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这个城六区5字头新房,我劝你珍惜

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  地市决定楼市。

  北京首次集中土拍落幕,共出让29宗商品房用地。北京新房市场也正式借此进入新周期,迎来全面改善时代。

  从商品房销售指导价来看,北京五环告别限竞房5万时代,从此六环是6万的分界线

  聚焦到城六区,有供应的海淀、朝阳全区豪宅化,石景山新入衙门口地块也接近8万/㎡。

  再考虑到16宗宅地需遵循新70/90政策,“套型”变成“套内”,未来将以120㎡起刚改/改善产品为主。

  但注意,未来改善产品多,真正的改善社区却并不多

  29宗宅地里,有13宗需配建公租房。

  虽然政策上规定,商品房与保障房不得进行隔离或软隔离,但无数历史经验告诉我们,多数混居社区的“围墙之争”并没有让双方满意的结局。

  严肃君N个500人置业群中,就有群友感慨,“想在城六区买纯粹的改善新房,还有好机会吗?”

  还真有。

  翡翠山晓三期近期加推了4-5层观山洋房、花园院墅,均价约5万7,可能是城六区上车纯改善新房的最后机会了。

  01

  千万改善盘的空白

  城六区本身新房供应就少,总价1000万左右,还能依山傍水的改善盘,几乎没有。

  要么有景高价,如海淀四季青两个项目,总价2000万起;要么有价无景,如石景山首钢园改善项目等。

  翡翠山晓西麓两者兼具,既有价格优势,又能拥抱西山。

  

  

  西山别墅区一直以来自带“皇家”属性,除了有令其它别墅区羡慕的万园之园圆明园、皇家园林颐和园外,其生态环境在北京也是数一数二的。

  尤其对于改善来说,自然环境除了能带给业主更舒适的居住体验外,还因为其不可复制属性,增加了房子的未来升值潜力。

  翡翠山晓西麓总共才400多套,在整个京西片区的改善市场里,不愁卖。

  02

  真正的墅居生活

  关键是,西麓作为翡翠山晓三期产品,自身也在更新迭代。

  翡翠山晓西麓主力户型为90平三居、131平四居,还有200平-284平花园跃墅。90平三居总价500万起,131平四居总价750万起,花园跃墅总价750万-1200万。

  与项目前两期产品相比,三期产品更优。

  首先,产品设计更贴心。

  面积段的配置上,可以满足老两口的、四代同堂的生活场景。

  131平四居南北通透,全明,得房率高达87%,室内空间更宽敞。最小的儿童房面积也有9.7平,成人居住也没有问题。

  

  主卧套设计提高了私密性,南向老人房的空间,可以放下两张单人床,贴心照顾了老人同房不同床的需求。U型厨房设计,利用率更高。此外还有储藏间,增加了家庭的收纳空间。

  

  

  131平四居户型图(点开可放大)

  90平三居得房率高达82%,南北通透。为南向三面宽,采光面近10m。客餐厨一体化,动线设计合理,公共空间更宽敞。卫生间采用干湿分离设计,提高了使用效率。

  

  

  90平三居户型图(点开可放大)

  

  两个户型的边户都做了270°观景阳台,增加采光面的同时,能看到更多的景观。

  墅区为保证居住私密性,高阶手法便是将社区做台地式设计

  这种做法在北京并不常见,严肃君上一次碰到,还是两年前入市的别墅项目,但也是人工做了地面抬升。

  翡翠山晓西麓则是依据天然的浅山地势而做,实际上社区一楼位于地平面1.5m之上。

  

  200平、284平花园跃墅一层带60-70平花园,花园面积足够大,甚至超越了市场上一些合院项目。

  花园内覆土深度能到4m,既可以做会客厅,又可以做自己的园林景观,享受真正的墅居生活。

  

  

  建面约200平花园跃墅户型图(点开可放大)

  

  

  建面约284平花园跃墅户型图(点开可放大)

  其次,产品交标升级。

  在前两期产品精装基础上,全屋增加了新风系统,厨房配备3M净水系统,末端直饮水,还增加了垃圾处理器、洗碗机等;客厅地板升级为仿石地砖。

  此外,131平户型还增加了智能安防系统、一键归家等功能。

  

  再者,社区环境升级。

  真正的依山而居。三期整体容积率仅1.3,房子离山最近的地方只有20米。

  社区内园林设计上,以8米场地高低形成丰富的台地景观,将西山景色移植于社区中,如香山上的黄栌红叶、槭树红叶等。

  03

  发展中的五里坨

  产品在进步,翡翠山晓西麓周边的配套也在发展。

  其一,轨道交通方面,高井规划一路预计今年年底通车,届时可以躲避石门路的拥堵,直达阜石路。

  规划中的109快速联络线,可贯穿西山东西两麓,开通后从项目到海淀的车程将缩短至10分钟。

  地铁方面,R11号线金顶街站在建中,已有的地铁1号线黑石头站待开通。

  

  其二,教育资源方面,家门口就能上学。人大附中石景山学校已于2019年招生,是涵盖小学、初中和高中的十二年制学校,据悉国际部已入驻;项目自建的幼儿园已完工,未来会引入品牌幼儿园。

  其三,翡翠山晓西麓配建超市可满足日常所需,片区内配建24万方商业,未来休闲购物更方便。另外,距离项目车程半小时内的京西大悦城,预计今年年底完工。

  判断一个区域有没有发展潜力,有没有价值,要拉长时间线来看。

  五里坨,已然不是原来那个稚嫩的少年。

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