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这4张图,揭露了当下郑州楼市的表象和本质!

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  经过1个月的努力,《2021年郑州住宅楼盘地图大全》(2021年5月版)、《2021年郑州主城区住宅楼盘地图大全》(2021年5月版)、《2021年郑州房地产市场房价地图【东哥版】》(2021年5月版)、《2021年郑州主城区房地产市场房价地图【东哥版】》(2021年5月版)这4张图,终于更新完成。

  具体如下:

  1、《2021年郑州住宅楼盘地图大全》(2021年5月版)


  2、《2021年郑州主城区住宅楼盘地图大全》(2021年5月版)


  3、《2021年郑州房地产市场房价地图【东哥版】》(2021年5月版)


  4、《2021年郑州主城区房地产市场房价地图【东哥版】》(2021年5月版)


  以上4个图,是理解郑州房地产市场的基石。

  洞察了这四个图的数据和背后逻辑,就理解了郑州房地产市场的全貌和本质。

  从图里可以看出,

  目前郑州整体在售住宅楼盘约为360个,待售住宅楼盘约为88个

  其中,

  

主城区在售住宅楼盘169个,待售住宅楼盘45个;
主城区外围组团在售住宅楼盘191个,待售住宅楼盘43个。

  与去年相比,数量基本持平。

  也就是说,目前郑州楼市住宅楼盘供应量还是很大。


  上面这4张图,呈现的是两个逻辑:

  1、郑州全局和主城区。

  2、楼盘地图和房价地图。


  为了更好的理解这几张图,我们需要了解背后的背景:

  1、《楼盘地图大全,包含了郑州主城区、航空港及新郑、新密、荥阳、上街、中牟的范围。

  2、其中,主城区范围是北五环以南、东五环以西、南绕城以北、西绕城以东。

  3、因市场因素考虑,剔除了巩义和登封市场。其中,新密、新郑和上街的住宅楼盘,只呈现了部分。平原新区虽然不属于郑州,但因其主要为郑州客户市场,特在研究呈现范围内。

  4、楼盘地图,只呈现了住宅楼盘。公寓、写字楼、商业等业态楼盘没在范围内。

  5、楼盘地图中的明线呈现了郑州的一环、二环、三环、四环、五环范围;暗线呈现的是主要交通路网。因为主体要呈现楼盘信息,路网信息全部隐去,需要你的专业知识。

  6、房价地图中,除了北龙湖组团的特殊外,主体呈现的整个组团里当下在售高层小高层住宅楼盘的价格区间——保证时效性。


  如今,时间已经过去近7个月,郑州楼市格局也发生了很大变化。

  1、与2020年相比,2021年春节后郑州房地产市场整体发生根本性好转,市场回暖,量价齐升。

  2、从春节后到现在,整体量价齐升主体表现在主城区市场。重点知名楼盘的去化速度喜人,很多盘月均去化速度在100套以上。

  很多人看出来了,几个月前的楼盘名单,已经在这个版本的地图上消失。

  老三环内的在售住宅楼盘更少了。


  3、原来的两个【阶段性供大于求】的区域——北龙湖组团和滨河国际新城组团——现在已经过了痛苦期。目前很多楼盘已经进入尾盘期。整体区域内实现供需平衡。

  4、2021年,管南新区组团和金水北组团,表现优秀。价格整体上涨明显——但也不是全部。

  以金水北瀚宇天悦城破2万和管南富田城九鼎公馆破1.7W为特征,被很多人热议并关注。当仔细观察这两个盘的背后逻辑时,你会发现2W+和1.7W+也并非完全是市场这个单一因素。

  5、惠济大北区的表现比较平稳。主要是在售楼盘较少,且没有明星楼盘。——曾经区域里的明星楼盘融创大河宸院和融创中原宸院进入空挡期。

  6、二七新区组团楼市,与管南新区组团楼市相比,低调的多。区域内在售楼盘不少。价格区间也比较大。从南三环到南四环外,从区域东边界到区域西边界,整体跨度较大。甚至还有10000出头的房源。

  7、常西湖新区的楼市表现,并不算活跃。各个楼盘的去化速度与老三环内、管南、金水北主流楼盘相比,相对较慢。

  8、高新区组团的楼市,分为高新老城组团和高新新城组团两个类型。两者之间以西四环为界,价格呈现比较明显。整体上无论是高新老城还是高新新城,表现优秀。

  高新老城的房价上涨比较明显——一个案例是永威金桥西棠出现了20000+的房源;一个案例是金科城一期房源的二手房出现了18000+的价格。这是标志性的事件。

  相比较而言,高新新城,因为在售项目较多,价格上涨幅度并不明显。但也有三五百的幅度。

  9、与高新新城相比,同在西四环外的中原新区,表现平淡。

  没办法,这个区域,东有常西湖新区的房源顶着,西有荥阳新区的低房价扛着,区域配套暂时又不成熟,左右为难,日子实在艰辛。

  10、金水科教园区,今年的市场表现令人瞩目。

  但从西边的中州大道,到东边的东四环,区域跨度较大,楼盘品质及产品类型跨度也大。今年区域表现最亮眼的是康桥香麓湾。

  11、白沙组团,在售房源越来越少了。之前的几个住宅楼盘,要么售罄,要么剩下个位数。目前主体供应的白沙组团南片区的“三城”。

  12、主城区外围组团的楼市,主要是东边的中牟市场、西边的荥阳上街市场、南边的南龙湖郭店薛店孟庄曲梁市场、西南的新密市场和独立特行的航空港市场。

  13、外围组团的楼市,主要是两个逻辑:一个是依附于市区和全省来郑买房人的市场;一个是区域性地缘性市场。每个区域市场情况不同,客群不同,呈现了五彩缤纷的市场表现。

  但,整体上还是难。难的根源是供应量太大。

  这种区域性供大于求的局面,目前还没改变。

  当这种供大于求局面没发生本质性改观的时候,房价的上涨,短期内还是艰难。

  14、荥阳老城区市场、上街市场、中牟老城市场、新郑新区新郑老城市场,就是区域性市场。短期内市区内去买房的人较少。而绿博市场、南龙湖市场、荥阳健康产业园区组团市场,则依附于郑州市场。

  15、航空港,说他独立特行,是因为其市场的独特性。很多人要么爱,要么恨。其实,航空港经历这些年的发展,变化很大。特别是北港,已经是一个成熟区域了。很多人在此安居乐业——并不需要依赖和依附于市区。


  更多信息,不再多说。

  本着为粉丝服务的态度,各位东粉儿可下载这4张高清图,用之于研究市场和卖房。

  最后,再告诉大家几句话:



  1、不要奢望房价下跌,这是我告诉大家的第一句话。

  2、如果没有心仪的楼盘和房源,也不要急。未来还有好的地块和新楼盘出现。具体你看地图里的不同颜色。

  3、目前郑州主城区住宅楼盘均价约为15000元/平米。你买房,可以以15000+15000—的两个维度去理解。当然,你想买到改善盘,基本得20000+的单价准备。北龙湖的豪宅洋房盘,想买到心仪的房源,基本得42000+。

  4、主城区外围组团的高层小高层房价参考值是10000元。10000以上的盘是优质的,10000以下的盘,是主流。你自行判断。

  5、不要高估6.3日的集中土拍带来的影响。紧箍咒还是在头上的。但6.3土拍会有多个优质地块的出现,你可以多关注。

  本文完。

  备注:本文中楼盘和价格信息仅供参考,具体以开发商说辞为准。

  【注:本文作者原创,未经本平台允许禁止抄袭,侵权必究!全网追踪!】

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