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裁员、破产、债务压顶……房地产大佬走到“悬崖边”

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  曾定义“小目标”的王首富在身处困境之时,众多地产大佬至少表面上仍是高歌猛进。谁承想,退潮之后才发现大佬们个个都患了万达当初的“病”。

  在危机的舞台上,泰禾集团(000732.SZ)、福晟国际(00627.HK)、禹洲集团(01628.HK)、蓝光发展(600466.SH)等千亿级别的房企,你方唱罢我登场。

  

跟王健林从体制内下海类似,这些房企后面也都站着一个个从体制内走出的老板。只是,万达已经有了走出危机重获新生的迹象,其他大佬们却还在泥潭中难以自拔。

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  上世纪90年代,国内房地产行业冉冉升起。一些体制内年轻人,开始下海闯社会。现如今的千亿、万亿房企,大都始于此。

  1992年,厦门已经在特区的光环之下开始显山露水。林龙安看准时机,从厦门财政系统离职。他先是开了一家石料厂,赚到了第一桶金——100万。

  石料厂毕竟还是“小打小闹”,1994年林龙安又创立了禹洲地产,名字取自“大禹治水,荒漠成洲”。

  1995年,第一个产品“禹洲新村”在厦门市场赢得美誉。 同为闽系房企的泰禾集团稍显“神秘”。泰禾集团公司官网介绍“公司创建于1996年”,工商资料显示的成立时间则是1992年底。

  公开信息显示,泰禾早期的法人代表是黄老板的母亲。1996年,时年31岁的黄其森才正式离开建行。

  

黄其森没有公开过第一桶金的由来,反倒惹得坊间一直以来莫名好奇。有一种说法是,刘慈欣在电厂上班时摸鱼完成《三体》,黄老板则在建行当差的时候遥控操盘了泰禾。不过,当事人并没有回应这个问题。

  
瞅准房地产的当然不只福建人。 林龙安、黄其森踏足房地产的前后脚,成都人杨铿、广州人潘伟明也先后抛弃“铁饭碗”,兜兜转转之后也都扎进了火热的房地产。

  官二代杨铿最初是从国营企业辞职,创办了汽车零配件厂。

  1992年9月12日,“成都兰光房屋开发公司”(后来的蓝光发展)成立,随后在商业地产领域发展得顺风顺水。 随着1998年福利分房时代结束,住宅市场化改革全面启动。

  2003年8月,房地产被定位为国民经济支柱产业。房地产业迎来黄金发展期。 恰好是同一年,潘伟明独闯福州创办福晟。在此之前,原本一镇之长的潘伟明辞去公职之后与哥哥潘超文在地产行业已经摸爬滚打约十年。

  广东人潘伟明“日逐其成”的野心很快就体现在行动上,2006年更是斥资1亿收购有着50年历史、产值超20亿元的福建六建,被视为“蛇吞象”经典案例。 杨铿也带领着蓝光从“商业开发”向“住宅开发”转型。

  

2002年8月6日,成都百花西路一号国土局的交易大厅被人群拥挤得水泄不通,46家开发商竞逐7个地块。这次拍卖也是后来业界所称的“阳光第一拍”。 最终,6家房企如愿以偿,蓝光甚至还梅开二度。蓝光的“成都一哥”气质自此初露锋芒。后来,万科、保利都曾抢滩成都,却没有一家干过蓝光。

  城乡结合部起家的禹洲地产在厦门混得已经风生水起,有过不少轰动一时的项目。其中位于厦门“外滩”的禹洲·华侨海景城项目,当时是厦门的新地标。

  这些当年从体制内下海混社会的年轻人,也都成了地方商界的大富豪了。

  

  然而,世界那么大,他们还都是想出去看一看的。 逐渐地,林龙安就带着在厦门盘踞多年的禹洲地产开始版图扩张,在上海、合肥等地相继落子。 黄其森的泰禾集团则盯上了千里之外的北京。

  

2002年,黄其森拿下北京通州某地块时曾自信地说:“我们要打造中国第一豪宅别墅!”在当时还甚是荒凉的通州,黄其森开发出泰禾后来“院子”系的首篇——运河岸上的院子。

  
古往今来的皇城根从不缺有钱的主。泰禾的院子,一炮走红。

  2008年,北京奥运会惊艳全球,“我和你”响彻大街小巷。全国沸腾之下,房地产却是一片哀嚎。美国次级贷引发的金融危机弥漫全球,国内房价随后跌落神坛。 幸运的是,随着经济刺激计划,房企又迎来了旭日黎明。禹洲、泰禾等纷纷上市。

  2010年12月2日,万科A(000002.SZ)公告称当年已经累计实现销售面积830.7万平方米,销售金额1000.6亿元。国内第一家年销售额千亿级房地产公司正式诞生。 不巧的是,“千亿房企”自此成为业内默认的一条线。这条线,屡屡见证生死。

  

房企们不是已经成为千亿房企,就是飞奔在追逐千亿的路上。千亿俱乐部之所以如此备受青睐,原因在于千亿所带来的规模经济。

  
就房企而言,规模也意味着融资能力、品牌效应和更大的话语权。

  2012年,蓝光销售额刚破百亿,千亿目标就排上日程,喊出“9年1000亿”的口号。后来的事实证明蓝光还是低估了自己的“能力”,只用了7年就达成千亿目标。 要说千亿房企的冲刺大军,闽系房产绕不过去。

  2015年后,福晟、禹洲、泰禾纷纷大举扩张。 福晟集团成立“飞虎队”全国到处抢地,两年签下107个项目,被业内称为“闽系黑马”。

  2018年公司成立25周年发布会上,时任福晟集团执行总裁郭国强豪言,“2018年福晟将收购一个百强企业。”

  禹洲地产则是在2016年将公司总部从厦门迁至上海,接着按下3年冲击千亿销售规模的启动键。 泰禾这边,黄其森一手打造的“院子系”产品成为必杀技。

  2014——2017年间,黄其森大把拿地,在“院子系”的基础上还延伸出“大院系”“府系”“园系”等产品线。这些定位高端的产品同时也有着超高的溢价。

  2017年泰禾集团凭借1010亿元的销售佳绩,上榜中国地产15强。站在巅峰的黄其森放出豪言,“2018年销售额目标要再翻一番至2000亿元。”

  那几年,这些体制内出来闯社会的人信心爆棚,俨然已经成功跻身全国大佬。

  

  2017年初的万达年会上,王首富一首“一无所有”火遍全网。不想一语成谶,高光之后很快跌入谷底,“首富变首负”的段子满天飞。万达开始变卖资产自救:金融、文旅、影视...... 那一年,潘伟明还正带着福晟朝着千亿目标冲刺。

  2017年,福晟采用信托、基金等“短债长投”的融资模式疯狂揽地1787万平方米。这家有着千亿执念的房企和碧桂园、融创、万科一起跻身前十。 谁承想,这仅仅只是博了一下眼球,还没捂热就为后来的“卖身”埋下伏笔。

  

年少时,潘伟明从卖冰棍中悟出了人生第一个经商之道:资金周转越快,胜算越大。成年后的潘伟明却还是在疯狂地攻城略地中失算了。

  
2018年开始,福晟资金困局显现。2018年,福晟国际业绩由盈转亏,亏损达46.26亿元。2019年,裁员、破产、债务等词代替“千亿黑马”成为福晟出现在公众面前的“模样”。 近年,随着“房住不炒”定调以来,各地严控房地产融资。

  一些开发商“拆东墙补西墙”,高负债、高杠杆之路愈发寸步难行。遇上危机的自然远不止福晟这一家。

  还走在追赶千亿路上的禹洲集团负债已经达到1203.88亿,疯狂扩张的隐患开始显现:苏州、上海、福州的维权问题层出不穷。

  9月的“情趣事件”则将禹洲地产推上了风口浪尖。

  

上海禹洲举办的一场答谢活动上,全套杜蕾斯“情趣用品”伴手礼在赚足眼球的同时也引来诸多争议,网传禹洲内部称之为一次“地产圈内的笑话”:“丢人”“瞎搞”“垃圾”。上海品牌负责人因此事被开除,活动供应商遭到“拉黑”待遇...........

  
当一众业内外人士都对“情趣事件”津津乐道之时,曾经豪言“2000亿”黄老板或许无心关注。曾疯狂加杠杆豪赌的泰禾终于也遇上了多事之秋: 一边是为了降负债开始“卖卖卖”。

  据不完全统计,2019年泰禾仅卖给世茂的项目就多达七个,累积回笼资金超84亿元。另一边是高管离职层出不穷。

  2019年末,黄其森还被迫代行董秘一职。 《安娜·卡列尼娜》中有句话流传颇广:幸福的人都是相似的,不幸的人各有各的不幸。对于地产大佬们来说,“不幸”的原因也是相似的:绕不开的高负债。

  

他们解决危机的办法也很简单:卖!大佬们也顾不得体面,寻个合适的接盘大侠才最紧要。

  
福晟、泰禾陷入窘境的时候,“成都一哥”蓝光过得也不舒服。今年4月,蓝光撤离上海、“卖身”融创等消息不胫而走。不过这些消息都被蓝光予以否认。

  
事情正在起变化。林龙安、潘伟明、黄其森、杨铿这些从体制内走出,一度风光无限的房产老板们或多或少都开始品尝到混社会的“苦果”。

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