1
绝大部分二线城市，各区域房价已经表现出很明显的规律。
比如成都，主力发展方向是南，高房价、高热度的区域自然也都集中在南边。
特别是天府新区，均价2万+，集中了整个城市60%的万人摇网红盘。
比如武汉，大力发展东部的光谷，热度最高的自然也是光谷。
除了传统的市中心武昌汉口滨江地带，就数光谷房价最高。
特别是光谷新中心，房价甚至有赶超老中心关山板块的势头。
比如郑州，主力发展方向是东，东区自然也是房价高地。
目前郑州均价是1.5-1.6万，而郑东新区房价直接2万起步，最高的北龙湖片区均价4万+。
再比如济南，与郑州类似，发展重点也偏东。
房价高点除了中心位置的济南老城和城南，就是东边的奥体CBD，目前均价2.5万。
可以看到，绝大部分二线城市都有一个主力发展方向，而房价高点也都集中在这个主力发展方向之上。
同时，距离主力发展方向越近，房价越高，距离越远，房价越低。
所以，考虑在这些城市买房的话，只需围绕着主力发展方向去选择，大概率就不会错。
2
但，有些城市却是例外。
最典型的就是南京。
之前我曾经提到过南京房价的魔幻。
直接看下图。
注：以上区域均价为3月实地调研获取，仅供参考。
南京东北方向20公里外的仙林湖房价4万。
往南16公里开外的九龙湖房价4万。
更远更偏20公里外的方山组团，房价3万。
长江对岸划了个江北新区，房价又妥妥超3万。
这些远郊，立个概念，通个地铁，房价随随便便都是三四万。
20公里之外都卖三四万，核心区域卖多少？
我们看到，同样也是4万+的价格。
何德何能？核心区域和偏远郊区卖一个价。
可以说，南京，将房价扁平化做到了极致。
没有很明确的发展方向，这与南京的地形地势也有些关系。
要知道，南京是一个被长江和群山切割的城市，没有了平原的一马平川，想利用环线一环一环向外发展，还是有难度的。
如果你问当地人一二三环分别在哪，他们会蒙圈的，只会告诉你奥体在哪，仙林在哪，燕子矶在哪。
没有了环线框架，最直接的体现，就是各种新城遍地开花。
这些新城先拉条地铁过去，开始搞学校商业，最好能引入些产业，套一个概念。
最后，拍地、拍地、拍地。
一些开发商乍眼一看，有地铁、有学校、有商业，甚至还有产业和概念。
于是，竞价、竞价、竞价。
地价越拍越高，房价越来越贵，最终堪比限价的主城核心区。
3
南京每个区域的房价都差不多，这与绝大部分二线城市的房价规律都不同。
成都、武汉、郑州、济南等等，都是卯足了劲儿往一个方向发展，集中力量打造一个高地。
而南京的发展，太分散了。
如果各个方向都能发展起来，当然是好。
但问题在于，到底能不能做到。
不知道你现在所处的城市，是不是和我亲身经历过的一样，不论是CBD新中心、高铁新城、空港新区、高新区也好，最后能够真正起来的，只是少数。
不是随便一个城市都能四面开发发展的。
首先，我们要关注各个区域的交通能不能跟得上，有没有把主城人口吸引进来的交通规划。
同时，产业也非常重要。
这里的产业，不是传统产业，而是那些政府特意引进的优质产业、高能级产业。
有了产业，才有人口，才能够产住结合，才可以一站式解决你的工作和生活所需，才有可能发展成为下一个中心。
最后，还有非常值得警惕的一点。
如果一个城市的级别不够高，财力不够强，那么同时发展的区域越多，建成的可能性就越小。
从这个角度来看，南京买房踩坑的概率，要更大一些。
因为每个区域的房价都差不多，你不知道哪里是重点，一旦押错了区域，就很可能高位站岗。
所以，对于南京买房，不要怕追高优质核心区。
南京资源最集中的鼓楼、玄武、新街口等主城区当然还是无可替代，学区优势一骑绝尘。河西奥体、河西南也肯定没有问题。
如果买不了优质核心区，优先选择与老城接壤可以融合发展的区域。
这些区域往往在老城的辐射范围，就算没有发展起来，至少老城内部还是有购买力可以外溢过来的。
最好在距离主城核心20公里范围内，超过20公里，就比较危险。
当然，有真正产业落地的区域也可以考虑。
最好是高新技术产业，不要是低端制造业。比如杭州有阿里产业聚集的区域，房价涨幅很快，就是因为有强大的购买力作支撑。
4
城市分化在加剧，区域分化同样也在加剧。
最近，一波集中供地引爆了全国多个热点城市。
年初22个重点城市出台集中供地新政，4、5月份，广州、无锡、重庆、等热点城市接连开始首批集中拍地。
杭州集中出让57块地，但在拍地前一天，就已经有22块地迅速达到最高溢价率。
广州7块地拍至封顶，溢价率冲到45%，有4块竞到最后只能摇号拼运气。
无锡集中拍地前4块都拍到封顶价，土拍不得不延长加时。
重庆土拍22块地平均溢价率高达48%，最高更是飙至129.98%。
是啊，所有土地放一起，一年只有3次拿地机会，哪个开发商会不拼命抢？
很明显，集中供地并没有平抑房价，反而催化了多个城市的市场热度，更加剧了城市与城市、板块与板块之间的分化。
在全面普涨消失的环境里，不能再像以前那样闭着眼睛买房了。
2021，在城市区域选择上，有几个关键点值得注意。
特别是强二线置业，一定要首先找准这个城市的主力发展方向，并尽量靠近。
就算没有很明确的主力发展方向，也要选择与老城接壤可以融合发展的区域，或者有真正产业落地的区域。
再叠加不错的学校、近地铁、新房或次新房这三个标准。
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