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明天厦门土拍,这些楼盘要解套?

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  厦门房产动辄几百万上千万,必要的房产投资价值体系知识学习非常有必要!我是天哥,独立地产评论员,您相见恨晚的买房导师。天哥既是地产学院派,又是房产实战派。

  天哥不像其他自媒体,遮遮掩掩地让你摸不着头脑,只说对你最有用的操作和建议,养成每天阅读天眼茶楼的好习惯,你的思维才不会被禁锢。

  关注“天眼茶楼”(tianyanchalou),进入知识星球提问。

  以下内容来自“天眼茶楼”知识星球:

  01 明天厦门土拍,天哥怎么看?

  问:老师你好!5月13日厦门岛内外共有5幅地块集中出让,天哥怎么看?

  答:您好,欢迎提问!明日土拍大战参战房企特别多,竞争激烈!


  1、思明2021P02地块起拍价40400元/平,销售均价不得超过7.16元/平。


  旁边的万科金域蓝湾挂牌价已经达到这个价位了,对比万科金域蓝湾,这个楼盘未来性价比就很高了。

  2、湖里2021P03地块起拍价40400元/平,销售均价不得超过7.18元/平。


  附近的中央湾区挂牌价9万5以上了,倒挂非常严重!

  3、海沧H2021P01地块起拍楼面价2万元/平。


  如果按2万元/平计,经天眼测算,该地块要保本,销售均价不能低于3.25万元,还不算开发商合理利润,更何况土拍楼面价肯定不止2万元/平。旁边的新盘海投白鹭湾目前销售均价33000元/平,而海投青春海岸挂牌价才2.7万元/平,学校配套和该地块一模一样,显然附近的海投青春海岸、泰禾厦门院子正处于严重低洼之地,即将迎来解套的春天

  4、集美J2020P03地块起拍楼面价21000元/平。


  即使按21000元/平起始楼面价计,经天眼测算,该地块要保本,销售均价不能低于3.4万元,还不算开发商合理利润。目前周边无楼盘,离后溪中心小学仅600多米,最近的楼盘是莲花新城(其实也有2公里了),目前莲花新城销售均价3万6。按这个面粉价来看,无论是学区、配套,还是地段,莲花新城卖的实在是太便宜了!

  5、同安T2021P02地块起拍楼面价14000元/平。


  即使按14000元/平起始楼面价计,经天眼测算,该地块要保本,销售均价不能低于2.5万元,还不算开发商合理利润。经查天眼版的楼盘字典同安篇,同安实验中学(原启悟中学)阳翟小学:银城明珠(2005年,18760元/平)、欣发嘉园(2005年,17343元/平)、温馨佳苑(2005年,20070元/平)。

  注:由于天眼测算的比较保守,实际上由于信贷宽松,开发商目前融资成本很低,集美和海沧销售保本价可能要在上述基础上减去3000元/平左右,同安地块可能要减去1500元/平左右。关键还是看明天土拍溢价情况,天眼预计会很火爆,拭目以待吧!

  02 人口普查,怎么看厦门?

  问:老师你好!昨天国家统计局公布第七次人口普查数据,您怎么看厦门未来楼市?

  答:福建人口约4154万人,比十年前人口普查增加约464.58万人。《厦门市2020年国民经济和社会发展统计公报》日前出炉。这份公报透露,2020年年末全市户籍人口273.18万人,户籍人口城镇化率86.99%。户籍人口中,城镇人口237.65万人。思明、湖里两区合计124.81万人,占全市户籍人口的45.7%。户籍人口中,男性人口和女性人口分别为133.80万人、139.34万人,性别比为96.00(女性为100)。

  厦门由于是国家东南沿海门户城市,副省级城市,辐射福建省和江西等区域,优质人口还是持续流入的,未来长期看好。

  03 东渡老房子是否值得继续持有?

  问:天哥,您好!东渡有套老旧楼梯三房(楼层与户型装修等都不错),去年到现在小涨了一波。仅从升值角度看,是否有继续持有的升值空间? 东渡板块楼梯三房成交价的天花板是4.5w? 5w?5.5w? 还是说现在出手换成现金,加码等待岛内后面优质地块的打新? 或者出手置换成其他升值潜力好的标的物?

  答:您好,东渡板块是岛内比较特殊的板块,思明第4片区有一半的人上六中,东渡是六中和湖里中学派位。因为东渡的下限和第4片区一样,上限低于第4片区,所以价格上是低于第4片区。但是东渡类似罗湖,涨幅虽然不在前面,防守性还是可以。

  深圳这边的操作通常都是,如果想置换,别卖了后再置换,以防踏空。应同时买和卖为宜。看好楼盘后交个定金,约好足够的时间给首付款。

  目前可卖可不卖,见机行事吧。因为比东渡好的学区,涨幅不小,置换过去讨不到太大便宜。淘笋倒是可以盯一下。

  04 集美哪些新盘值得推荐?

  问:天哥您好!手头只有一套松柏老破小学区房,孩子上初中。目前持有现金320万左右,每个月能按揭上限1.8万左右,总预算约600万。目前在集美上班,一年后可能调到岛内。想买套改善型住房。方案有二:1、现在直接买集美大户型新房,保留老破小。2、等2年孩子上高中后把学区房卖掉岛内买二手房,岛外再买个小两房。(有两套房需求,双方老人会过来住)如果选1方案,您推荐集美哪些楼盘适合自住又交通方便?想听您的意见,感谢!

  答:换位思考。假如我有这个预算,天眼买哪里?

  1、天眼认真查阅了550-650总价,某壳上的成交记录,2021年岛内成交量191套,岛外成交20套。虽然仅以某壳不能代表什么,但是如果是我,我还是愿意随大众,这个总价买岛内房子,除非你买岛外很好的学区房。否则未来升值后,比如800万,在岛内流动性肯定更好。600万在岛内可选标的挺多的。

  2、按您说的选方案1的话,您没必要买岛外高总价的房子,如果名额够,可以买2套低总价优质房源,这样变成3套。等小孩上高中后,再溢价卖出即可。

  3、集美片区楼盘,我在楼盘字典集美区列出过哪些片区,如果您名额够,可以集美配置一套,海沧配置一套(因为海沧优质学区房有很多总价低的盘)。如果您是想直接买集美大户型新房,我也不能说未来涨势不好,但是未来流动性会影响到升值潜力。既然人生还年轻,何不折腾一下,资产是您的,并没有减少的。

  4、如果确实很想买集美新房,我筛选了一下,中海厦门东湾、住宅水晶地铁公元、中交国贸鹭原、联发时代天境、住宅莲花国际等等。按当前价格性价比来说,诚毅中学板块还是很不错的,那边都是次新盘,新盘聚集,生源非常纯粹。如果不着急,后续还有比较优质的新盘推出。

  具体阅读我们前面的全套房产投资价值体系后再选盘,可能不一定买到最优,但是也能买到比较确定性的楼盘。

  以上!

  END

  欢迎关注天眼茶楼(tianyanchalou),独立地产评论员,10多年的房产投资经验,以通俗易懂深入浅出的风格,让你学会如何买房投资,如何让财富增值。

  房地产注定只有一部分人能赚钱,我们跑在大部分人前面,很多人给我后台留言提问,抱歉天眼精力有限,无法一一解答。

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