2021年杭州最赚钱32小时，比天气更该降温的是土地市场

本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

令人瞩目的杭州2021年第一次集中供地，在众多房企的激烈争夺中落下了帷幕。5月7日上午8点到5月8日下午4点，杭州首批57宗地块全部完成出让，总建筑面积达到757.2万平方米。

1178.21亿元，是杭州在32小时中收获的土地出让金总额，几近2020年该市卖地总金额的一半。

据时代周报记者统计，5月7日共计有21家房企拿地，其中融信、融创、滨江均拿地3宗以上。而5月8日则有20家房企拿地，其中宋都、西房、中天等3家在首日也有所进账，按此计算，2天累计共有38家开发商成功在杭州拿地。

双“融”收获颇丰，绿城或主动缺席

在众多房企之中，拿地数量和金额最高者为融信，总计拿下7宗地块，拿地总金额142.3亿元，拿地总建面53.6万平方米，平均溢价率为29.8%；3宗地块由融信独立竞得，分别位于钱江世纪城核心单元、萧山南部卧城和所前板块，其余4宗是与滨江集团联合拿地。

拿地单价最高的是华润，其以111.61亿元价格拍下余杭区未来科技城综合体项目商住地块，溢价率29.91%；拿地建筑面积最高的是中骏，其以91亿元总价拿下临平鼎湖未来社区地块，拿地总建面81.3万平方米。而近期在土地市场上大杀四方的融创，则斥资126.9亿元，收入4宗地块，平均溢价率在25.9%。

5月7日，长期研究杭州土地市场的分析师张伟（化名）向时代周报记者表示，一个明显的现象是，在土地、新房双集中等政策的影响下，土地资源正加速向少数房企集中，而杭州本地起家的房企对自己深耕的区域愈加重视，例如：滨江此次坚守在钱塘江两岸拿地，祥生则补仓了钱塘区大学城北、之江转塘板块等。

不过，令人感到意外的是，同为杭州起家的绿城却在此次第一波集中供地的竞赛中缺席。5月8日上午，就在各大房企为第二天拿地摩拳擦掌的时候，一位接近绿城的品牌人士在朋友圈表示，集中供地还是饥饿营销，暗示了绿城本次或是“主动”缺席。

5月10日，另一家在首日收获颇丰的杭州本地房企品牌相关人士则向时代周报记者表示，事实上，在此次集中供地之前，绿城就已经一口气在杭州拿了很多地，这次就算不补仓也不会出问题。

此外，据时代周报记者了解，比起杭州，绿城更想在北京有所作为。据5月8日晚间业内流出的一份北京土拍参拍房企名单显示，在北京第一批集中供地的25宗地块中，绿城自身或联合金茂、平安等合作伙伴，将参与其中11宗地块的竞争，而为了增加几率，其中的两宗地块还有中交系的身影。

除了主动缺席的绿城之外，此次参与竞拍的规模房企中，还有一些是抱着参与的心态来参加的。一家总部位于上海的TOP20房企品牌人士在4月底曾向时代周报记者表示，“这次公司报名了9个地块，只能说做好了准备，但能不能拿到还是靠运气。”最终该房企在本次土拍中颗粒无收。

自持比例升高，房企亏了也要拿地？

企业即使拿到了地，也未必就称得上是真正的“赢家”。

5月9日，据好地研究院研究员徐路加向时代周报记者分析指出，杭州首次集中供地下，整体市场热度较去年又有明显升温，特别是两天累计自持面积66万平方米，平均自持比例达9.36%，可售部分几乎无利润的情况下，房企资金压力陡增。

以5月8日成交的富春湾新城6号地块为例，该地块成交楼面价9644元/平方米，自持22%。若将自持部分地价按可售住宅地价6折计算，实际地价达到11513元/平方米，按18800元/平方米的限价销售，常规产品设置下，预期利润率-2.24%，还有1.8万方自持住宅需要资金沉淀。

同日成交的滨湖新区单元G-R21-01地块，自持比例则高达40%，面积达到3.43万平方米，如果仅仅只计算土地、建安成本，将沉淀资金6.1亿元；即使以上限毛坯价格销售,将利润部分补贴后，自持成本还将达4.3亿元，而自持部分通过租赁很难获利。

“一宗地块接近一半需要自持，很难想象拿到地的开发商该如何赚钱。”5月10日，一位TOP30房企投研人士向时代周报记者表达了自己的震惊。

在徐路加看来，通过超配车位、利用不超过10%配建比例拔高货值等策略，还是可以一定程度上实现扭亏甚至微利，但同时自持比例的不断上升，即使可售部分有所获利，也面临极大资金沉淀。

不过，有部分业内观点认为，房企能够让手中的资金滚动起来比赚不赚钱更加重要。5月8日，观察者网采访资深投行人士的观点指出，融资受限的大环境下，房企对于周转速度要求更高，三四线城市甚至弱二线显然达不到周转要求，因此一线城市和强二线成为其争夺对象，即便毫无利润也要让资金“转起来”。

“行业整体的利润率都在下降，自持比例更是拿捏住了企业的命脉，平均自持比例的提高，从另一个角度看，确实证明了杭州这座城市对开发商的吸引力。”张伟表示。