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这半年,上海二手涨幅最大的在哪里

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  刚刚过去的这半年

  我们一起经历了一次跟过去5年不太一样的上海楼市

  怎么说呢,这半年的上海楼市经历了一个非常特殊的时期,2个数据足以说明

  各环线成交均价还在往上走


  数据来源:上海链家

  要知道一条环线价格在不断上涨的时候,这意味着环线至少50%房源走势都在往上走,还有一个数据就是成交量

  近半年二手成交量不断走高


  数据来源:上海链家,不能露出具体数字;其中2月为农历新年月份,所有受春节影响较大,暂时不与其他月份做横向对比

  所以市场的解读就到此为止了吗,其实还有一些比较有意思的维度

  之前我们也对上海二手市场的一些成交做过解读,今天看到一个比较具象的维度

  就是如果把上海各个板块单拎出来,哪些板块涨的更快?

  然后有跌的吗?或者说购房者持续看好的有哪些板块?

  这半年涨幅前10板块都有哪些

  开始之前需要说明的是,这次所用的是链家二手数据

  链家成交量占上海总体成交量的30%左右,所以这次的数据说明,更像是一次抽样调查

  还有一件事需要说明,那就是如果只成交1套房源,还有讨论的意义吗

  你说一个板块,在去年10月成交1套,或者今年3月成交1套,然后均价差了2w+,这算不算涨幅

  

  但是能不能代表整个板块涨幅,显然不能

  所以我们将2021年3月,和2020年10月,这两个月份里,一个月一个板块只成交一套房源的对比房源信息删除

  也就是将2021年3月177个板块的成交信息+2020年10月170个板块的成交信息中,只有1套房源成交的剔除了

  所以,上海刚刚过去的这半年里(2020年3月->2021年3月),涨幅top10板块都是哪些呢


  数据来源:上海链家,依然不能露出具体数字

  一个小区就撑起整个板块的中远两湾城,它在这次涨幅中排名前6,不过它本身就是内环内性价比比较高的小区

  虹口区的临平路板块上,成交比较高的小区就是瑞虹新城,体量大,置换客选择比较多

  此外,临港新城依然被全市强势看好,挤进了前五

  当然,我们这里说的涨幅,不是说一个小区,或者一套房源的涨幅,而是一个板块,它可能包括几十个小区,几百套房源

  所以这并不能反映个别小区在这波市场行情中的跌宕起伏,而能说明一些问题的是,这个板块整体的涨幅情况

  知道了涨幅前十,你会不会跟我们一样好奇,跌幅前十的

  是的,眼下这个行情,依然有板块成交均价相比半年前,跌了

  所以跌幅的最后10名,也跟各位报备下


  数据来源:上海链家

  浦东书院镇、金山区等偏远地区都出现在跌幅排行榜中

  而像黄浦区的新天地板块、静安的闸北公园板块都意外的出现在跌幅排行里

  跌幅最大的是青浦区的朱家角板块,超过12%

  也就是说,塔尖板块和偏远板块,在成交市场波动都比较大,那为什么呢,我们后面会说到

  其实这些数据中,还有个维度需要考量

  就是成交量涨幅

  过去半年上海100多个板块中,成交量涨幅前十的分别是哪些板块呢

  成交量大涨的板块到底是哪些

  要知道去年到今年,我们都知道成交量的涨幅超乎很多人想象

  大概率是上海全市普涨,但是涨幅有多有少

  其实我们可以通过数据看下,这些成交量,到底涨在了哪


  数据来源:上海链家

  可以看出来,基本以全市刚需成交板块为主,除了长宁西郊

  其他像宝山、普陀、松江老城,都是刚需大区,这里面宝山的杨行、大场、普陀的桃浦更是刚需中的刚需,涨幅最小的桃浦,也达到了100%

  此外嘉定安亭,虽然离市区比较远,但是因为安亭西站的规划,以及周边新盘数出,整个板块的二手成交量也被带了起来

  浦东外高桥板块成交量上涨,更多的可能跟黄浦江对岸的杨浦、虹口等区的拆迁户有关

  其实当我们看到这份所有数据的时候,我更想的做的是一个一个区,一条条的过这些数据

  我问了自己一个问题,均价和成交量会一起上涨吗,还是会成反比

  所以我们可以再换个角度考虑这些板块数据

  哪些板块是被购房者坚定看好的

  我们可以看看哪些板块涨幅,生命力过于顽强

  也就是说,在均价大幅上涨的情况下,买房的人,成交量依然在上升

  两种情况相融交织,也就是说,越涨越买,越买越涨

  你以为这种情况,在当下的上海楼市很常见

  其实不是

  我们把均价涨幅前十的板块拉出来,一旦涨幅起来,对应的70%板块成交量都会下来


  数据来源:上海链家

  比如一个均价涨幅达到62.22%的板块,那它的成交量涨幅就成了-68.18%

  也就是说,涨的越厉害,成交量也就跌的越猛

  这很好理解,我们看到的成交量速度已经放缓

  反映到每个真实成交场景里的画面就是,同一个小区的同类房源,放在不同时间段,成交周期拉长,观望周期拉长

  就比如我现在在看的金桥板块某小区,这半年,均价涨幅在20%左右

  一个很明显的对比,同小区同类型的两套房源

  第一套,去年10月左右,挂牌500万,一周内成交

  另一套,今年3月下旬,挂牌565万,目前仍未成交

  两套房源,位置、户型、装修水平都相差无几,就是挂牌价格的涨幅,还没被市场认可,购房者不买单

  也就是说,买房者其实比我们想象着冷静

  那话说回来,有没有这样的板块,就是涨的厉害,然后它的成交不降反增的呢

  这种情况有的,比如这几个板块


  这些板块,均价涨幅在20-30%左右

  但是成交量不降反增,差不多60-70%的成交量增幅以上

  其中标黄的板块均价涨幅在30-40%左右,但是成交量不受影响,增幅超过100%,这样的购买力,不是真爱是什么

  我们可以看到,其中很有一些是刚需的持续购买力的板块,比如宝山杨行、松江的松江老城

  而且宝山上榜占据30%,这也很能代表市场购买力对宝山未来升值潜力的认可,毕竟是离市区最近的一个还没涨起来的区域

  看完之后

  各位有什么感觉呢

  所有数据维度都需要细分,然后具体分析才有意义

  上海楼市各个板块的涨跌,真实情况可能跟我们原本想的可能有点点不一样

  另外,我们换个角度看这些数据,可能会看到一些我们平时没有察觉的现象

  比如大家都看好上海,看好各个板块,那哪些板块是被持续看好的,或者说更加坚定看好的

  最后一点,就是其实就是市场,或者说购房者

  比我们想象中的还要冷静

  ps:想选到最好的二手房,我们线下咨询师为你看过无数盘了,就差一起去验证一下了

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