累计购房负担率84.8%！节衣缩食，30年来中国人的钱都花哪儿去了

大家好，欢迎关注首席君。上一期当中我们从财政收入的角度扒了房地产的皮，搞清楚了房地产创造了多少税收和财政收入，在中国的GDP当中占有怎样的江湖地位。本期我们反过来再从社会消费的角度继续深扒。老规矩，结尾例行求生，结论见仁见智！请大家观看时踊跃点赞，评论时理性吐槽，注意舆论导向，自觉维护良好的社会风气和价值观！

言归正传，大家有谁知道2020年，在疫情的封锁之下，哪个行业的表现最好吗？备选答案有很多，口罩防护服，外贸进出口，无接触服务，消毒防疫品，核酸检测试剂，玉米白糖，食品蔬菜，在线教育等等，然而统统都不对，答案还是房地产！2020年中国人花在买房上的钱高达13.90万亿，同期城镇居民收支结余是14.44万亿！什么概念？相当于社会上96.2%的钱都参与买房了。疫情当中，那些大家觉得很有钱途的行当，在房地产业面前，根本连弟弟都算不上。所以为了弄清楚房地产和消费的关系，对日常生活的影响，我们就需要先搞明白三件事：

第一，中国人每年挣多少钱？

第二，中国人每年花多少钱在买房上面？

第三，房价对我们日常生活的影响！

首先，为了方便对比居民收入和房价之间的关系，我们从国家统计局的官方网站上下载了1990年到2020年30年间的数据。根据国家统计局的信息，中国人均可支配收入从1990年的1510元一路增加到去年的43834元，翻了29倍。其中收入增幅最高的年份是1994年，人均增幅35.7%，而最低的年份是2020年，赶上了新冠。能有3.5%的增幅，纯粹是托了货币政策的福。

看完了个人收入，我们再来看房价的变化。中国的商品房从1998年6月上市，当年全国销售商品房12185万平方米，均价2062元，销售额2513亿。这里面居民购房总支出859亿，包含了首付款754亿，利息105亿。中国第一批快乐的房奴从此诞生！以北京海淀为例，当年三环边上一套房子7万多到手，到如今已经涨到700多万，足足翻了100多倍。越房奴，越快乐，这是事实，不是梗！随着时间推进到2020年，全国商品房销售面积176086万平方米，均价9860元元元。销售额173613亿，购房总支出138984亿，首付款98366亿，利息40618亿。光看数字，可能感觉眼花，直接给结论：20多年来，居民收入翻了29倍，房屋均价翻了不到5倍，但是购房总支出翻了将近162倍！这里面首付款支出翻了130倍，房贷利息支出翻了383倍！2020年中国人买房花了13.9万亿，较2019年增加了11.6%。无论是房住不炒，还是新冠疫情，都没能阻止国人买房的热情。结论就是，在我们日常消费，受到疫情影响明显萎缩的大背景下，购房的花费依然在大幅增长。

接下来我们再看一下中国人每年手里的余钱用来买房的比例。这个比例的计算公式是：购房支出/收支结余，专业叫法是购房负担率，也可以通俗理解为我把多大比例的收入花在买房上面。收支结余指上一年的余粮加上今年的收入减去今年的支出。1998年中国城镇居民收支结余4548亿，购房支出859亿，两下相除，当年的购房负担率18.9%，之后每年以4%~15%的速度逐年上涨，2019年达到顶峰，城镇居民收支结余121292亿，购房支出124518亿，购房负担率102.7%。去年闹疫情，依然没有妨碍大家勒紧裤腰带继续买房，总计支出了138984亿，而当年收支结余是144448亿，购房负担率96.2%。对于这样的结果，你可以粗糙的理解成，中国人平均每挣100块，会拿出96块2毛钱去买房，至于剩下3块8，我估计是去买口罩了，不然你看2019年，每挣100块，拿出102块7毛钱去买房！老百姓宁节衣缩食，贷款消费，也要继续买房！所以在这样的购房热情之下，房地产业就如同一只趴在中国经济上的吸血鬼，不断地吸取社会财富和资源！

还是以2020年为例！去年我们实施了大规模的隔离和抗疫措施，居家办公在线服务开始大行其道。滴滴、美团、钉钉、头条以及各类在线教育平台发展迅猛！按理说手机是居家办公和在线服务的必要设备，不信你出门不带手机试试？扫不了健康码包你寸步难行！它属于刚需品范畴，本应大卖。但是数据却让我们跌破眼镜，2020全年手机只卖出去了3.08亿部，销量同比萎缩了20.8%！如果说其他消费受疫情影响被压制，那么手机这种受疫情影响本该实现正增长的刚需品也萎缩，答案就只有一个，是真的没钱买手机了！那么钱去哪儿了呢？当然是去买房了！

为了印证这个结论，我们再来看看1998年至今的累计购房支出情况。1990年~1998年，我国累计结余20803亿，购房支出的起点还是859亿，当年累计购房负担率只有4.1%。到了2020年，23年里中国累计购房支出达到916235亿，而累计收支结余是1080865亿。这意味着从1990年到2020年，中国30年的收支结余当中，84.8%都进了房地产，平均每年2.8%多点。如果按照目前的趋势不变，最多6年，房地产就能一统中国经济，吞掉所有的社会财富！根据国家统计局公布的信息，2020年物价涨幅2.5%，居民消费支出首次出现了萎缩，3.8%！冷冰冰的数据看起来并不起眼，但是反映到日常生活当中，买菜有没有越来越贵？水果有没有越买越少？还记得顿顿有肉的日子是多久以前的事儿了吗？如今中国的消费已经被一分为二，一种叫购房消费而另外一种叫剩下的消费，而二者之间此消彼长，如同养蛊！随着房地产市场的如日中天，日常消费市场日渐萎靡。如果这种情况不加以改变的话，用不了几年，除房地产之外，将再无其他行业。

那么老百姓为什么如此坚定地持续买房呢？答案是为可抵御通胀！近二十年中国的通货膨胀率到底是多少呢？要搞清楚这个问题，我们先简单说一下通货膨胀是怎么回事。假设某一年中，增发的货币量比新产生商品数多了，当年就会通货膨胀。比如去年生产了100个价值1块的商品，市场中货币有100元，于是每个商品价格1块；去年的商品会被消费完（这也是GDP的定义，生产的产品要被消费者买了才算），今年生产了110个价值1块的商品，市场中货币却增加到了120块，这110件商品的价格就变成了120/110=1.090909元，物品价格上涨了1.090909-1＝0.090909元相较于以前1元的售价，上涨了约9.09%。换算成公式表达就是：广义货币供应量增速(M2增速）-GDP增速=通货膨胀率。当然真实的通货膨胀率国家并不会公布，自己动手算的话，GDP上面又总觉得有水分，但至少M2增速这块还是准确的，所以估个大概，仅供参考，如果觉得不对，请直接忽略。中国2007到2016年之间的通货膨胀率在2.5%~18.5%之间，平均下来每年7%。在大多数的年份当中，这个数值平稳地在4%~6%之间浮动，除了2008年，2009年和2010年。这三年分别是8.2%，18.5%和9.1%，没办法，赶上了全球性的经济危机。老百姓手中的钱如果找不到合适的投资标的，就会不断地缩水贬值。假设你有100万现金，过去一年，就少7万；再过一年，再少93万的7%；再过一年，再贬7%，如此循环往复。当然这种算法比较粗糙，但是大概意思没错。还有人用黄金作参照物做了更细致的测算，结论是，相较于黄金的价值，货币在20年之间贬值了4倍。所以在经历了连续3年的高通胀之后，2010年中国的房地产业力压制造业夺得了第一名，中国开启了地产经济元年，购房抗通胀成为了中国人的共识！

结尾又到了我们逆行求生的时候了！为了弘扬正确价值观，为了给市场经济注入活力信心，也为了舆论风向的正确性！基于前面的分析，房住不炒是有条件要贯彻，没有条件创造条件也要贯彻的！为了手里的票子不毛，我们以前是有了钱就存银行，现在是有了钱就买房！

但是换个立场来看，政府打压房地产却是无比的坚定！一手限制房企负债率，一手限定银行向房地产的贷款比例，通过多种金融管控措施，极力压缩流向房地产市场的资金，试图将更多的钱留在消费领域。这一次房住不炒的口号，政府是认真的！只不过在中国，行政和市场的力量总是相互作用，时而合力，时而角力，至于这一次结果如何，还需要时间给出答案。我觉得，控制房价是一个漫长而反复的过程！我们看待房价的心态应该像我们看待股市的心态一样，知道我们必须控制住它，但是我们不知道能不能以及何时控制住！在下一期当中，首席君将会为大家分析各大城市收支盈余与房价之间的关系，盘点房价相对安全甚至在短期具备投资价值的区域！感兴趣的小伙伴们，关注首席君，我们下期见！