这个城六区5字头新房，我劝你珍惜

地市决定楼市。

北京首次集中土拍落幕，共出让29宗商品房用地。北京新房市场也正式借此进入新周期，迎来全面改善时代。

从商品房销售指导价来看，北京五环告别限竞房5万时代，从此六环是6万的分界线。

聚焦到城六区，有供应的海淀、朝阳全区豪宅化，石景山新入衙门口地块也接近8万/㎡。

再考虑到16宗宅地需遵循新70/90政策，“套型”变成“套内”，未来将以120㎡起刚改/改善产品为主。

但注意，未来改善产品多，真正的改善社区却并不多。

29宗宅地里，有13宗需配建公租房。

虽然政策上规定，商品房与保障房不得进行隔离或软隔离，但无数历史经验告诉我们，多数混居社区的“围墙之争”并没有让双方满意的结局。

严肃君N个500人置业群中，就有群友感慨，“想在城六区买纯粹的改善新房，还有好机会吗？”

还真有。

翡翠山晓三期近期加推了4-5层观山洋房、花园院墅，均价约5万7，可能是城六区上车纯改善新房的最后机会了。

01

千万改善盘的空白

城六区本身新房供应就少，总价1000万左右，还能依山傍水的改善盘，几乎没有。

要么有景高价，如海淀四季青两个项目，总价2000万起；要么有价无景，如石景山首钢园改善项目等。

翡翠山晓西麓两者兼具，既有价格优势，又能拥抱西山。

西山别墅区一直以来自带“皇家”属性，除了有令其它别墅区羡慕的万园之园圆明园、皇家园林颐和园外，其生态环境在北京也是数一数二的。

尤其对于改善来说，自然环境除了能带给业主更舒适的居住体验外，还因为其不可复制属性，增加了房子的未来升值潜力。

翡翠山晓西麓总共才400多套，在整个京西片区的改善市场里，不愁卖。

02

真正的墅居生活

关键是，西麓作为翡翠山晓三期产品，自身也在更新迭代。

翡翠山晓西麓主力户型为90平三居、131平四居，还有200平-284平花园跃墅。90平三居总价500万起，131平四居总价750万起，花园跃墅总价750万-1200万。

与项目前两期产品相比，三期产品更优。

首先，产品设计更贴心。

面积段的配置上，可以满足老两口的、四代同堂的生活场景。

131平四居南北通透，全明，得房率高达87%，室内空间更宽敞。最小的儿童房面积也有9.7平，成人居住也没有问题。

主卧套设计提高了私密性，南向老人房的空间，可以放下两张单人床，贴心照顾了老人同房不同床的需求。U型厨房设计，利用率更高。此外还有储藏间，增加了家庭的收纳空间。

131平四居户型图（点开可放大）

90平三居得房率高达82%，南北通透。为南向三面宽，采光面近10m。客餐厨一体化，动线设计合理，公共空间更宽敞。卫生间采用干湿分离设计，提高了使用效率。

90平三居户型图（点开可放大）

两个户型的边户都做了270°观景阳台，增加采光面的同时，能看到更多的景观。

墅区为保证居住私密性，高阶手法便是将社区做台地式设计。

这种做法在北京并不常见，严肃君上一次碰到，还是两年前入市的别墅项目，但也是人工做了地面抬升。

翡翠山晓西麓则是依据天然的浅山地势而做，实际上社区一楼位于地平面1.5m之上。

200平、284平花园跃墅一层带60-70平花园，花园面积足够大，甚至超越了市场上一些合院项目。

花园内覆土深度能到4m，既可以做会客厅，又可以做自己的园林景观，享受真正的墅居生活。

建面约200平花园跃墅户型图（点开可放大）

建面约284平花园跃墅户型图（点开可放大）

其次，产品交标升级。

在前两期产品精装基础上，全屋增加了新风系统，厨房配备3M净水系统，末端直饮水，还增加了垃圾处理器、洗碗机等；客厅地板升级为仿石地砖。

此外，131平户型还增加了智能安防系统、一键归家等功能。

再者，社区环境升级。

真正的依山而居。三期整体容积率仅1.3，房子离山最近的地方只有20米。

社区内园林设计上，以8米场地高低形成丰富的台地景观，将西山景色移植于社区中，如香山上的黄栌红叶、槭树红叶等。

03

发展中的五里坨

产品在进步，翡翠山晓西麓周边的配套也在发展。

其一，轨道交通方面，高井规划一路预计今年年底通车，届时可以躲避石门路的拥堵，直达阜石路。

规划中的109快速联络线，可贯穿西山东西两麓，开通后从项目到海淀的车程将缩短至10分钟。

地铁方面，R11号线金顶街站在建中，已有的地铁1号线黑石头站待开通。

其二，教育资源方面，家门口就能上学。人大附中石景山学校已于2019年招生，是涵盖小学、初中和高中的十二年制学校，据悉国际部已入驻；项目自建的幼儿园已完工，未来会引入品牌幼儿园。

其三，翡翠山晓西麓配建超市可满足日常所需，片区内配建24万方商业，未来休闲购物更方便。另外，距离项目车程半小时内的京西大悦城，预计今年年底完工。

判断一个区域有没有发展潜力，有没有价值，要拉长时间线来看。

五里坨，已然不是原来那个稚嫩的少年。