上海楼市：一轮周期已过半，5个建议给刚需：这么买，怎么都值！

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提问：曾叔，上海楼市这一轮走的如何了？接下来该怎么规划呢？

回答：上海楼市的这一轮周期已过大半，在过去的一年里，有超过35万上海家庭买到了属于自己的房子，而接下来打算买房的，要擦亮眼睛再做决定。

1、想要买房投资的，除了倒挂新房，短期来看不要太指望赚钱了，上海的房子具备长期增值保值的空间，但不意味着要在这时候跟风。

2、低总价预算的刚需，其实是幸福的，因为这一轮牛市，刚需房大幅跑输改善房，趁现在两者的差距还很大，当买则买，指望高抛低吸不现实。

3、需要购买优质学校对口小区来上学的，如果急着要用学位，那没办法，只能买，如果孩子还没出生或者还小，可以早点了解起来，做做教育规划，观察一阵再出手。

4、新房积分高的，可以继续摇一手，积分不够的，提醒你，那些“流摇”的新盘水平参差不齐，切勿一时冲动。 由于疫情的反复，全球经济尚未企稳，因此接下来全球放水的趋势还是会比较明显。我们的判断是，这一轮上海房价并不会剧烈回撤，大概率会保持高位横盘，静静等待下一轮周期。 微观层面，接下来几个月，上海楼市的量与价也预计也会保持平稳。

一方面上海楼市的规模很大，惯性还有一阵，另一方面二手房库存还是很低，在严重不均衡的供需关系下，想要跌价很难，能保持均衡态势已经是弥足珍贵的了。 所以在目前这个阶段的上海，买房，更要考虑供需关系紧张的优质房产，具备穿越周期的能力。

比如中环附近紧凑型三房，带优质学区的次新房等，无论什么时候买，回过头看，都是买值了。

提问：请问曾叔：预算800-1000万，自住，需要有初中学区（目前小学已在读），到虹桥火车站方便（最好有地铁直达），房龄十年以内，至少三房，有没有比较合适的片区和小区推荐？

看过徐泾的锦绣逸庭，大平层四房一千零几十万，目前学校一般；还看过青浦新城的新城忆华里（双实验学区，在青浦算最好的），四室八百多万，但离地铁有点远、到虹桥火车站不算方便，上面这两个选择可以考虑不？感觉价格有点虚高了？麻烦曾叔指点。

回答：你跑去看的，和你的需求都不符合，这就很尴尬，南辕北辙怎么都不会满意的。

优先先把需求定下来，是要学区，还是要四房，还是要品质，这三者里，一般只能满足1-2项。青浦体制内你看了白看的，高中太菜了，初中能分到多少好名额？还不如去买市区的普初。

以学区为导向，大虹桥附近初中还过得去的，主要都集中在闵行，比如七宝二中，莘城学校，未来嘉闵线开通都可以直达。预算也差不多能够得到三房。

另外13号线延伸后，去虹桥也还算方便，普陀虽然学校氛围不如闵行鸡血，但胜在高中阵营比闵行明显要强，未来还有华二的加盟，可以看下13沿线的长征中学。

提问：曾叔您好，！现有500现金和闵行一套市价不到400的菜小两房（离五号线一公里因为没有学区房价一直滞涨），宝宝五个月，想买学区房。我倾向于置换成三房，毕竟得老人帮带，买小破再租房总归不方便，但我老公不想卖现在的房子。如果纯考虑学区不考虑房子品质的话，徐汇交大附小和闵行区实验小学应该怎么选？希望宝宝以后至少能上个一本吧，好怕高中都考不上

回答：这两个区之前都是民办强于公办，差别在于：徐汇考上中和南模有优势，而且高中梯度好一些，闵行考七宝中学优势比较明显，但高中梯度不如徐汇，当中有断层。你说的两个学校组合都不错，所以看中考目标了，另外还要结合生活半径和购房预算等情况综合考虑。

提问：曾叔好，请问杨浦东外滩那边的动迁房建议入么？刚需首套总价400多点，现在看了中环和润苑，感觉环境一般般，14年的房子比较新

回答：不是特别值得考虑，东外滩未来值得买的是那些次新房，那里特别缺这种次新房。

提问：曾老师，您好。今年生了娃，开始考虑买房子的事情。现在预算总价700万的3房，有一套杨浦中原的老破小，大概价值300万出头。

1.建不建议把房子卖了提高预算去买地段更好的？

2.家庭月收入大概6w+到手，要不要把杠杆拉满？

3.是不是最好买新房？

4.有没有推荐的板块，考虑升值空间，上班一个在漕河泾，一个在浦东八佰伴附近，父母住高境

感谢老师回答

回答：建议置换。既然置换尽可能买一套自己住的舒服的房子。

优先考虑学区房，一步到位。加预算到1000万左右，买个中环内次新学区房三房。具体推荐可以参考曾叔的内部资料。

提问：您好曾叔，请教您，新上海人，首房首贷，目前工作地点莘庄工业区，预购总价500万以内的新房或次新，打算长期持有，现阶段不自住出租，后期可能会给父母住，请问您有什么推荐吗？

回答：往南走，春申、颛桥、马桥这些都挺适合自住的。还有一个打法是去莘庄辐射板块，比如莘闵别墅区之类的。

提问：曾叔，你好，联洋的房子物业一般，商业老了，也没有什么概念了，未来会被张汤超越不？卖联洋房子更好的买的选择在哪？滨江不带学区的大平层吗？

回答：联洋的确房子老了一点，但是好在配套比较成熟，还有学区区位上也是浦东的比较好的位置，夹在陆家嘴和张江之间。如果不是特别对居住品质有讲究的话，那样还可以继续持有。如果你一定要卖掉，滨江可以。