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渤海信托要端了泰禾总部?泰禾债务困局仍未解

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  撰文 / AI财经社 李逗 薛永玮

  编辑 / 董雨晴

  5月8日,一张来自渤海国际信托的公告,悄然出现在了泰禾北京公馆的电梯间。

  渤海国际信托在公告中指出,要求泰禾集团在5日内搬离此栋公寓,恢复抵押财产原状。否则,渤海国际信托将采取法律措施,对抵押财产申请查封保全,以维护渤海国际信托债权安全。

  对此,一位接近泰禾的相关人士对AI财经社表示,“公司员工确实都在泰禾公馆办公,也确实有人贴了这个公告,但目前我们还没有接到内部的搬离通知。”AI财经社现场了解到,5月10号下午时分,那张引起网络热议的公告,已然不见了踪影,当班工作人员也表示未受到任何影响。但关于泰禾集团的话题却在网络上不断延伸,更有消息称“泰禾总部被查封”。

  实际上,渤海国际信托的查封声明,只是泰禾集团近来债务纠纷中的一个。就在渤海信托之前,泰禾集团在前几天刚输了四川信托超42亿元的官司。泰禾近日的一份公告也显示,泰禾仍有14宗重大诉讼、仲裁事项,总金额超过140亿元,其中9宗为金融借款纠纷。

  不仅是债权方在等着泰禾还钱,全国各地的业主们也都在翘首等待泰禾的好消息。自2017年之后,一场最严调控令,让房地产行业最闪耀的明星房企—泰禾,就此黯淡了下去。即使经过了“卖项目、求援万科、洽谈金融机构”的两年时间后,泰禾集团依然未能走出债务困局。

  总部大楼被“查封”的危机面前,等待泰禾的时间并不多了。

  一波未平,一波又起

  泰禾集团和渤海信托的合作起源于2019年。

  2019年,福州泰禾锦兴置业有限公司向渤海国际信托申请信托贷款,并以泰禾集团总部北京公馆为抵押物,和渤海国际信托签订了抵押合同。

  《抵押合同》约定,泰禾集团不得将抵押物出租、赠予、转让等,并且不能被第三方强行占有或者进行其他处置。但从实际情况来看,3年过后,这里已然成为了泰禾集团的总部大本营。

  位于朝阳区东四环中路58号的泰禾北京公馆,原本是由远洋国际的一栋烂尾楼改造升级而成的高端酒店式公寓,后又更名为北京泰禾金尊府。

  据媒体报道称,2020年底,泰禾由于交不起租金,从原来位于招商局大厦的总部搬了出去。招商局大厦办公的所有高管均搬至泰禾北京公馆办公,其他员工均搬至海航大厦办公。

  2021年3月,海航大厦租约到期,泰禾再次由于交不起租金,停止续租,所有员工便全部搬至泰禾北京公馆上班。

  和渤海信托的纠纷只是泰禾债务漩涡中的一则插曲。近期,由于债务纠纷不断,泰禾集团陷入了多起官司中。就在渤海信托之前,泰禾才被法院判决输给四川信托超42亿元。

  和四川信托的关联则要追溯到3年前。公开资料显示,2017年12月20日,四川信托与泰禾集团签订《信托贷款合同》,以信托资金向泰禾集团发放贷款人民币40亿元,但合同签订后,泰禾集团并未根据贷款合同约定支付剩余本金和利息。

  拿不到本金利息的四川信托,将泰禾集团一纸诉状告到了上海金融法院,请求判令其偿还本息、罚息、复利等共计47亿余元,成为上海金融法院建院以来受理的最大标的额案件。

  2021年1月6日,上海金融法院公开开庭审理了该案。由于泰禾集团当时对贷款本金及利息计算均有异议,该案件未能得到宣判。4月29日,经上海金融法院审理,判决泰禾集团偿还四川信托本息合计42.56亿元。

  四川信托的官司总算打赢了,但从泰禾的相关债务数字来看,想让泰禾集团如期赔偿巨额资金,这并不容易。据泰禾集团最新发布的年报显示,2021年,泰禾集团经营活动产生的现金流量净额为-29.49亿元。截至4月30日,公司到期未归还借款金额仍有431.5亿元。

  泰禾何以至此?

  虽然员工们都在泰禾公馆办公,但其老板、泰禾集团董事长黄其森的身影,更多还是出现在位于通州的中国院子内。每逢重大会议,泰禾高管们都得集体奔赴中国院子开会。这里才是泰禾真正的根据地。

  中国院子,满载了泰禾的荣辱兴衰。在中国院子,黄其森曾经历过数百家金融机构蜂拥而至上门送钱的喜悦,四年过后,他又切身体会了债务挤兑借钱无门的悲凉。

  时过境迁。现在的中国院子,不似从前热闹非凡。身处其中,黄其森不免会回想往事。作为福建籍闽商,他15岁考上了福州大学建筑系,毕业后顺利进入福建建行工作。12年后,孤注一掷投身商海,凭着商业的直觉和大胆的决策,让泰禾成为闽系房企里最翻腾的那朵浪花。

  

  图 /视觉中国

  这种顺风顺水的经历,是黄其森的幸运,但也为泰禾埋下发展隐患。金融系统出身的黄其森,之前最常挂在嘴边的话是,“不懂金融,就不懂房地产。”但事实却是,本应最注重风险的他,却成为被风险玩弄的人。

  熟悉黄其森的人评价说,黄一方面对于金融风险视而不见,另一方面更愿意把牌面押在政策上。相比最擅长的财务风险控制,他认为,泰禾最核心的竞争力,是对政策的理解力。几轮房地产调控周期里,他把泰禾的净负债杠杆拧到了400%以上的水平。

  在赌对时运这件事上,黄其森是常胜将军,充满自信。比如2005年份,福州房地产市场萧条,黄其森反其道而行之,以1000元/平米低价拿下福州近2000亩地,泰禾一战成名。又如2013年,业内对楼市普遍观望的态势下,泰禾拿地金额200亿元,其中三成以上押宝北京。即便是在2015年市场洗牌的环境之下,泰禾也是“闽系”房企里排名最靠前的企业。

  销售数字的连连攀升下,黄其森开始对规模有了更多的渴望。几番幸运地踩准了调控周期后,让他坚定地沿用这一策略。2016年之后,黄其森展开了更新一轮圈地运动,在一些核心一二线城市大幅收并购。

  比如,2017年进驻广深区域时,黄其森曾明确要求,在广深拿地不惜代价,要迅速站稳脚跟。在南京、厦门,业内人评价“老黄有点疯”、“明明拿贵了地”。但风险也由此埋下。由于进广深的时候太操之过急,泰禾拿下了很多“问题项目”,有些土地价格极高,有些项目不能顺利变更土地性质,之后它们都出现了清退、去化难的问题

  2017年,房地产市场迎来了史上最长的一次调控周期,持续3年的限价、限售等政策,让走高端项目路线的泰禾陷入去化困境。

  后面发生的故事大家都知道了。陷入破产传闻后,黄其森开始“卖卖卖”之路,2019年年中,黄其森出售了千亿货值给他的福建友商世茂。但直到那时,他仍然坚定地认为泰禾的地买对了。他常挂在嘴边的一句话是,泰禾货值6000亿,负债只有1000亿,卖几个项目就能平衡。

  即使如此,泰禾还是栽了个大跟头。咬牙熬过2019年寒冬的黄其森,进入2020年,又迎来疫情以及新一轮调控的打击,泰禾不得不卖股权求生。

  万科救得了泰禾么

  “我已经不是壮士断腕,而是壮士割肾”,2021年2月21日,黄其森在泰禾北京区域汇报会上如是说。

  过去一年里,泰禾最重要的一件事就是积极“引战”,进行债务重组。2020年7月,泰禾宣布了与万科的战略合作。在厘清债务的交易前提下,万科以24.3亿元受让泰禾19.9%的股份。

  但,万科为最终的交易达成设置了两大门槛:一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致,且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可;二是泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。

  

  图 /视觉中国

  这两大门槛的关键之处在于,万科将泰禾最为棘手的债务风险摒除,只有当泰禾妥善处理好自身的债务问题,万科才会以战投身份入局。但如若经过重组后,泰禾债务危机得不到化解,万科仍会选择全身而退。

  虽然迎来了“白衣骑士”, 但由于设置了多个防火墙,接下来的下半年里,万科和泰禾间并没有达成实质性的合作。

  在万科2021年的业绩发布会上,谈及泰禾集团能否获救,万科总裁祝九胜明确表示,“这取决于泰禾集团的自身求生欲,以及金融机构与泰禾集团的共识,要么集体上岸,要么集体沉船。”

  不过,一个好的迹象是,在万科的信用背书下,泰禾正在努力和金融机构洽谈合作。4月6日,《经济观察报》援引接近万科、泰禾操盘公司的人士表示,目前万科已经调度了一支由黄耀文、何沁石、单兴海、伍迅、丁盛等人组成的团队,用来协助泰禾操盘部分项目。

  据媒体报道称,截至今年4月,泰禾已经有至少700亿债务达成了展期与和解,这里面资产管理公司占据大头,如长城资产达到120亿元债务展期。

  在和金融机构促成和解的同时,泰禾的另一难题在于让停工已久的项目复工复产。据泰禾集团介绍,其在北京、福州、厦门、上海、南京、杭州和广深区域等有中国院子、福州湾、福州金府大院、厦门红树湾院子等20余个项目有望在五六月份满足销售条件。

  从多个项目的复工消息来看,泰禾集团多地项目的复工,离不开各地政府的牵头组织。漳州市龙海区人民政府办公室于5月7日发出通知表示,已成立工作组,对泰禾集团旗下福建泰维置业有限公司重整清算。

  一位在杭州的泰禾院子业主也对AI财经社表示,“目前工地上还没啥实质性进展,但现在有政府牵头,大证办出来了,后续可以办理单独的房产证。”

  面对扑面而来的复工复产计划,泰禾集团能否在两个月内完成20余个项目,将是一大考验。

  这仅仅是难关中的一个。接下来,泰禾还将面临一场又一场新考验,它能否成功渡过这些充满博弈的大考,也是人们十分期待见证的事情。

  本文由《财经天下》周刊旗下账号AI财经社原创出品,未经许可,任何渠道、平台请勿转载。违者必究。

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