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恭喜!成都未来2年的房价,已被提前锁定

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  成都“两集中”的政策终于落地。

  成都市公共资源交易服务中心发布了成都11+2区域首批次40块集中供应的土地信息,总面积约3450亩。


  40块土地明细,来源:投资云地图+

  当然,这算不上什么大新闻。毕竟,在成都之前,广州、重庆、无锡、杭州都已经执行过“两集中”土拍,而且从市场反馈看,集中供地并没有使土地市场冷却,反而愈发火热。

  但是成都不存在这个问题。

  因为成都将在11+2区域全面执行“限房价、定品质、竞地价”的土拍模式

  那什么是“限房价,定品质,竞地价”呢?

  我给大家举个例子:

  过去政府拍卖一块土地,假如以楼面价10000元/平成交,那么开发商会在这个基础上加上建安成本、税费、精装、利润等,在政府限价的背景下,大概会卖到20000元/平。

  但现在“限房价、竞地价”之后,政府会提前锁定这个楼盘的清水价格。假如只允许卖15000元/平,那么开发商就会在这个基础上减去建安成本、税费、利润等等,最终测算下来,只能举牌到8000元/平的楼面价。

  这样做的好处,在于开发商不会对未来的房价产生错误的预期,从而导致土拍时不理性;而更为重要的是,对于广大购房者而言,我们已经清晰“锁定”了未来的房价,从而稳定市场预期,不再恐慌性购房。

  如果大家不信,我们就把这40块土地的情况,给大家好好捋一捋:

  第一、众所周知,成都当前的新房限价是按照一圈层清水不超过30000元/平,二圈层清水不超过25000元/平来执行的;而精装部分不能超过3780元/平。而今天公布的这40块地,最贵的一块,是位于天府新区正兴10.5亩的住宅,清水限价28150元/平,并没有超过一圈层30000元/平的清水限价要求。同时,它的周边是诸如万科天府锦绣、保利和光屿湖等项目,这样的价格应该说是与周边基本持平的,同时,它的容积率只有1.0-2.0之间,还必须“现房销售”,基于以上四点,我们不难看出,哪怕这块地可能要1-2年以后才会面市,但成都依然严格按照现有的限价标准进行约束,目的就是稳预期,让市场不再恐慌。


  第二,我们再来看二圈层最贵的一块地,这是位于龙泉大面的108亩住宅用地,容积率1.0-2.0之间,清水限价16600元/平,这个位置处于成龙大道以南,所以并不是大家传统意义上认知的大面核心板块,周边有相对知名的项目是恒大绿洲。可以看出,二圈层最贵的楼盘,也没有超过当前25000元/平的清水限价标准;其清水限价也与恒大绿洲的二手房价格比较接近,再考虑到它的容积率、土地规模和时间周期,应该说也是比较“稳”的价格预期。


  以上,我们是用一二圈层“限价最高”的土地来举例,本身有点苛刻了。接下来,我们在主城区、高新南区、天府新区这种大家比较“兴奋”的核心地段,再随机选几块地,来点评一下。

  青羊区:文家69亩,容积率2.0,清水限价24800元/平


  这里是青羊新城的成飞板块,周边主要是青羊工业总部基地和成飞,位置不算特别核心,可以参考的是同板块的新力曦悦、龙湖西府琅悦等项目,精装价格在2.6-3万/平左右,基本接近。

  锦江区:三圣乡65亩,容积率2.5,清水限价22650元/平


  这块地是锦江区本次唯一推出的地块,位于三圣乡板块,位置算是非常好,周边配套也很成熟,挨着的住宅项目有龙湖天璞、融创玖樾台、人居东御佲家等,22650元/平的清水价格比周边二手房的价格还低一些,主要原因可能是商业占比不低于50%,但未来仍有成为热点楼盘的可能。

  武侯区:华兴39亩,容积率2.0,清水限价22100元/平


  武侯的两块地位置比较接近,都在太平园板块,二环与三环之间,位置和交通还是不错,但周边的城市界面不行,附近也没有什么住宅,离得最近的叫南桥新居,不太具有可参考性,剩下的,就只有参考中环丰锦了,二手清水挂牌2.7-3万左右,应该说也是合理的。

  金牛区:涧漕社区21亩,容积率2.5,清水限价21700元/平


  金牛这次有两块地,面积都比较小。这块地位于西三环外侧国宾板块,离地铁2号线金科北路站不远,周边有西城上域、保利学府城、东原亲亲里、兴盛世家等楼盘。按照保利学府城住宅二手价格来看,清水挂牌大约在1.7-1.8万的样子,整体相差不大。同时,这块地还要求商业占比不低于25%。

  成华区:理工84.5亩,容积率2.0,清水限价23000元/平


  成华这块地位于理工大学南侧,今年1月它附近出让了一块约100亩,容积率1.5的住宅用地,被融创以16000元/平楼面价+23%无偿移交竞得,其实际楼面价在2万以上,因此从这个角度来对比,成华区这块84.5亩的土地,清水房价比融创的地价也贵不了多少啊。

  五城区说完了,我们来说高新区和天府新区。

  高新区:新川76亩,容积率2.5,清水限价20200元/平


  高新南区这块地的位置非常好,基本位于新川板块的核心,周边是北大资源紫镜府、融创香璟台、中建锦澜壹号等,目前新川板块的在售新房,基本都在2.5-3万元/平,所以这块地的性价比非常高,应该也会是未来的热点楼盘之一。

  天府新区:煎茶87亩,容积率2.5,清水限价22550元/平


  天府新区这次集中供应5块土地,是所有区县中供应最多的,这也符合当前的市场行情。而这块煎茶87亩,位于天府新区科学城北路以南,兴隆湖西侧,中间隔着天府大道和四川大学华西天府医院,算是天府新区一块“处女地”,周边也没有什么楼盘处于开发状态;如果我们对比兴隆湖东侧的一些项目,如鹿溪樾府、龙光天瀛等项目,会发现价格基本相当。

  好了,成都首批次集中供地有40块,我不可能每一块都去分析一下,但基本上把5+2核心区域的土地我都抽样分析了,而且抽样的标准就是看谁的土地规模更大,所以也可以说是完全随机的。

  从分析的结果来看:

  第一、成都没有任何一块土地,超过了当前的新房限价标准,哪怕它需要1-2年后才会面市,这为“稳房价、稳地价、稳预期”打下了坚实的基础。

  第二、成都在给土地“限房价”时,基本参照了周边新房或二手房的情况,定价整体上处于比较合理的状态;部分热点区域,如锦江和高新南区等,反而还有一些惊喜。

  第三、各个区县在供应土地时有一些差别,有些区县会供应一些非主流的区域,拓荒、开垦处女地、试水的心思比较重;而有一些区县的土地供应比较成熟,但有一定比例的商业要求;总的来说,还是在“摸着石头过河”。

  最后,成都这次集中供地,采用“限房价、定品质、竞地价”的模式还有三点重要的意义:

  第一、今年2月,自然资源部要求全国22个城市“两集中”后,部分城市已经开始执行,例如广州、重庆、无锡、杭州等,但执行的结果却有点令人失望,土地市场并没有因此冷静,反而有愈演愈烈之势。虽然,我们并不能就此推断“两集中”是好心办了坏事,毕竟现在才刚开始,房企是否有持续火热的后劲还是要打问号的。但显然,成都全面执行“限房价,竞地价”的模式是大大优于其他城市的,可以说,在“稳房价、稳地价、稳预期”方面,成都为全国再次树立了一个模范榜样。

  第二、对于成都广大的购房者而言,经历了2016-2021这5年楼市的跌宕起伏,可能很多人都不再相信房价会稳,但这一次成都集中供地的结果已经表明,政府调控房价的标准是明确的、公开的、透明的,不能越的红线就是不能越的红线。如今,政府从土地端入手,土地未拍,就先定房价,既保障了开发企业的正当利益,也让广大购房者吃下“定心丸”,真正做到了“稳预期”。

  第三、这次集中公告的40块土地,都已经明确限定了清水房价,而在这个价格的基础上,叠加不超过3000-5000元/平的装修(无成品住宅要求的,鼓励以清水上市),大概率就是成都未来几年的房价标准了,所有人都可以提前锁定它。但同时,我们也希望“限房价、竞地价”之外的另一个重点“定品质”要有标准,且坚定落实,否则开发商全都去“比烂”、“偷工减料降成本”,那就与我们调控的初衷背道而驰了。

  文/吴思竹

  图/本文所有图片均采自“投资云地图+”

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