按揭市场见顶 美国楼市狂潮还能持续吗？

史低利率叠加疫情带来的全新需求，美国楼市去年异常火爆，但这股势头如今或许已经被抵押贷款市场逐渐消减的热情所抵消。

根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association, MBA）的数据，去年是美国抵押贷款业务最为辉煌的一年，贷款人发放的住房贷款规模达到了创纪录的3.83万亿美元。

具体来看，抵押贷款利率首次降至3%以下，以及疫情致使美国人工作生活方式改变，都推升了他们对再融资和购房贷款的需求。

但时间来到2021年，美国已经推广了大规模的疫苗接种，疫情也有所缓解。在此背景下，MBA预计今年的美国住房贷款规模将下降14.2%至3.3万亿美元左右。

其中，再融资活动减少是一个重要原因。

抵押贷款数据公司Black Knight数据显示，在当前30年期抵押贷款利率接近2.97%时，约有1450万美国人可以通过再融资的方式降低住房月供。

但这一数字显著低于今年年初——当时抵押贷款利率达到了2.65%的史低纪录，可以借再融资减少供房压力的美国人数量为1870万人。

简而言之，美国楼市的现状就是，抵押贷款利率上升，再融资对借款人的吸引力下降，贷款机构已经开始为未来几个月的抵押贷款需求降温做准备，抵押贷款行业打起了价格战，利润率走低。

与此同时，再看看销售和价格的那一面，美国房屋销售速度之快为金融危机以来所未见，几乎所有地区房价都在走高。

标准普尔Case-Shiller房价指数同比上涨12.2%，录得2006年以来最快涨幅，相当于房屋售价中值较一年前升高了3.5万美元，指数追踪的所有20个大都市房价全部大幅上涨。

另据房地产网站Redfin.com的月度数据，4月份美国楼市的成交速度正创下历史新高，近一半的房屋在一周内就能脱手。

而且，4月房屋出售中位数同比增长18%至344625美元，创下历史新高；要价达到了356175美元，也是历史最高水平。

除了最直观的房屋售价和待售时间之外，另外的各种数据也都显示美国楼市日常火爆。

比如平均的售价-挂牌价比率（sale-to-list price ratio），这一数值较去年同期上升了2.3个百分点，至历史新高的101%，这意味着平均房屋出售价格要比挂牌价高出1%。

Redfin买家需求指数也较2019年上升了58%。

Redfin首席经济学家Daryl Fairweather认为，由于木材短缺，建筑商正在努力建造新房。没有更多的挂牌，买家就会争抢市场上有限的房源，从而继续推动房价上涨。

美国楼市是否有泡沫？

面对异常火热的美国楼市，这很难不让人想起十多年前的次贷危机爆发前夜，狂欢之后是一夜间泡沫破裂、楼市崩溃，在全球范围内引发金融危机。

不过，摩根士丹利认为，相较于次贷危机前夜，如今贷款标准更加严格，住房融资体系更为健康；同时住房需求的强劲和全国性的住房供应短缺，都预示着美国房价仍处在上行轨道上。

简单来说，该行将如今美国房价的高涨归结于供需逻辑，认为其基础持续稳定，这和15年前不同，美国楼市目前并未出现泡沫。