精装修住房“一次验收”or“分次验收”，房企该如何选？

随着房地产市场变化及行业竞争加剧，近年来精装修住房比例逐步提升，2016年以来，部分省份土地出让时，会明确要求全装修，可见精装修住房日益成为行业趋势。

精装修住房，是在原有毛坯房基础上同时为业主提供房屋装修服务。精装修住房销售合同签订主要两种形式：第一，与开发商签订精装修房屋销售合同，在房管局按精装修备案，竣工备案按精装修验收（以下称一次验收形式）；第二，与开发商签订毛坯住房销售合同，房管局按毛坯房备案，竣工备案按毛坯房验收，之后再进行精装修施工并验收，同时与精装修公司（一般为第三方）签订合同（以下称分次验收形式）。

这两种形式有什么区别，开发商该如何选择签订合同的方式呢？

我们先谈谈开发商销售精装修房屋的目的：

增强竞争力

首先是增加产品力，市场竞争激烈的情况下，在产品精装业务有优势的开发商会用优秀的精装修产品吸引客户，增加自身产品力；同时提升价格竞争力，因为大批量同质化精装修，设计服务、材料采购、施工服务的集中采购优势非常明显，开发商每平米2000元的标准投入能够实现业主4000元才能实现的精装标准，如果精装服务不追寻过高利润，能显著促进产品销售。从增强产品力、价格竞争力角度看，无论那种验收形式，实现效果没有差异，并不影响开发商选择。

突破“限价”

近几年，部分城市土地市场火爆，很多城市为了稳定房价，实施了预售价格审批不得上涨的限价制度，导致先前预期较高的售价无法实现，房企只能铤而走险，高价捆绑车位、高价销售精装等手段全都用上。这种情况下，精装部分可以有效突破限价。一般采取两种形式：第一种，毛坯房审批价格20000元，精装房审批价格23000，那么房企可以一次验收，增加1000元装修成本，将备案售价提升3000元；第二种，毛坯房价格20000不变，单独签订精装修合同，增加1000元装修成本，将备案售价提升更多也不受限制。如果政府给与的精装修指导价格能够达到开发商的利润诉求，采取一次验收形式政策风险较小；如果为了进一步突破限价，实现更高价格销售，则需要采取分次验收形式。

税务筹划

土地增值税作为房地产特有的一个税种，普通住宅优惠政策有其特殊性，增值不超过20%予以免税，此外开发成本可以加计扣除同时作为计算费用扣除的基数（合计约30%）。在这种情形下，房企即使以成本价销售精装修服务，同样可以获取税务筹划收益；如果精装修部分增值率不高，采取一次验收形式，可以有效降低增值率，降低税负。如果精装部分利润率较高，一次验收可能拉高增值率或者提升增值额时，应该采取分次验收形式。同时，逆向思考，我们可以分次验收，将毛坯房价格转移到精装修服务中，降低增值率的效果会更明显（需适度，关注税务风险）。在考虑税务筹划时，还需要考虑在土地增值税退税的风险，以及一次验收导致的土地增值税预缴增加因素，尽量避免，筹划方案良好，多预缴了税金最终无法退税的情况出现。

以“贷”促“销”

对于某些业主来讲，资金实力不够充足，缴纳完购房首付款，装修费用紧张，即使符合条件能做“装修消费贷款”，还款期限短，还款压力大；将装修款纳入房屋总价，采取一次验收，可以进行按揭贷款，降低业主装修资金压力。同时，站在业主角度，这部分精装修费用需要缴纳契税，这也是部分融资成本，如果贷款年限较短时，可能对贷款成本影响较大。为了以贷促销，不可避免要采取一次验收形式。

除了考虑开发商精装修目的外，还需要考虑影响企业形象及业绩的两个重要因素：

交付风险

分次验收，不需要对精装修服务验收，比较容易通过，验收难度较低。出现延期交房，尤其精装修部分延期交付时，毛坯验收环节只要通过，该部分无需承担违约责任。分次验收可以有效降低房企验收风险和违约责任。在市场竞争白热化阶段，品牌美誉度、客户满意度重要性不言而喻，所以交付环节，首先按时顺利交付是开发商底线，分次验收显然更有优势。当然，如果房企自身精装修业务管理能力足够，两种形式并不会产生实质影响，还能合并某些工作流程，减少验收工作。

利润实现

分次验收，竣工备案工期比一次验收要短，可以采取分次验收方式，尽早实现部分利润结转，但如果精装修单位为非系统内关联企业时，精装修部分利润实现路径会受限，如何确保该部分利益回流开发商，需要做好路径设计，规避税务风险。一次验收，则可以确保精装部分利润全部在企业合并报表范围内实现，但如果精装修部分利润率低，需关注该部分纳入报表后，对报表净利率影响。

综上，开发商在分次验收和一次验收形式选择时，主要考虑因素总结如下：

对表格进行简要分析，对于精装利润率高的项目，一般是为了突破限价或者赚取更高收益，目标客户能支付每平米几千元精装费用，一般不属于纯刚需客户，该类客户对于精装部分贷款需求并非十分强烈，如果企业能够通过路径将精装利润纳入合并报表范围内，建议采用分次验收形式签订合同；相反对于精装利润率低的项目，在做好品控的前提下，则建议采取一次验收形式签订合同；对于利润率适中的情况，建议根据企业诉求进行选择。

来源：哏都地产人（ID：tj-realestate）本文已获授权。