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3个多月只卖了30套,降价也救不了柳州奥园紫荆花城?

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  在经过降价至8888元/㎡起以及卖力炒作引进柳州市第十五中学后,柳北区红卫仓旧改项目奥园瀚德紫荆花城(以下简称“奥园紫荆花城”) 终于“多卖了三五斗”。

  据柳州市房产交易所官方网站显示,截至5月12日上午10点,奥园紫荆花城:

  总共卖出了30套住宅!


  ▲奥园紫荆花城目前仅卖出了30套。2021年5月12日上午10点截图

  但是,此时距离奥园紫荆花城在今年2月初获得预售证并正式开售,已经过去了将近3个半月的时间。相比目前奥园紫荆花城共有336套住宅获得预售许可而言,这个销售业绩去化率尚不到10%。

  奥园紫荆花城,怎么了?

  早在2月份的时候,我的一位好朋友曾经特意去奥园紫荆花城实地考察了一番,回来后就曾“高瞻远瞩”的指出:红卫仓堵得luan都跌,奥园买9千几、一万多,你当人家是凯子嘛!

  随后,我的这位好朋友一边嗦着刚端上来的加了鸭脚的二两螺蛳粉,一边又用正宗的柳州话补充说道:

  旁边连像样的大马路了没有!

  连像样的大马路都没有的奥园紫荆花城,尽管使出了包括“降价自救+学校大旗”在内的浑身招数,但似乎也难解其销售困局。

  01

  一条跃进路,将柳州柳北半岛分成了东西两个截然不同的片区。

  尤其是在红卫仓这一段,东西两个片区分化非常明显:跃进路东边片区有着绿城杨柳郡等“一水儿”的江景豪宅,街道宽阔大气,商业齐全繁华,是一个不折不扣的高端生活片区;而跃进路西边片区则是红卫仓、柳化等,坐落着不少的自建房和厂区宿舍区,一些房子和街道破旧没落,显露出一副又堵又挤的棚户区模样。


  ▲跃进路(红线)将柳北半岛分成东西两个区域

  如果说跃进路东边片区是“高富帅”,购房者见了都免不了“春心荡漾”,那么跃进路西边片区红卫仓一带则如同“矮穷丑”般,不太招惹购房者的疼爱。

  但奥园曾经以为“棚户区里面也能飞出金凤凰”。一开始,奥园将奥园紫荆花城的价格定为9700元/平米起步,可是这个价格坚持了一段时间后,发现根本卖不动,据说“连1套都没卖出去。”

  迫不得已,奥园紫荆花城在三月份的时候开始降价,“只需8888元/㎡起,奥园紫荆花城买回家。”

  但是,降价所带来的效果也并不明显,跃进路以西红卫仓这个片区不是热门板块,周围的环境也决定了不会住得很舒适:

  奥园紫荆花城,陷入了“刚需族不疼,投资客不爱”的尴尬处境。

  降价之后,奥园紫荆花城会卖得好一些吗?应该会比没降价之前强一些,至于强多少呢?大家看看降价的这段时间以来奥园紫荆花城的销售业绩,可能心里大概也都有点数儿。

  02

  柳州奥园紫荆花城项目,是由奥园集团和广西瀚德集团合作开发的一个项目。其中,奥园集团方面占股60%,广西瀚德集团方面持股40%。在奥园紫荆花城项目中,广西瀚德集团负责前期与政府对接、拿地等事宜,奥园则负责后期操盘等。

  需要指出的是,作为柳州奥园紫荆花城项目的大股东、操盘手,近些年来,奥园在全国的多个楼盘被曝出存在质量等众多问题,饱受业主质疑,品牌危机不断显现:

  2019年,湖南株洲市奥园湖畔一号业主维权,称小区变更规划用途,交房五年都办不了房产证;

  2020年,重庆奥园天悦湾,业主投诉其大门设计不合理;

  2020年,重庆万州奥园誉峯项目延期交房,合同原约定于2019年9月30日交房,但直到2020年6月份都未交付;

  2021年,佛山奥园上林一品项目,业主投诉其精装商品房堪比烂尾楼,大门破损、装修材料劣质、建筑墙体倾斜、承重墙面开裂、房子设计不按标准等。

  2021年,成都奥园广场公寓项目出现严重质量问题。业主质疑房内有一外露的承重柱,占地约2-3平方米,直接分割了客厅,导致空间“变小”。不仅如此,房屋更是多处渗水、返潮以及墙面空鼓。


  ▲奥园楼盘频遭业主维权

  柳州隔壁的南宁奥园项目,也被曝出存在不少问题。

  2020年,南宁奥园瀚德棠悦府项目曝出未取得《商品房预售证》便违规售房以及收取团购金和溢价金等相关问题。值得注意的是,南宁奥园瀚德棠悦府项目与柳州奥园紫荆花城一样,都是由奥园集团与广西瀚德合作的项目。

  同样是在2020年,南宁奥园瀚林朗庭项目多次被业主投诉称,开发商初期销售欺诈,承诺初中就读35中,但最终却分到了20中。

  说到初中,柳州奥园紫荆花城现在也在主打“学区牌”。据开发商4月下旬发布的消息透露,开发商全额投资引进十五中(据说是本部)落地奥园紫荆花城。

  不过,开发商此前发布的消息较为笼统和模糊,也无相关政企或校企双方的签约仪式现场照片。关于引进十五中的更多详细情况,仍有待进一步披露。

  说句题外话,即使奥园紫荆花城真的引进了十五中,我奉劝大家也不必过于看重所谓的好学区、好学校。如果真的非常非常看重,那么,跃进路东边片区白沙路东侧早已有一个正儿八经的柳州市十五中总部(滨江)。

  而且,白沙路东侧的柳州市十五中总部已经建成并在2020年招生开学了,这可是实实在在看得见、摸得着的,完全不带一点儿虚的。

  03

  最后,还是说说柳州奥园紫荆花城“偷面积”这个事。

  据了解,阳台改房间,是开发商常用的偷面积手段,而按照相关规划,这属于违规建设,搞不好会被监管部门“严肃处理”。奥园紫荆花城采用的“偷面积”手段,正是把阳台改成房间!

  比如下面这个约89平米的2+N房户型,将一个阳台违规改造成一个房间:


  再比如下面这个约95平米的2+N房户型,相同的手法,一样的手段:


  利用阳台改造成房间明显违规,如果“上头严查”,购房者很可能会办不了产权证。

  这曾有过先例!据悉,柳州某楼盘就因为阳台改造房间导致交房数年都办不下来产权证,最后将如何收场尚未得知。

  当然了,如果你自己买房都不在意的话,那就随意啦!

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