最近,各大购房群和房产媒体都在议论“广州限价细则”的话题,风声一出很多楼盘也有了新动作。碰巧,有粉丝来信咨询科学城的新盘——时代天韵,还说传闻已经拿到预售证,今天就先跟大家聊聊这个项目的大概情况。
(图源/黄埔生活汇后台来信)
犹记得今年春节前到时代天境踩盘时,小编曾问过销售时代天韵何时面市,销售只说:“大概是明年,具体时间待定”,这含糊不清的说辞,颇有视行情和政策变化而定、看菜吃饭的意味,这在卖房行业内倒也见怪不怪。
虽然上文的粉丝说传闻时代天韵已拿证,但目前阳光家缘网上并没有查到项目的相关证件,只能说拿证传闻疑云重重,大家听听就好。
(图源/阳光家缘网,“广州市天博房地产开发有限公司”为时代天韵项目公司)
不过,客观来讲时代天韵离拿证应该也不远了,为什么呢?因为前几天的五一假期,项目的售楼部和样板间已经开放,按照正常节奏接下来就是拿证预售和开盘了。
此外还有一个原因,那就是近期流传的广州限价细则,虽然可信度有待验证,但是这恰恰说明指导价的具体要求已越来越明晰,一旦政策尘埃落定,开发商可能也会迫不及待地开卖了。
网传的限价细则如下图,通俗来讲就是“同个楼盘不同户型指导价不同”、“已开盘的加推备案价不能超过2021一季度同户型成交均价”、“全新盘价格备案后一年内不能涨”、“全新盘备案价不能超过所在街道2021一季度的一手成交价”。
(网传广州限价最新细则)
如果细则属实,那么黄埔楼盘无论是新开还是加推,统统不能超过今年一季度本身或所在街道的成交均价,涨价态势几乎被全部按住。这其中,对时代天韵这种新盘来说影响最大的应该是第3、4点,毕竟定价得看街道整体均价,定了还一年内不能加价。
开发商能够自我安慰的一点,大概是时代天韵归属萝岗街道,备案价是看香雪板块的成交均价。可能有读者会以为时代天韵是云埔街道的,然而并不是……从地图来看时代天韵刚好位于萝岗街道边缘,并且之前时代在科学城拿的这三块地的土拍公告都注明是“萝岗街道萝岗社区留用地”。
(时代天韵位置图)
虽然传闻“街道相关指导价通过系统自动统计生成”,估计由官方公布,但目前第三方房产网的报价也可以参考一下。可以发现,萝岗街道目前的整体均价终究要比云埔街道略高一点,时代天韵可能也会进入4万的梯队。
说起时代的楼盘,很多人第一印象就是“捆绑车位”,前段时间还被曝出“疑涉违规拒绝公积金贷款”:《五矿、时代被黄埔购房者点名,拒绝公积金贷款违规吗?》,在坊间的口碑似乎一般般。
不过,目前黄埔住建局等部门正开展为期3个月的房地产市场专项整治,严查无证销售、搭售车位、拒绝公积金贷款等违规行为,理论上能起到警示作用,我们且静观后续效果。
言归正传,时代在科学城的这三个新盘经常被拿来比较,这里简单说重点。体量方面,天韵最大,天境次之,香树里最小。为什么体量是重点?因为自建配套和体量挂钩,比如天韵规划有30班小学和18班幼儿园,天境是24班小学,而香树里没有自建教育,在这一点上天韵的优势最明显。
(时代三盘具体位置,制图/冰尾一角)
交通方面,现阶段是时代天韵最为逊色,目前离天韵最近的地铁是六号线香雪站,步行距离约3.8公里,而天境、香树里离香雪站分别大概是1.4公里、1公里(以上数据均由百度地图测量所得),显然要近得多。
虽然行政区划上属于萝岗街道,但是大山一隔,很多购房者还是会把天韵归为云埔板块。不过,云埔板块未来也是潜力股,去年科学城的扩容方案首次提出“云埔中心区”的概念,最近黄埔官微还为其冠上“科学城未来核心区”的称号。当然,按照小编的理解,应该是把云埔纳入核心区范围,毕竟香雪和区府周边才是黄埔的政治文化中心。
(图源/广州科学城扩容规划方案)
不管怎样,云埔周边未来的规划还是挺亮眼的,比如有轨电车2号线(在建)和远期地铁20号线(传闻即6号线东延段)、23号线、28号线等等,再如拟落址于开创大道、开源大道交汇处的省人民医院黄埔院区。虽然利好兑现还需要时间,但总的来说有饼可啃总比没有好,目前最关键的是加快产业转型升级和旧改建设。
即便不说云埔的规划,目前云埔周边的楼盘离香雪商圈也不远,尽管交通略麻烦,但科学城的商场、医院等城市配套同样能为云埔居民所享用。所以说,时代天韵所处的区位并不算差,主要看周边利好规划的兑现速度。
当然,这盘到底值不值得入手,就得看它跟其他竞盘相比能否脱颖而出、以及最终的报价了。总的来说,时代天韵首先对标的是云埔周边竞盘,虽然目前大家交通条件相等,但也有个别项目已签约名校,天韵能否打“教育牌”尚不确定。此外,科学城及周边也有一些新盘即将面市或加推,购房者难免会比较一番。
近期,广州不少新盘一经推出即被“抢爆”,楼市火热可见一斑,我们且看时代天韵后续能否取得类似的销售成绩,下期见!
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