分。

  《小债看市》统计,目前花样年控股存续11只美元债,存续规模40.17亿美元,其中有13.5亿美元债将于一年内到期。


  存续美元债情况(部分)

  值得注意的是,花样年控股境外发行的美元债融资成本较高,其存续的11只债券中有6只票息超10%,最高票面利率高达15%。

  02

  800亿债务压顶

  据官网介绍,花样年集团起步于1998年,2009年11月在香港联交所主板上市,目前已全面完成基于未来移动互联网、大数据时代的业务战略布局。

  2014年6月,花样年控股旗下物业公司彩生活服务集团赴港上市,成为我国内地社区服务运营首支上市股票。


  花样年控股官网

  2020年,花样年控股录得合同销售额达492.07亿元,同比增长35.9%,2021年定下600亿元的销售目标。

  据克而瑞数据显示,2020年花样年控股以484.1亿操盘金额在房企中排第64位;以327.9万平方米操盘面积位居第59位。


  克而瑞房企销售排行榜

  近年来,花样年控股业绩较平稳,净利增长速度不及营业收入增速。

  2020年,花样年控股实现总收入217.59亿元,同比增长14%;实现归母净利润9.77亿元,同比增长11.9%。


  2020年财务摘要

  值得注意的是,近年来花样年控股毛利率连年下滑,利润率降低。

  2020年,受结转的部分刚需项目毛利较低的影响,花样年控股毛利率为24.56%,降至近年来最低。


  销售毛利率

  截至2020年末,花样年控股总资产为1055.5亿元,总负债812.27亿元,净资产243.24亿元,资产负债率76.96%。

  从房企融资新规“三道红线”看,花样年控股净负债率75%,剔除预收款后的资产负债率为72.4%,现金短债比为1.37,踩中一道红线归为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%。

  《小债看市》分析负债结构发现,花样年控股主要以流动负债为主,占总负债的62.8%。

  截至2020年末,花样年控股流动负债有509.85亿元,主要为其他应付款,其一年内到期的短期负债有182.67亿元。


  流动负债情况

  相较于短债压力,花样年控股流动性尚可,其账上现金及现金等价物有249.23亿元,可以有效覆盖短债,短期偿债压力不大。

  除此之外,花样年控股还有302.42亿元非流动负债,主要为长期借款,其长期有息负债合计289.3亿元。

  整体来看,花样年控股刚性负债有471.97亿元,主要以长期有息负债为主,带息债务比为58%。

  有息负债高企,花样年控股财务费用逐年攀升,2020年其融资成本为29.03亿,同比大幅增长58%,对公司利润形成严重侵蚀。


  融资成本高企

  从偿债资金来源看,花样年控股主要依赖于外部融资,其融资渠道较为单一,除了发行美元债,还通过银行借款、股权等方式融资。

  截至2020年底,花样年控股规划土储达3760万平方米,其中已确权土储1713万平方米,城市更新项目土储2047万平方米。

  值得注意的是,2020年是花样年历史新增土地货值最多的一年,其通过招拍挂和收并购的渠道新增335万平方米总建面。

  在目前房地产调控、融资新规背景下,花样年控股依然大手笔拿地,存在一定资金和去化压力。

  总的来看,花样年控股毛利率连年下滑,利润率降低;财务杠杆高企,有息负债占比过半,财务费用支出大增。

  03

  错失五年黄金期

  花样年成立于1996年,成立之初公司主要以参股方式投资房地产项目。

  1999年,潘军加入花样年后,公司转型成为地产开发商。

  2003年,“克林顿中国秀”让潘军名声大噪,也一度成为地产营销界津津乐道的话题。


  花样年集团总裁潘军

  2009年11月,花样年控股在香港联交所正式挂牌,随着公司上市,其创办人兼执行董事曾宝宝身家也达到约70.8亿港元,跻身胡润内地女富豪榜前20位。

  在2010年前后,花样年进入房企50强之列,但后来连续多年滑落至百名开外。

  2012年,花样年提出由房地产开发商向社区服务商转型,进军轻资产和互联网,开始了为期五年的业务转型。

  而这五年亦是房地产行业发展的黄金期,不少房企凭借“高杠杆、高周转”实现规模的跨越,花样年的销售规模却经历了连续五年的低潮期。

  历年年报显示,2012年~2016年花样年销售额分别为80亿元、101.74亿元、102.14亿元、112.72亿元以及122.06亿元,其年复合增长率仅为11%。

  意识到规模“掉队”的花样年,于2017年启动第二次业务转型,重新加码房地产业务。

  为满足扩张需求,花样年在全国各地“攻城略地”,还加大了合作开发的力度。

  得益于合作开发,花样年的销售额确实有所增长,2017年~2019年其销售额分别为201.6亿元、301.7亿元以及362.1亿元。

  近年来,在业绩会上花样年公司高管不断提及“重回50强”、“冲刺千亿”等目标。

  2019年,退居幕后的花样年创始人曾宝宝也回到台前,出任地产集团CEO,在拿地、人事、战略、运营等方面进行优化。

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