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领先指数2021年4月中国房地产企业境内外融资TOP榜

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  4月,受“三条红线”的监管要求,房企的发债意愿下降,整体债市的发行规模出现萎缩,无论境内债还是境外债的发行规模均不及3月。迫于降杠杆要求,未来房企的整体债务规模仍将走低。不过,在境内债与境外债的持续分化之下,境内债成为主导。

  

  随着核心热点城市的“宅地集中供应”纷纷落槌,不少房企短期的融资能力面临挑战。从竞拍的结果来看,具有国企或央企背景的房企融资优势突出,斩获了不少优质地块。

  债市稳定 整体发行规模萎缩

  从2021年4月中国房地产企业境内外融资TOP榜来看,4月整体债市较为稳定,境内外的融资规模延续了2月以来的发展态势,分化持续加剧。其中,境内债与境外债的发行规模差额进一步拉大,境内债的发行规模约为799.86亿元,境外债的发行规模仅为27.97亿美元。不难发现,境内债远超境外债。

  究其原因,受房企债务违约的事件影响,海外资本市场的信心走低,导致房企境外债发行规模急剧萎缩。加之,海外疫情持续蔓延,经济的不确定性增加,不少投资人的观望情绪也较为浓烈。

  尽管房企发行境内债的意愿持续走强,但与3月相比,不论境内债还是境外债其发行规模均不及3月,整体发行规模出现萎缩。具体来看,4月共有52家房企发行境内债,9家房企发行境外债,比3月均减少2家。

  就境内债而言,恒大地产以82亿元夺得境内债发行规模的第一,其后为电建地产47.6亿元、福州建发45亿元。境外债方面,九龙仓以6.5亿美元居于境外债发行规模的榜首;其次是中国金茂、龙光集团,融资额度依次为6亿美元、3亿美元。值得注意的是,九龙仓已经连续3个月持续领跑境外融资榜。

  从融资成本来看,不少房企的票面利率高企,房企之间融资成本的差异化较为明显。以境外债为例,九龙仓两笔债券的票面利率分别为3.3% 、1.15%,中国金茂的票面利率也仅为3.2%,而景瑞控股与中南建设发债的票面利率均超过10%,分别为11.5%、12.5%。

  “三条红线”效果显现 房企降负债意愿明显

  自去年8月出台针对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则以来,不少房企的降负债意愿明显。尤其是随着4月结束,大部分上市房企2020年的年报已经公布,其降负债成效也为外界所关注。通过房企2020年的年报可知,“三条红线”的政策效果较为明显,绿档阵营持续扩容。

  即便如此,考虑到到期债务规模,房企的偿债压力仍然较大。贝壳研究院的数据显示,2021年4月境内外债券融资到期债务规模约1374亿元,环比下降9.7%,同比增加125.6%。在经历了3月的到期债务高峰后,预期5-6月到期债务规模回落至千亿之下,房企偿债压力略有下降,但仍不敢懈怠,下半年房企到期债务规模居高不下,迎来对房企融资能力的更大考验。

  由于“三条红线”对房企的资产负债率(剔除预收款后)和净资产负债率等指标均提出了严格要求,降杠杆正成为房地产行业的常态。对房企而言,“三条红线”最为直接的影响是对于其有息负债规模的控制,进而降低房地产行业内的系统性金融风险。不过,除了在房企融资端进行限制外,部分城市如成都、西安等更有相关政策限制踩线房企不得参加集中土地竞拍,土地端的进一步施压也使得房企降杠杆意愿增强。这也意味着,未来不少房企可能会继续收缩债务规模,实现监管预期。为此,业内也预测,截至2021年6月底,将有更多房企进入绿档阵营。

  “两集中”进入土拍阶段 房企融资能力面临考验

  “宅地集中供应”下的首次土拍已经开启,核心热点城市一次的推地量显著增加。例如,4月26日、27日,广州“两集中”首次供地48宗,共揽金906亿元;4月28日-30日,无锡市集中出让16宗宅地并全部成交,仅有两宗地块因达到最高限价将通过摇号产生结果,总成交价255.96亿元;4月28日-4月29日,重庆主城区第一批次集中供地46宗,总起拍价超444亿元,最终46宗地全部成交,总成交价635亿元;4月30日,沈阳市集中出让22宗地块,总起始价超179亿元,总成交价197.86亿元。

  在此背景下,房企也需要在多个城市集中拿地,支付的土地出让金额度较高,其融资能力也面临前所未有的挑战。不过,从土地竞拍的结果来看,具有国企或央企背景的开发商融资优势较为明显。

  纵观广州、无锡、重庆、沈阳等地“两集中”之后的首次土拍结果,具有国企或央企背景的开发商频繁现身,屡有斩获。例如,在广州土拍中,越秀地产以80.5亿元斩获4宗地块。此外,保利地产、华润置地、招商蛇口、中铁建、深振业等均有斩获。沈阳的竞拍结果显示,保利地产通过31.36亿元竞得3宗地块;万科以34.09亿元竞得3宗地块;华润置地以41.29亿元竞得2宗地块;招商蛇口以24.55亿元竞得2宗地块。

  综合来看,4月债市较为稳定,境内债与境外债之间的分化持续加剧。受“三条红线”影响,房企的降杠杆意愿明显,发债规模也有所收缩。未来,“两集中”土拍逐步落地,房企的融资能力仍有待观察。

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