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越来越多20多岁日本人买房,背后的原因值得深思

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◎掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 岡本郁雄、栗川柚柚子 版权声明:本文首发于掘金日本房产(ID:Japan_gold),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末二维码,否则视作侵权。

  一直以来,日本年轻人“不买房”的印象都深入人心,但越来越多数据显示,这一现象正在逐渐转变。

  这一转变的背后是什么原因?在日本,20多岁买房真的是好时机吗?我们能从日本买房年龄中,学到什么?

  下面这篇文章,就是来自日本《现代周刊》上房产投资专家岡本郁雄对日本楼市的观察。他甚至开始奉劝日本人越早买房越好!


  一向“佛系”看待日本房产的年轻一族,经过了这么几年经济转暖、房价上涨,观念上也发生了微妙的变化。


  买房是为了“资产寿命”

  在日本,由于对工作还有不确定性,过早买房被普遍认为是“不可靠的”。

  日本的自有住房率一直十分稳定。

  根据日本总务省发布的2018年住房和土地调查报告显示,2018年,日本的自住房率为61.2%;1978年的自住房率为60.4%,这意味着自住房率40年来几乎没有变化。

  调查显示,按年龄划分,20岁出头的人的住房拥有率为3.1%,25-29岁的人为9.1%。


  (2018年不同年轻段的自有住房率)

  这个比率随着年龄的增加而增加:30岁前半期为26.3%,30岁后半期为44.0%,40岁前半期为55.0%,50岁后半期为71.1%,70岁前半期为80.6%。

  但是近年来,越来越多的日本年轻人意识到:买房是为了将来,为了形成资产。

  在过去这一年多的疫情期间,日本公寓销售的热度还是很高。

  根据日本房地产经济研究所的《2020财年东京房地产市场趋势》调查显示,尽管因政府发布了紧急事态声明,导致公寓销售一度停滞,但2020财年新供应的公寓数量仍增长了1.7%,达到29032套。

  供应的公寓数量在恢复,销售也急剧恢复。与去年相比,三年来首次转为增长。2020年1月平均签约率为67.9%,比上年增加6.6个百分点。

  这一增长背后的驱动力是20多岁年轻夫妇的购买力增加。

  Park Homes是一个大型住宅楼,共有231套住宅,距离日本京叶线南船桥站徒步只需3分钟。自2020年7月第一期开始贩售以来,这套住宅在年轻夫妇中一直很畅销。截至2021年5月6日,短短一年,只剩下一个单元待售。

  这个住宅楼因为通勤和商业的便利性评价颇高,可在25分钟内直达东京站,附近有宜家等大型商业设施。核心房型的价格范围在4000万日元左右(约合人民币236万元),关键是,近四分之一的买家年龄是20几岁的年轻人!!

  根据日本房地产网站SUUMO的调查,2020年新建公寓的购买者有16.3%年龄在20多岁。这个比例自2017年以来连续4年增加,达到了2011年以来,也就是10年间的最高值。

  看到这一趋势我很行为,因为从形成个人资产的角度看,在20多岁时购买公寓是正确的选择。原因之一就是,越早购买公寓,资产积累就会更多,“资产寿命”也更长。

  随着整体人类的寿命不断延长,你需要一定数量的资产来享受生活。为了做到这一点,最重要的是不仅要赚钱,而且要保护和增加你的资产,换句话说,要延长资产寿命。


  租房不如还贷

  租金支出也是个值得关注的点。

  由于疫情影响,高质量的家庭向出租公寓需求非常旺盛,租金的水平也很高。

  日本大城市的租金比中国高许多是一个不争的事实。假如一个月的租金在15万日元(约合人民币8800元)左右,一年的租金支出就是180万日元(约合人民币10万元),20年就是3600万日元(约合人民币213万元),30年就是5400万日元(约合人民币319万元)。

  几十年的租金累积下来约等于一套房的价格。

  但如果贷款买了一套公寓,以日本极低的贷款利率(自住浮动的利率往往在1%以下,还有政府支援的FLAT35贷款,一点几的固定利率可以贷款35年……),是很有好处的。

  另一方面,租金的支出也为零,省掉了一大笔钱。

  即使每年要交房屋的管理费、房产税等各种支出,总支出也不会超过100万日元(约合人民币5.9万元)。

  这个时候,如果公寓能够保持资产价值,甚至不断升值,这个资产形成和增值带来的利润将是非常可观的。

  根据“2020年东京都地区新建公寓签约者调查”(SUUMO),2020年东京都地区购买新建公寓的买家平均年龄为37.7岁。根据国土交通省住房局发布的“2019年住房市场趋势调查”,新建公寓买家的平均贷款时长为31.5年


  (不同年龄、性别的房贷水平)

  也就是说,如果你在38岁时才买房,按照上面这个贷款时间,你得在70岁的时候才能还清贷款。而如果你在20多岁的时候就买房,50多岁的时候你就能还清贷款了。

  而根据2019年日本工资结构基本调查,日本人50至54岁年龄组的工资达到最高,60岁之后明显下降。

  这意味着越早还清贷款,储蓄的闲钱就能更多。


  越早买房其实风险越低

  在日本参与上百场买房研讨会后,能强烈地感受到了日本人购房意识上的变化:越来越多的人买房会考虑未来变更住所或者出售的情况。

  这在日本人过往是很难得的,因为传统观念中,买了一套房就一直会住到老。


  (首都圈各区房价上涨排名前三的公寓)

  随着公寓价格在过去15年的上涨,大量的人将其视为资产。在日本江户川区、葛饰区和足立区这些20代的年轻人也能负担的地区,不少房子的价格上涨了20%。

  诚然,人们在买房之后,会因为生活的变化,比如孩子的出生成长,工作的改变而需要改变住所。这时,房子是否能维持资产价值,就十分重要。

  房子的价格波动取决于经济环境和市场趋势,公寓的资产价值在未来是无法保证的,但越早买房,资产变换带来的风险就越低。

  如果你在20多岁的时候买了一套公寓,即使在10年之后要卖出重新购买一套房子,损失和花费的钱,比如贷款利息、各种税费、以及房子的差价也不会太大。换句话说,“试错”的成本比较低。

  而如果你在30多岁甚至40多岁的时候才决定买房,10年之后想要卖出,重新贷款买房,这时你已经50岁了。想想,你去银行办理贷款时,不仅贷款时限更低,利率也会变高,付出的代价会更大。

  也就是说,如果尽早买房,不仅容易积累资产,未来即使要卖房,花费的成本也会更低。这件事,日本人开始越来越意识。


  你可能没有钱,但有时间

  我们生活在一个不稳定和不确定的时代,全球变暖、新冠肺炎,谁也不知道灾难和明天,哪一个会先到来。

  所以,日本人也因为这种防患于未然的心理,开始流行起尽早买房,这样也更加利于规避未来的各种不确定性。

  可能你在20多岁时没有足够的钱,但你有足够的时间去还贷。

  根据“2020年东京都地区新建公寓买家调查”,新建公寓买家的平均家庭年总收入为985万日元(约合人民币58万元)。平均总贷款额为4864万日元(约合人民币288万元)。

  平均而言,日本有坚实收入基础的人,房贷仅约为年收入的五倍。如果没有经济问题,那么在20多岁时买一套公寓是十分有利的选择。如果在20多岁时就开始还贷,那么在40多岁时还清贷款就不是梦想。

  反观中国国内,有机构统计,当前新房和二手购房者的平均年龄在33岁左右,不少人买房的贷款时间也在20年左右。我们跟日本的还贷现状是十分相似的,但房贷收入比例就高出许多了。

  最后总结岡本郁雄观察之下的日本年轻人“早买房”的四大观点:

  1.买房是为了“资产寿命”

  2.租房不如还贷

  3.越早买房其实风险越低

  4.可能没有钱,但有时间

  一直推着我们国内年轻人早买房的原因,更多是“结婚需要”,或者怕房价一涨再涨,不上车就被“抛弃”了——我们受制于高房价带来的压力

  而日本,不论是大城市东京,还是各个地方城市,房价和收入的比值一直在较合理的区间。也因此,他们在对于什么时候买房的思考上,少了一份“迫不得已”,更多了一些理智和从容。大不了我就回去租房,至少法律是非常保护租客的嘛!

  日本年轻人也开始热衷买房了,对此你怎么看?

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  Reference:

  ただいま増加中…!「20代でマンション購入」が大正解といえるワケ,現代ビジネス https://gendai.ismedia.jp/articles/-/82960?page=1

  《2021年新居住消费调查报告》 https://new.qq.com/rain/a/20210429A07LH900

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