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306套房源,5秒售罄!广州再现抢房潮,刚需买房更难了...

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  作者:杨一星

  广州4·21调控刚过20天,楼市真的是越来越焦灼,市场的恐慌情绪被撩拨到极致。

  我们从最近黄埔天河的两大热盘秒光说起。

  01

  黄埔、天河两大热盘秒光

  这是一张黄埔科学城万达广场附近某楼盘的销控图。

  

  5月5日晚上20:00,该楼盘小程序选房,92-116㎡的面积区间,单价4.75-6万/㎡,不到30秒,全线飘红,180套房被一抢而空!

  值得注意的是,这个项目,曾备受广州人嫌弃。

  

  ▲楼盘实拍图

  因为它虽然占据了黄埔科学城最好的地段,但产品做得很差。

  户型、园林、物业槽点一大堆,2019年开卖时一度滞销,2020年乘着广州房价暴涨的东风,才渐渐解套。

  现在广州楼市刚刚调控不过两周,开发商放出180套房源来试试水,没想到就被秒光。

  不禁让人质疑,为什么?

  其实原因很简单,广州网红板块黄埔科学城,已经出现了一二手房倒挂。

  该项目部分房源低至4字头,而附近位置不如自己的二手房价格,却达到了4.7-5.8万。

  这样的一二手房倒挂之下,还挑什么产品,买买买就是了。

  无独有偶,天河边角料板块的某项目,开盘5秒售罄!

  

  5月8日20:00,该项目小程序选房,79-90㎡的面积区间,价格6.37-8.5万/平,一共306套房源,不到5秒,直接秒光,火爆程度堪比春运抢票。

  

  ▲售楼处实拍

  作为天河区少有的新盘,项目所处靠近广园快速的广氮板块,是天河的边角料板块。

  虽然自身也有缺点,不靠近地铁,周围配套不全。自带清华附小的学位,清华附中需要摇号。

  但因为带着“天河”的光环,还是吸引了大家哄抢。

  500万出头就可以买79㎡三房,680万起能买89㎡四房,得房率高,性价比非常不错。

  02

  调控后,市场情绪更加焦灼

  这两个项目之所以会如此火爆,最关键的原因还是,踩对了广州楼市的大势。

  4 ·21广州调控中,杀伤力最大的无非就是两项:

  一是人才购房需交12个月社保;

  二是二手房增值税2年免征改为5年免征,不满五的房源的要多交5.3%的增值税。

  

  受此影响,调控20天后,广州楼市呈现出一些新的特点:

  1)买卖双方博弈加剧,购房者更加焦虑

  广州楼市,正在进入买卖双方的博弈阶段。

  业主依然强势,钓鱼挂高价,坚信调控只是扬汤止沸,缓过劲来,一样会非常坚挺。

  毕竟广州楼市真的不缺购买力,这一波上涨也给了业主十足的信心,好房子不愁卖。

  购房者害怕踏空,焦虑愈加深重,恐慌性上车。

  二手房的重税,让大家都更想去买限价新房,而不是既要看业主的脸色,还要承受二手房的高额税费。

  

  而两大热盘都处于广州城市向东的核心板块,天河东和黄埔科学城,自然受到热钱的青睐。

  2)区域分化更加明显

  看涨预期好的珠城、黄埔、海珠、番禺、越秀、南沙,会继续坚挺,再往上冲;但投资属性没有那么强的白云、花都、增城、从化,买卖双方僵持拉锯,更多还是搏一搏的心态。

  3)房贷收紧的预期,越来越强

  4 ·21调控刚过,广州严查首付贷款来源和流水,首付款要求提前3个月入账,取消接力贷,二套房贷利率飙升至5.6%,房贷审核愈加严格。

  

  现在不买,以后房贷审核可能更加难批。这导致购房者更加恐慌和焦虑,唯恐踏空,错失购房机会。

  在这样焦灼的形势下,新盘被哄抢也就不奇怪了。

  更何况,广州楼市还释放了两种信号,让楼市情绪更加焦灼:

  1)吹风新房要限价,未来的新房更加不好买,可能还会摇号。

  2)4月26日广州土拍,各大房企激烈厮杀抢地,华润更是凭一己之力将非核心板块白云金沙洲楼面价拉高到4.2万/㎡。地王频出的广州,看涨预期愈加强烈。

  03

  后市会怎么走?

  广州行情走到今天,该涨的板块基本都涨到位了。

  优质板块珠城涨幅60-80%,黄埔科学城在50%左右,南沙则是40%。

  调控之后,热钱会更加集中于核心板块。

  到2021年底,广州大概率还是保持缓涨,然后高位横盘。

  因为广州楼市开始出现了两个现象:

  1)优质板块出现一二手房价倒挂,新房热度走高

  虽然黄埔区限定二手房房价超6万/㎡,不得网签,但也给了二手房涨幅空间。接下来新房严格限价,卡死备案价,出现越来越多的一二手房倒挂,是迟早的事。

  前文中黄埔30秒抢光的项目,一二手房倒挂价差已经超过1万,但这只是前菜。更多天河海珠黄埔的倒挂项目,已经在路上。

  

  现在在广州买新房,真的很简单,看谁手速快,谁抢到就是谁的。

  既没有首套和二套的倾向,也无全款和贷款的歧视,更无深圳打新一样严格的各项指标的审查。

  总而言之,只要有一二手房倒挂,广州就算调控再严,房贷要求再严格,核心板块新房热度还是会居高不下。

  2)豪宅板块珠江新城,供需紧张有所缓解

  广州这一轮最先起势的就是珠城。

  2020年,珠城是绝对的卖方市场。只要房子足够好,价格足够笋,大把客户可以分分钟掏出几千万全款,出一套秒一套。

  业主还会提大堆苛刻的要求,例如占用学位、多住半年、要求买家赎楼。

  现在珠城供需紧张的局面,有所扭转。

  

  去年下半年的疯狂行情不再上演,最近不少明星楼盘的好房子,成交周期拉长。

  例如,珠城西区的标杆盘保利香槟国际,有套141㎡的 3+1房,15年楼龄,房子自住保养得不错,一手业主,挂牌价2000万。

  这种房子低于144㎡,不超豪宅标准,不用付高额税费,南向高楼层,竟然放盘一个月都没有成交。

  放在2个月前,肯定是内部流转,直接被秒。

  但现在成交周期拉到这么长,可见珠城供需紧张的大势真的扭转了,热度渐降。

  核心板块二手房的降温,会继续向郊区蔓延。

  04

  结语

  广州楼市的焦灼,会越来越严重,向之前的深圳看齐。

  但现在的广州,还是给了购房者喘息的空间,核心板块的新房、次新房依然买得到。

  如果新房一二手倒挂加剧,会吸引越来越多的人入场抢房,后期可能会需要摇号,中签率走低,买新房越来越难。

  此外,4·21调控只是广州第一波试水,再过几个月,如果市场热度依旧很高,可能会有新一轮调控风暴来袭,踏空的风险性会越来越大。

  对购房者而言,能上车抓紧上车,不然到时就要扒车了。

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