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古滇名城拆除2.7万方,诺仕达未伤筋动骨?与云南城投坐地暴赚

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  ◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

  ◎ 编辑 | 密探君

  近来,滇池“ 环湖”开发乱象之一的因“水泥山”而尽人皆知的长腰山,一夜之间如疾风骤雨般,山上“七彩云南·古滇名城”一排排别墅被推倒、铲平。

  在地产圈内的社交平台上,不少人感叹“古滇名城,这次拆得惨啊”,迅疾有知情者接话说,“人家诺仕达的人说,少赚十几亿而已,没伤筋动骨,反正已赚几十亿!

  生态环保部日前曾披露,滇池二级保护区内,昆明诺仕达2018年7月在中央督察组“回头看”时已建成167栋别墅(占地293亩,建面10.8万平方米);此后“变本加厉”,新增开发437栋别墅(占地1242亩,建面40万平方米)。

  

  七彩云南·古滇名城规划占地3426亩,约占长腰山总面积的92%,规划建设别墅813栋、多层和中高层楼房294栋,建筑面积225.2万平方米。 其中,面向滇池区域规划建设别墅390栋、多层和中高层楼房25栋。据通报, 规划项目已全部实施。

  5月4日,昆明市委、市政府主要领导现场督察时明确提出:要坚决拆除所有一级保护区内不符合生态功能的项目,坚决强力推进二级保护区内所有不利于生态保护的建筑的拆除工作,尽快恢复长腰山生态功能。

  古滇名城已开始被拆除的,是滇池面山二级保护区在建项目,当然主要是别墅业态。业内猜测,先后侵占二级保护区的 604栋 别墅 估计都要 拆除,涉及建筑体量50.5万方,按第三方数据1.3万元/㎡计算,总价值65.65亿元。

  

  

  

  5月10日,“昆明发布”对外通报: 长腰山片区滇池面山二级保护区所有项目已停工整改,截至5月9日,已拆除建筑27048.32平方米,占在建应拆面积的74.4%,完成植树绿化约20.4万株,计划5月30日前全部拆除。对已审批但未开建的湖景林苑B区三期、四期、五期及滨湖御景A区一期、二期、三期共310亩,现已全部完成绿化,植树约6.3万株。

  经查,具体负责“七彩云南·古滇名城”开发的是“昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司”,该公司成立于2012年,注册及实缴资本1.2亿元,与关联方昆明诺仕达集团股东构成一样,基本以自然人出资为主,大股东及实控人均为仁怀灿。

  

  注:诺仕达集团创始人、党委书记任怀灿

  地产密探 调 查获悉, 实际上,整个“七彩云南·古滇名城”文旅超级大盘远不止上述所说的“3426亩”。这从“云南国资上市房企”ST云城(云南城投置业)的披露可以印证。

  

  注:七彩云南·古滇名城项目总体规划图

  据ST云城曾公告披露,“七彩云南·古滇名城”规划用地1.6万亩,涉及八大主题,之所以叫古滇名城,主要是因西向5公里处是石寨山,滇王古墓群及滇王之出土之地,这才有了后续的“大兴土木”。

  

  诺仕达集团老板仁怀灿的万亩古滇文旅大手笔项目,这与ST云城又有何干系?实际上,这背后“干系大了去”!

  2015年11月,云南省政府曾召开“七彩云南·古滇文化旅游名城”项目建设推进会,称“七彩云南·古滇文化旅游名城”是省委、省政府确定的2015年“二十个重大项目”之一,是国家旅游局重点关注支持的项目,也是滇池治理的重要项目。

  “各相关部门要加强与业主的沟通衔接,积极主动做好服务指导工作,限期解决好项目建设中存在的用地保障、金融支持和申报国家生态旅游示范项目等问题。

  20 16 年 7月, 《昆明日报》头版刊文 《市政府与省城投集团、诺仕达集团签署战略合作协议 确保古滇文化旅游名城2018年全面建成 》,称 政企合作的创新之举。

  出席 签约 领导包 括云南 省政府资政、省旅游文化产业推进组副组长刘平,市委副书记、市长 王喜良 ,市委常委、市委宣传部部长金幼和,副市长王道兴,市政府秘书长胡炜彤等。

  签约会上,王喜良曾强调,市政府将当好“高效服务员”。从前后时间的紧迫性看,这个重点项目很可能会“大干快上”。

  

  据诺仕达官方披露,上述签约会上的企业领导,包括云南城投集团 董事长许雷,昆明诺仕达集团创始人、党委书记任怀灿等 。

  上述签约会几乎同一节点,遇上 第一轮中央生态环境保护督察昆明,曾指出“诺仕达集团建设的有关项目侵占滇池一级保护区”。

  值得一提的是,2019年5月,时任云南省城投集团党委书记、董事长许雷主动投案接受调查,当年11月被“双开”。 详情且看地产密探《重磅|许雷“案中案”,视千亿级国企为己领地,揭秘巨亏之谜》一文。

  据云南省纪委监委网站曾披露, 2000年至2009年,许雷分20次向云南省委原书记秦光荣行贿60万元;2010年至2018年,许雷越权擅自决定违规收购重组某房地产项目,违规决策启动推进某高尔夫球场项目,造成国资损失1.63亿元等。

  

  上述签约会后的8月初,昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司独资3600万元成立“七彩云南城市建设投资有限公司”;不久以3.6亿元超低价集中拿下 古滇名城南片区规划范围内20宗建设用地,总占地约1171亩,约合30.8万/亩!!!

  上述逾千亩用地,涵盖宅地568亩、商务金融485亩、科教68亩、公共设施30亩、文体娱乐20亩,可建设地上总建筑面积约173万平方米,主要开发古滇名城南部城市服务区,定位为“古滇未来城”。 注 意! 商务金融用 地 占比及体量 不低,甚至很高 !

  

  2016年底, 云南省 城投 集团 (现已更名“云南康旅集团”)旗下上市房企云南城投置业增资8400万元,占股70%;2018年4月,云南城投出售5%股份引入“资方”国寿云城康养产业基金。

  

  4个月后,云南城投宣布出售昆明七彩云南城市建设投资有限公司59.5%股份,昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司也跟着减持,“四川房企”清凤地产接盘。

  之所以不断要卖,从公开披露财务数据看,昆明七彩云南城市建设投资有限公司成立以来持续亏损不断扩大,账上生息负债6.94亿元,股东借款年利率高达8%。

  注意!云南城投出售时经评估,昆明七彩云南城市建设投资有限公司净资产约1.18亿元,经评估后净资产约24.5亿元,增值率1976.86%!对应59.5%股权,云南城投套现14.58亿元, 获得利润占其最近一年经审计净 利润50%以上!!!

  这种“暴利”生意,与其辛辛苦苦“砸钱”开发,尤其是 485亩 商务金融 用地,搞起来并不容易, 还不如 “ 坐地生钱 ”, 直接 倒腾股权来钱快 。 不仅 云南城投 擅长这一招,任 怀灿自然熟谙此中迅速 谋 利 之道 。

  2019年9月,昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司退出,去年底“资方”国寿云城康养产业基金将5%卖给云南城投后退出,而如今昆明七彩云南城市建设投资有限公司变成清凤地产控股89.5%,云南城投持股10.5%的公司。

  这个千亩级项目,也就是如今的“清凤·滇池美岸国际社区”,清凤集团目前最大单盘项目。今年4月,清凤昆明区域总经理朱寿标感慨说,“2018年到2021年,这两年多的时间里,这里从良田到高楼林立、从乡间小路到柏油马路四通八达”。

  

  在古滇名城南部城市服务区内,云南城投眼看“外来和尚”大手笔操盘昔日自己掌舵的“古滇未来城”,既是省属国企又是“地头蛇”,多少有些不甘心。

  

  2018年10月,云南城投联手“昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司”合资成立“昆明欣江合达城市建设有限公司”,资本金1.2亿元,持股比为“7:3”。

  2019年初,云南城投以约4亿元超低价鲸吞古滇名城南区21宗、1331.28亩地,涉及15宗宅地,约802.65亩;商住用地2宗,约259.38亩;商业用地2宗,约125.88亩等,约20-31万元/亩,住宅楼面价约147-392元/㎡

  这一回,云南城投与仁怀灿联合打造 “古滇未来城绿色康养健康城”,宣称这是“响应云南省城市发展的‘大健康’战略,助力云南城投集团大健康产业布局”,可售物业约185.5万㎡,自持物业约15.3万㎡。

  昆明业内评价说,“云南城投一边卖一边买,这波操作也真是让人有点看不懂。”

  让人更疑惑不解的是,去年2月,云南城投却宣告向云南保利实业出售“昆明欣江合达城市建设有限公司”60%股权,相对于当初出资8400万元,对应卖价逾4.9亿元

  截至出售前评估,该标的公司净资产约1.18亿元,评估后约8.19亿元,评估增值逾7亿元,增值率594.03%,云南城投称此次获利占其最近一年经审计净利润50%以上

  不仅云南城投大额减持套现,仁怀灿上述公司同步卖光30%股份。也就是说,原来他们又“闷声暴赚一笔”! 这与之前的资本套路竟如出一辙 。

  

  回头看,诺仕达集团老板仁怀灿掌控的“昆明七彩云南古滇王国投资发展有限公司”之所以独资开发长腰山3426亩“七彩云南·古滇名城”,因为都是“高档住宅”,最明显特征就是“好卖”,回款来钱快,也是其最聪明之处。

  再看古滇名城南部城市服务区的上述两笔千亿级拿地,业态复杂,怀灿掌控的上述公司要么是最初发起人或联合发起人,绑定背景强势的 云南 省属 地产 国企,超低价 拿地后可谓“坐地生钱”,狂赚两笔暴利。

  如今,古滇名城长腰山项目遇上中央督察风暴而面临大规模停工、拆除,如开头所说的, “少赚十几亿而已,没伤筋动骨,反正已赚几十亿!”

  编辑:密探君

  文章来源:地产密探

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