中国人口最大悬念揭晓！房价会跌吗？三个值得关注的投资机会

5月11日上午，中国第七次人口普查结果正式公布，房价、三胎、养老、医疗的秘密都在这份报告里。

全国人口共 141178 万人，全国人口共 14.11 亿人，其中城镇人口占比 63.89%，65 岁以上人口占比 13.5%，东部地区人口为占比 39.93%，相比 2010 年上升 2.15 个百分点。

这个数据如果大大低于预期，则会成为影响中国经济发展的最大变数。不仅仅是房地产会迎来真正的行业转折点，制造业也是，消费也是。过去40年，中国最核心的红利就是人口红利，一旦消失，所有行业面临洗牌。

全国人口普查，与经济普查、农业普查，是关乎国情国力的三大周期性普查。一般而言，经济普查 5 年一次，农业普查 10 年一次，人口普查 10 年一次。

自 1953 年进行第一次全国人口普查以来，我国先后在 1953 年、1964 年、1982 年、1990 年、2000 年、2010 年、2020 年进行了七轮人口普查。从 1990 年开始，人口普查每隔 10 年一次，尾数逢 0 年份为普查年度。

人口是宏观政策的重要依据之一。人口普查，将为生育、养老、教育、就业等政策制定提供基础数据支持，成为国家决策的重要依据，其重要性毋庸置疑。

这一次人口普查的几个亮点数据

其一，大陆总人口突破 14 亿大关，创下历史新高，但增长持续放缓。

2020 年，全国普查人口共 14.11 亿人，相比 2010 年增加 0.72 亿人。

第一次人口普查的 1953 年，大陆总人口为 5.82 亿；上一次全国人口普查的 2010 年，总人口已经突破 13.3 亿，这一次则站稳了 14 亿。

虽然总人口创下历史新高，但 10 年新增人口却在不断减少。2000 年相比 1990 年增加了 1.32 亿人，2010 年相比 2000 年收缩到 0.74 亿人，2020 年相比 2010 年增加 0.72 亿人。

要知道，过去几年来，我国先后放开单独二孩、全面二孩等政策，但依然阻挡不了生育率走低的大趋势。

其二，老龄化率再创新高，我国即将进入 " 深度老龄化社会 "。

普查数据显示，65 岁及以上人口为 190635280 人，占 13.50%。

一般而言，65 岁以上人口占比超过 7%，则意味着进入老龄化社会。这一比重超过 14%，则标志着 " 深度老龄化社会 " 的到来。超过 20%，则称为 " 超老龄化社会 "。

就此而言，我国早在 2000 年，就已步入轻度老龄化社会。未来 5-10 年，大概率步入 " 深度老龄化社会 "；到 2035 年，有可能进一步滑向超老龄化社会。

其三，孔雀东南飞。东部人口大增，中部、东北人口减少，广东 10 年新增 2170 万人，领跑全国。

数据显示，东部地区人口占 39.93％，中部地区占 25.83％，西部地区占 27.12％，东北地区占 6.98％。

与 2010 年相比 , 东部地区人口所占比重上升 2.15 个百分点 , 中部地区下降 0.79 个百分点 , 西部地区上升 0.22 个百分点 , 东北地区下降 1.20 个百分点。

其中，广东增量最高，10 年间大增 2170 万人，其次为浙江、江苏，分别新增 1014 万、608 万。

这意味着，人口仍在向东部的发达城市、都市圈和城市群聚集。随着抢人大战的推进，这一趋势还会有增无减。

其四，汉族人口占比再次降低，未来有望回升。

普查数据显示，2020 年汉族人口占比 91.11%，相比 2010 年的 91.51% 微降，而 1964 年、1982 年、1990 年、2000 年分别是 94.22%、93.3%、91.96%、91.59%。

这背后是不对称的生育政策带来的影响。不过，随着全面二孩政策的推行以及进一步放开生育的可能性不断提高，未来这一比例有望回升。

其五，整体性别比处于正常区间，但近年出生人口性别比却一直居高不下。

2020 年普查数据显示，我国总人口性别比为 105.07，与 2010 年基本持平，略有降低，但出生人口性别比为 111.3，有一定改善。

性别比失衡，将会带来严重的社会问题，诸如天价彩礼、光棍危机、拐卖问题、生育率下滑等都与此不无关系。

因此，近年来，加强性别比治理已经成为重中之重。近日，国办发文指出，加强出生人口性别比综合治理工作，大力开展出生人口性别比偏高综合治理工作。

其六，城镇化率再创新高，中国正在步入城镇化后半场。

2020 年，我国常住人口城镇化率达到 63.89%，相比 2010 年大幅增加。

根据国际经验，当一个国家的城镇化率处于 30%-70% 之间时，将处于加速发展阶段。中国城镇化率突破 60%，离 70% 的上限越来越近，按照目前每年 1% 的城镇化速度，到 2030 年前后，我国城镇化率就有望突破 70% 大关。

城镇化，是中国房地产的终极支撑之一。一旦城镇化开始减速，未来房地产必然受到明显影响。

人口数据公布，楼市会否面临“人口拐点”？

在过去20年时间里，为何我国房价能持续跌幅小但涨幅大的趋势呢？

客观来讲，表面上来看影响市场经济的因素有很多，例如供需关系、市场饱和度、外部货币关系，这些看似时时刻刻影响着房价走向。但更加深层次来说，有几点原因才是至关重要的。那就是人口红利、供地不足的背后土地和住房需求不平衡。

人口数据与房价经济，万众瞩目。

1、县城的房子不要再碰。核心城市的房价可能会继续坚固。

很多人说房价涨跌，长期看人口，现在生育率这么低，未来房子肯定会跌。其实不是这样，相反的，人口如果持续减少。人少之后，剩下的人更需要抱团，因为一个区域人少。

首先萎缩的就是公共设施，你靠一个村子，你养活不了一个三甲医院，它只能支撑村里的卫生所，一个小县城是支撑不了一个飞机场，因为它没有那么多交通的需求，所以人少了之后，小城市会迅速凋零。

人们不得不往大城市迁移，大城市可能会更加繁华，比如说德国老龄化特别严重，全国人口不过8315万，其中1/4是老人。可是德国的房价近几年涨得特别快，欧洲房价增速最快的十个城市有四个在德国。

柏林的房价更是全球房价涨幅第二，因为人群会聚集，需要配套的生活设施。老龄化最严重的国家日本，但是东京的房价已经连续涨了11年。人口减少会让小城市的房价难以支撑，但是不会影响到核心城市的房价。

2、学区房的概念“可能会消失”

虽然核心城市的核心地段房价仍然安全，但是学区房这个概念可能会消失，因为学区房的本质不是为了教育投资，而是利用教育投资。

你给孩子找好的家教，带她去旅游，这些钱是你花掉，叫做教育投资。

大部分的学区房概念都是你买了学区房，上了学校之后，等孩子上完学，你的房子同步也在涨价。在这里表面上是投资教育，实际上是以教育的名义去投资房子。现在人口结构的变化必然会导致两个结果。

第一，出生人口少，等这些孩子长大之后，教育资源会出现过剩，学生少，老师多，考生少，学校多，那么学区房的价值还能保持吗？

第二，学区房带来的教育压力不利于国家鼓励生育，不顺应国家政策，别的房价不好压制，想打压学区房的太容易了。

你理解了国家未来的趋势，顺应这个趋势才能吃到发展的红利。

3、最后说说投资机会吧。

从目前舆论导向看，放开二胎甚至是三胎的舆论已经有了，也就是说生育政策可能会进一步放开，有三块投资机会值得关注。

最直接的机会是，辅助生殖行业和二胎概念股，这产业不一定有多大发展，但可以短线炒炒牌照和概念预期。

另一个机会是，随着人口数量减少，人口红利也在逐渐下降。机械自动化替代人工生产速度会逐渐加快。所以可以关注机器人的国产替代龙头，和高端制造业龙头。

还有一点，新生儿减少相对而言是老年人增多。

老年人增加，必然带来医疗系统的发展。

其实医疗是经久不衰的大赛道，未来任何人都需要用到医疗。但由于确定性太高，估计资金会争抢严重，很难捡到便宜的价格，当然如果有回调，可以考虑上车。

最后说几个基金，可以关注下：

综上所述，医疗行业的基金能穿越牛熊的并不多。尤其成立5年以上规模10亿以上的主动医药股基就更少了，而易方达医疗保健，中海医药和博时保健混合，都是成立7年以上的医疗基金，过往业绩稳定性会更高些。

对于这类基金，如果你看好中国二胎市场，中国医疗市场。那么可以不用择时，采用定投策略入场。