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“你有房票,我有钞票”想变相去杭州炒房的衢州人这么干要小心了

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  透明君/文

  对于衢州人来说,杭州的房子总归是“香”的。

  连续两天的集中拍地,让杭州再次成为楼市关注的焦点。57宗涉宅地块,两天共揽金1178.2亿元。

  这是什么概念?衢州市区去年一年的涉宅地块,成交金额才只有140亿元左右。

  虽然众多板块地价突破了此前的价格,但是不难发现,杭州新房的限价几乎一分未涨。

  这也就说明,一二手房的倒挂红利依然很高,摇号博运气的购房者势必还会一拥而上。

  但是对于衢州人来说,杭州的限购政策把很多想在杭州买房的衢州人拒之门外。

  然而不乏有眼红的炒房客,甘冒风险通过“购买房票”的方式借名代持房产,规避限购政策。

  你有房票,我有钞票,用“借名买房”博取炒房收益,这种方式要严重引起警惕!

  不久前,最高法首次认定:“借名买房”协议无效!

  FIRST | 壹

  最高法首次认定“借名买房”协议无效!

  近年来,各地纷纷出台楼市调控政策,限购成为稳定房价的重要措施。但是,一些炒房客绞尽脑汁想尽办法规避限购政策,代持、借名买房等等,都是他们的手段。

  不过,不久前最高人民法院公布的一份判决书,首次认定借名人(实际购房人)与出名人(出让购房指标人)为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。

  这份最高法的判决,明明白白告知:利用“借名买房”来规避限购政策进行炒房,此路不通!这也是最高人民法院针对借名买房代持协议的合法性进行首次认定。

  

  【(2020)最高法民再328号裁判文书】

  此次的案情本身并不复杂

  为规避限购政策,徐某与曾某于2013年签订《房产代持协议》,双方约定将徐某出资购买的房屋登记在曾某名下。

  2016年,由于曾某无法清偿对中集哈某公司的担保债务,中集哈某公司以房屋登记在曾某名下为由,请求法院强制执行该套房屋。实际购房人徐某随即依据《房产代持协议》向法院提出执行异议之诉,主张自己是房屋的实际所有权人,享有排除强制执行的权利。

  

  最高法认为,借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。

  其原因在于,如果司法不对规避限购政策的行为加以限制,则无异于纵容不合理的购房需求,将会导致投机性购房快速增长。放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益,不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符,而且势必影响国家房地产宏观调控政策,进而阻碍国家宏观经济政策有效落实,影响经济社会协调发展,损害社会秩序和公共利益。

  

  这是最高法首次基于国家限购政策属于公序良俗的论证逻辑,认定违反国家限购政策的借名买房合同无效。

  通俗一点,有关“借名买房、代持”协议,因违背公序良俗(本案里是国家限购政策)而无效。

  SECOND | 贰

  “借名买房”风险多利益当前亲情弱

  前段时间,购房群中流传一张截图,让人叹息亲情在利益面前的脆弱。

  同事的婆婆在2018年,用了亲外甥的房票全款买了192号的奥体某红盘,花了1000多万,现在收房后外甥认为当年借名的好处费不够,不肯还了,说房子是他的,要拿一半。协商不成,外甥直接挂3000万卖掉了。

  

  虽然是由于亲外甥所以没有签订代持协议,但是参照前面最高法的认定方式,即使签了代持协议,这个协议也是无效的。

  有些人想到了将协议公证,然而类似的“借名代持房产”协议,因违反限购政策,公证处是不会公证的。

  代持协议无效了,虽然借名人可以证明当初买房时购房款是自己出的,这笔钱法院还是认的。只不过,这笔钱就成了双方的债务关系,跟房产增值收益无关。

  THIRD | 叁

  房票从来不能买卖,借名背后风险多

  还有一些投资客比较聪明,签订的是投资协议。约定由借名人出资,房子产权登记在出名人名下,日后卖房所得的按一定比例进行分成。

  这样一份投资协议似乎避免了违背限购政策的法律风险,但是律师发现其中的风险依旧很大。

  例如:

  1、出名人出现财务危机,名下的房产可能会被法拍来用于偿债;

  2、如果出名人的婚姻关系发生变化,那么婚姻期间名下房产的增值,属于夫妻共同财产;

  3、出名人意外死亡,继承人也完全有权继承房子;

  这些意外情况,都对于房产的归属有影响。然而按照杭州的购房政策,红盘以及中签率低于10%的楼盘,就要限售5年(以办出产证时间为准),从买房开始算起,至少七八年后才能入市交易。

  如此长时间的投资过程,谁能保证不碰到意外?说不定竹篮打水一场空。其中风险,还不如拿着热钱投资更稳妥的行业。

  房住不炒。有这闲钱,安安心心在衢州买套高品质洋房,或者来一套终极改善排屋,是否更香呢?

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