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广州楼市惊现“内转房”,都是“限价”惹的祸吗?

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  来源:金融界网

  作者:广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

  刚刚过去的“五一”楼市,北上深的新房市场全部暴跌。其中,上海暴跌59%、深圳暴跌43%、北京暴跌33%。唯独广州,居然同比暴增了109%,硬生生将一线楼市在“五一”期间拉升了16%!

  

  01广州楼市异常火热,“内转房”重现

  广州“五一”楼市,延续4月火爆。而这种火爆是在4月初(4.02)和4月尾(4.22)连续2次调控收紧的情况下,上演的。是不是很神奇呢?确实是。4月份,合肥也出了新政,五一前后,满屏都在传播,合肥楼市暴跌60%,但为何广州楼市这么任性,至此尚不畏调控艰险?

  同时,我们了解到,近期广州楼市“内转房”的现象非常突出,与楼市之火热有无关联,我们且来看看。

  所谓“内转房”,其实就是开发商在拿到预售证之前,将部分或全部房源提前拿出来,先卖给自己的员工,这就是我们经常听售楼员讲的“员工房”。然后,员工加价转卖给购房者,美名其曰“内部锁房”,这就是“内转房”的由来。

  当然,购房者买“内转房”,要交给房企员工一定费用,可大可小,这要看楼市火热程度、监管力度大小等。tom和Jerry的关系,大家都懂。“内转房”与“茶水费”没有本质区别,唯一的不同就是,“内转房”要“二次更名”,从员工更名至购房者,后者只是“价外加价”。

  其实,“内转房”一直都存在。市场好的时候,看到涨价诱惑,员工先拿下来,或员工伙同销售渠道拿下来,然后再加价卖出去。市场不好的时候,销售任务压力大,从总经理到一线营销人员都有任务,职位越高、销售任务越大,甚至有时候卖不掉的房子只能自己想办法定下来。

  

  富力集团向员工变相促销

  来源:腾讯房产

  02广州出现“内转房”原因比较复杂

  当下,广州楼市“内转房”频频,情况还比较复杂:

  ◆ 有的购房者怕买不到,想提前锁定房源。特别在黄埔、南沙等热点区域,新盘供应少、库存消化低(4-6个月),限价启动,捂盘现象严重,这就为“内转房”创造了机遇。

  ◆限价启动,开发商怕卖不出去,或变相突破“限价”。比如,有一些开发商会将整栋“员工房”打包卖给中介公司或集团性炒房客,由他们自行售卖,自负盈亏。

  ◆拿A栋的预售证,卖B栋的房子。A栋先跑了,不受限价管控,但B栋没有出预售证,可能要“被限价”了。于是,A栋的房子不着急卖了,先卖B栋的,抢跑并锁定高价。

  ◆“先买房、再网签”。4月22日的新政后,广州人才限购升级,社保累积缴纳升至12个月,不少人才购房者被牢牢卡在门外,眼看到手的鸭子就要飞了,部分项目想出了“先买房、再网签”的招数。一年之后,客户取得人才购房资格了,再进行网签。

  ◆从“深房理”到“二元汇”,炒房组织泛滥,这是这一轮楼市回升过程中的一个新现象。这类组织开班授课,渲染市场供求紧张情绪,专门教授投资客如何突破限购、获得名额,为“内转房”创造市场。而且,移动互联时代,这类组织灵活多变,监管难以触及。

  

  03限价导致的楼市乱象,早已有之

  当前,广州楼市总体上延续了前期的热度,4月份密集打压,包括广州2次调控政策收紧、房贷收紧,并未对楼市走势产生很大的冲击。这其中,限价政策再次启动,对走势产生很大的冲击。

  

  4月2日的广州新政,标志着限价政策重启,而随后广州市政府对海珠区、番禺区的约谈后,限价政策开始在各区落地。

  谈到限价,业内自然想到了上一轮广州限价的情景及影响,即“双合同、延迟网签”,以及最后在2018年10月份,不得不退出限价,价格一次性“闯关”。

  

  知乎上,有一个帖子,《如何看待2018年10月19日,广州部分区域取消限价?》,讲的就是限价导致的一系列乱象(比如双合同、捆绑销售、价格失真、小业主维权、房屋质量等)。后来,住建部与统计局联合发文,严禁价格造假。于是,让房价“回归”,手段就是一次性闯关,显现真实价格。此后,严格按真实价格来。

  上图看不清的,再给大家一张图:

  

  2018年7月,广州新房均价22431元,比6月的网签均价19876元上涨13%,数据部分“归真”。占全市80%商品房成交量的三区——增城、南沙、花都“取消限价”,对分拆的价格合二为一,也就是网签价和装修价不再是两个合同了,而是一个合同,这样价格就得往上提。

  04“内转房”有风险,购房者需谨慎

  从上一轮限价的教训来看,可谓得不偿失。

  首先,房价短期内是控制住了,但这是假象。因为,“双合同”泛滥,价格失真。捆绑高价车位和装修乱象频出,实际价格很高。另外,凡是限价项目,房屋质量都下降,甚至粗制滥造,小业主对“精装修”维权。甚至,就连品牌开发商也被逼良为娼,地产行业被降维打击。

  其次,限价会导致一二手房“价格倒挂”,深圳式的“打新”可能会在广州上演。5月5日晚上20:00,黄埔科学城某楼盘小程序选房,92-116㎡的单价4.75-6万/,不到30秒全线飘红,180套房被一抢而空!热销原因就是,广州网红板块黄埔科学城,出现了一二手房“价格倒挂”。

  最后,从过去的经验看,房价最后还是涨上来了。这是不得而为之的做法,也是对市场的妥协。但是,给大家的印象是什么呢?房价是限不住的,限价只会掩盖真实的房价数据。最终,价格还是会涨上来的。

  所以,如果限价政策再次出炉的话,大家可能还是不太会相信,这次是铁了心要限制价格,也不太会相信,要把真实价格限制在这条线上。既然如此,“内转房”市场就不怕没人气。

  

  即便“内转房”有操作风险,比如风声收紧,项目拒绝配合,无法完成过户;一年后网签,不确定更大。但是,购房者还会踊跃参与,根源就在于大家普遍相信,限价政策可能不是“真限”。而且,限价政策下,开发商捂盘惜售,加重了供求矛盾,“内转房”更有市场了。

  不过,老百姓也要注意风险,“内转房”很多是开发商联合中介渠道、炒房渠道做出来的“局”。一边宣传供不应求,一边捂盘惜售,一边却在放出“内转房”的信息,并以提前锁定房源,甚至是送福利为诱饵,吸引购房者上钩,支付更高的成本购房。事实上,限价政策刚开始实施,如果后续严格起来,就会出现一二手房“价格倒挂”。届时,“打新”的机会更好。

  最后,再讲一点,“内转房”涉及多个主体,也涉及多个环节,居然堂而皇之地到处上演,其中的监管缺失,也不容忽视。

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