按照民法典规定,催告义务是物业公司提起物业服务合同诉讼的前置条件,如果物业公司未书面催告直接起诉业主,业主可以抗辩请求法院驳回物业公司的起诉。
但物业公司在被驳回起诉后可以另行向业主书面催交物业费,经过合理期限业主仍未支付,物业公司可以重新起诉主张物业费。
《民法典》第九百四十四条:业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《民法典理解与适用》中载明:本次《民法典》编纂在《物业管理条例》及《物业服务纠纷司法解释》二者规定的基础上,从立法层面确定了业主欠费时物业服务人提起诉讼或申请仲裁应满足的条件:
业主存在违反约定逾期不支付物业费的行为;
物业服务人催告业主在合理期限内支付;
合理期限届满业主仍未支付。
明确将催告程序作为物业服务人起诉的前置条件,给予了物业服务人和业主直接沟通、协商的空间,也督促一部分因为各种原因忘记或暂时无法支付物业费的业主尽快履行义务,有利于双方直接解决纠纷。
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