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维权率高达80%?一家被疯狂反噬的头部房企

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  你知道什么是“阿米巴”吗?

  这个最早由日本企业家稻盛和夫提出的概念,核心在于“量化分权”。而在中梁,阿米巴变成了一个多层级的激励体系。

  用业内人士的话来说,画一张超级大饼,分割成好几块,大家各凭本事去争抢。其中的“强制跟投”模式更是让人心惊胆战:

  总感觉项目还没动工,就背上一身高利贷。

  为了能赚到钱或者说保本,项目链条上的每一个人,都绞尽脑汁要把房子尽快卖出去。

  可以想象,这种疯狂的模式下,只能滋生魔幻。

  维权率高达80%?

  2019年7月16日,“地产黑马”中梁在香港交易所敲钟上市,风光无限。

  但就在同一天,扬州的中梁首府壹号门前却举起了上百条维权横幅。

  这是巧合吗,还是有人故意搞事?

  一年多之后,2020年10月31日,中梁在呼和浩特香格里拉酒店开了个新盘:中梁中朵拾光里。

  在当天的宣传发布会上,不少中梁呼和浩特以及周边城市的老业主自发来到酒店为中梁的新盘“应援”。用新闻里的话说,“人气炸裂”。

  他们带着横幅、灯牌等道具为中梁呐喊,不知道的还以为是哪个明星来呼和浩特了。但这些业主大声喊出的口号是:

  退房。

  一位买了呼和浩特中梁首府的业主反馈,买房的时候,中梁首府只需要一个词形容,那就是:高端。但交房的时候,他的心都碎了:

  还不如回迁房。

  更夸张的事发生在2020年8月。在浙江玉环,中梁旗下的中梁玖号院项目,被查出采用了“虚假证明文件办理工程竣工验收备案”。不仅如此,在有关部门组织的协调会上,中梁方面的代表对购房者发出了怒吼:

  “6000多的楼面价,才卖11500,造出这样的房子,你们还有什么不满意?”

  这些事情并非个例。近年来,中梁旗下项目接连被曝虚假宣传、销售欺诈、工地死伤……甚至伪造公文公章、辱骂恐吓业主。中国新闻周刊梳理发现,近年来中梁旗下项目曝出的问题,几乎涉及到房地产维权的方方面面:

  2018年12月,张家港中梁壹号院项目大门前,业主就房屋设计结构缺陷和停车位不合理收费等问题聚集声讨。

  2018年11月,温州中梁壹号院大批业主到中梁办公楼下,就交付后厨房实际面积比宣传册标注缩减1/3,涉嫌销售欺诈问题要说法。

  2018年10月,盐城中梁•聚龙首府业主,因房屋实际层高和阳台宽度均较承诺有所“缩水”而集体维权。维权现场,工作人员与业主发生肢体冲突。

  2017年8月1日,中梁徐州项目在建工地发生施工平台滑塌,造成5死1伤的悲剧……

  价值千万的联排别墅用手一抠墙体的水泥就会剥落,甚至部分墙体三面水泥已经掉完了,露出了里面的钢筋。

  人民网地方领导留言板上,有业主留言希望相关部门重视处理许昌中梁魏都府搞阴阳合同捆绑车位强买强卖,甚至雇佣社会恶势力打骚扰电话威胁业主一事。

  各地方网络论坛上,关于中梁的指摘更是数不胜数。

  地产大V“三十六楼”曾提到一个数据,有人做了一份统计:

  中梁的楼盘维权率,高达80%。

  这,恐怕真的不是偶然。

  阿米巴与高周转

  漫天的维权下,中梁曾是地产界极速狂飙的“黑马”。

  在2013年,中梁合约销售额才突破百亿,2016年销售额也只有190亿元。但在2017年猛增到649亿元,并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元,2019年销售额再次增长50%达到1525亿元。

  中梁掌门人杨剑甚至喊出了“2021年实现3000亿销售额”的宏伟目标。

  4年时间销售额翻8倍,除了踩中楼市周期外,还在于中梁极致的高周转和“阿米巴”模式。

  2017年底,地产圈曾传出2个惊世骇俗的口号:

  “只要干不死,就往死里干”,“要么交图纸,要么交尸体”。

  这两个口号出自中梁浙鲁豫区域。

  早年间,高周转几乎成为房企的标配,不管实力如何,都嚷着要高周转。高周转的本质是,让资金飞起来,降低市场风险。

  一个字:快。

  中梁几乎将高周转发挥到了极致:

  “要求项目拿地后立即进场施工,4个月开盘,5.5个月现金流回正,6个月再周转,首期推盘一个月内销售面积去化率达到70%。”

  魔鬼速度,还需“阿米巴”的配合。

  所谓的“阿米巴模式”,就是通过最强激励机制,刺激人性欲望,最大限度减少成本,最高限度拉高经营水平。

  阿米巴最早由日本企业家稻盛和夫提出,核心在于“量化分权”。但到了中梁,就变成了:

  “事业合伙”、“成就共享”、“员工跟投”、“专项激励”和“费用包干”等多层级的激励体系。

  比如,达到456中的任一项即奖励100万;而在开盘、主体封顶、交付等任意一个重要节点延误的,均按每天3/5万元重罚。

  对中梁的“阿米巴”,我朋友老六看得很透:

  不成功便成仁嘛。

  本质上,这就是对人性贪婪的极致利用。

  一位从中梁离职的员工就曾向洪波大视野表达过对阿米巴模式的不满:

  “阿米巴嘛,自负盈亏,为了完成节点毫无节操可言,有责任基层员工背锅,不追究本质原因。一堆职业经理人,只管自己屁股做的稳不稳。”

  

  在这种利益模式的驱动下,中梁的每一个项目,几乎在拿地的那一刻,就注定了宿命——

  极速赶工、偷工减料、贪腐频发。

  “维权大户”,就是这样炼成的。

  后遗症来了

  遍地的维权之外,还有更严峻的问题在炙烤着中梁。

  2020年618这一天,港交所一大早就发了一则公告。公告的主角是中梁控股,核心内容是发债:

  1年期短债,2.5亿美元,熟悉的8.75%利率。

  这已经是中梁控股自2019年7月上市以来,第四次海外发债。

  不到1年发债4次,中梁到底有多缺钱?

  这时候,我们才慢慢发现,规模激增的背面,是中梁流动负债的逐年递增。

  规模飞涨的三年间,中梁的流动负债总额从351.35亿元、796.81亿元,跃升至1484.49亿元。而三年的加权平均实际利率分别达到9.4%、7.9%及9.9%,处于行业高位。

  

  图源小债看市

  有意思的是,这两年,中梁的净负债率降到了55.6%。要知道,中梁的这一指标曾一度超过1000%。

  这负债降得比火箭还猛!但据纵横陆家嘴调查,中梁近三年的少数股东权益占所有者权益的比例均在60%左右,其少数股东损益占净利润的比例却未能出现“错配期”结束后的大概率结果。

  翻译一下就是:中梁有可能为了顺利上市降低偿债指标,而采用了“明股实债”的手段。

  遗憾的是,纸面上负债率的下降无法掩盖中梁缺钱的窘境。

  去年7月31日,中国经济网曾报道过一个消息,多个投资人反映,他们购买的万向信托发行的中梁地产基金8号集合信托计划延期了。

  仅第二天,中梁就做出了回应:

  公司正常履约且资金充裕。

  但地产资管界信息显示,在规模攀升的三年间,中梁地产的资本化利息从1.47亿元暴增至13.81亿元,暴涨9倍,远超销售额增幅。

  招股书中也显示,中梁控股58%的借款来自于信托和资管产品。

  上市前的招股书显示,截至2018年末,中梁共有109笔尚未偿还的借款,融资成本超过10%的有88笔。截至2019年3月末,借款余额达123亿元,其中最高利率达18.5%,普遍融资成本在12-13%之间,远高于同行平均水平。

  仅万向信托一个机构,在2018年4月-12月的短短9个月时间内,就一共为中梁输血12次。

  过度依赖信托的直接后果,就是利润被大幅吞噬。

  财务数据显示,中梁的毛利率从2016-2019年分别为21.1%、20.4%、22.9%和23.3%,在规模房企中,远远低于30%左右的一般行业均值。净利润率方面,中梁在2016年的表现为亏损,2017、2018年及2019年分别为3.6%、8.4%和16.9%,也远不及行业15%的均值。

  

  赚来的钱,都贡献给金融机构了,心疼中梁一秒。

  “高周转+溢价拿地”的后遗症已经开始显现,中梁紧绷的资金链将会第一个感到压力。

  尾声

  腾讯房产的一篇报道里,曾把中梁称作“播种机”:

  “中梁走到哪里,维权的队伍就拉到哪里。”

  据说在任意一个中梁有项目的城市里,搜索框里输入“中梁 维权”,就会弹出一大堆业主控诉中梁质量不过关的信息。

  更有意思的是,有业内人做了一个检索,如果你在中梁去年的中报里搜索“品质”二字,你将得到的搜索结果是:

  0。

  哪怕是搜索“产品”二字,也只能搜出两处,其中一处的全称还是“农产品”。

  与此同时,在万科的中报里,“产品”出现了75次,新城出现了35次,蓝光出现了50次,哪怕是top30之外的东原,都出现了84次。

  不知道号称“中国房地产20强”的中梁,会不会觉得尴尬?

  “三年千亿”的极速狂飙背后,紧追中梁的,不只是无数维权的业主,更是那些——

  等着中梁还钱的债主。

  •END•

  编辑 丨 简小编

  来源 观点

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