谢逸枫：七人普数据重磅出炉！未来中国房地产拒绝迎来转折点

　　文/谢逸枫

　　第七次人口普查数据千呼万唤终于要在今天正式公布（2021年5月11日），最明显的是这个人口普查的数据，没有大大低于预期，反而超过预期，继续保持着低速增长的走势。说明人口红利没有彻头彻尾的结束，三孩放开与试点区域计划生育取消，说明未来人口增长还是会继续，依然可以为中国经济增长贡献力量。

　　其一是第七次（2020年11月1日零时为标准时点开展）全国人口普查（以下简称七人普）数据显示，全国人口（大陆人口）共14.1178亿人（141178万人），与2010年（第六次全国人口普查数据，下同）的13.3972亿人（133972万人）相比，增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%。

　　数据表明，中国大陆人口10年来继续保持低速增长态势，没有出现负增长，预计未来十年人口增长的动力，关键是三孩放开与试点区域计划生育取消。对比上个十年看，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04%，意味着目前中国大陆人口增长高峰期已经结束，转入低速增长的人口增长周期。

　　其二是全国人口普查（以下简称七人普）数据显示，城镇人口上升快速，城镇化的结果就是农村人口的减少，人口集中到中小城市。居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%；居住在乡村的人口为50979万人，占36.11%。与2010年相比，城镇人口增加23642万人，乡村人口减少16436万人，城镇人口比重上升14.21%。

　　数据表明，城镇化进程取得可喜的成绩，其中农村人口不断减少，城镇人口不断的上升。必须要提醒的是户籍人口城镇化率已提升超过45%。公报显示，2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%。截至2020年底，14亿人实现户口性质城乡统一，1.1亿流动人口领到居住证，1.2亿农业转移人口落户城镇，户籍人口城镇化率达到45.4%。

　　其三是全国人口普查（以下简称七人普）数据显示，流动人口，导致人户分离，异地购房成为未来持有二套到三套以上的动力之一。人户分离人口为49276万人，其中，市辖区内人户分离人口为11694万人，流动人口为37582万人，其中，跨省流动人口为12484万人。与2010年相比，人户分离人口增长88.52%，市辖区内人户分离人口增长192.66%，流动人口增长69.73%。

　　其四是全国人口普查（以下简称七人普）数据显示，全国共有家庭户49416万户，家庭户人口为129281万人；集体户2853万户，集体户人口为11897万人。平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人。说明家庭户规模继续缩小，由于受人口流动日趋频繁和住房条件改善年轻人婚后独立居住等因素的影响。

　　对于房地产而言，利好的因素依然存在。首先是总人口基数低速增长，不是负增长。其次是受教育人口越来越多，人口收入的提高，购买力上升。再次是城镇人口不断的上升，刚需不断地增加。最后是家庭户数的分裂、老年龄人口的增长快速，可以为市场带来购买需求。特别是家庭户规模继续缩小，意味着需要更多的房子，来解决住房问题。

　　值得注意的是即使第七次人口普查数据大大低于预期，不会直接成为影响中国经济发展的最大变数，不意味着房地产会迎来真正的行业转折点，更加不代表着制造业、消费会迎来真正的行业转折点。过去40年，中国最核心的红利不仅是人口红利，还有土地红利、金融红利、改革红利。因此，人口的低速增长，印证人口红利还在。

　　未来10年，人口红利不会消失，人口保持着正增长的动力与基础依然存在。因为三孩放开、区域试点取消计划生育一触即发，况且医疗、鼓励生育的政策不断的完善。即使人口低速增长的红利，可能消失，不意味所有的房地产、制造业、消费业等行业面临洗牌。因为中国经济增长的动力未来靠科技、创新、改革，不仅仅是靠人口红利。