房地产证券化的风险显而易见

一线城市深圳最近成为流量担当，其中尤以房市证券化为甚。

“《季刊评论员》说，资本会逃避动乱和纷争，是胆怯的。这当然是真的，却不是全面的真理。像自然据说惧怕真空一样，资本惧怕没有利润或利润过于微小的情况。一有适当的利润，资本就会非常胆壮起来。只要有10％的利润，它就会到处被人使用；有20％，就会活泼起来；有50％，就会引起积极的冒险；有100％，就会使人不顾一切法律；有300％，就会使人不怕犯罪，甚至不怕绞首的危险。如果动乱和纷争会带来利润，它就会鼓励它们。走私和奴隶贸易就是证据。”

原话是英国评论家邓宁格在《工会与歇工》里说的，被引用到《资本论》中,多少年来,成为马克思的名人格言。由于这一论断的客观、公正、科学和精彩，故通用于古今中外。

通过这段话看深圳乃至其他地区的房市证券化，同样十分贴切。奔着获取暴利所形成的足以应对政策和监管的闭环，早已超出传统房地产交易的范畴，眼花缭乱，殊途同归。

壹

关于深房理的玩法，我们在《深房理“炒房生态链何以成事？》一文中曾经详细描述过。简而言之，分为几步：第一步，集中摇篮会员的散户资金形成一庞大的蓄水池，面向借贷会员放贷，赚取利差；第二步，解决了资金问题后，发布招募广告寻找股东或合伙人，共同购房并签订协议。第三步，购买成功后，通过股份形式的转换，将房子变成投资品，入股者分摊出资成本，共享房价上涨或套现收益。

这一模式在深房理内部循环操作，规避了监管，比如个人资格不符合要求的，可以与有资格但缺乏资金的会员形成资源的互补，成为目标房源的共同股东和共同利益者。

某个打出“年轻人的第一平米”口号的平台，将房产的收益权按照面积拆分，以理财产品形式在项目超市中发售，参与进来的客户可认购并持有房产部分份额的收益权。一线城市的高房价，常常被调侃为年轻人工作多年，买不起房，甚至连厕所都买不起。而这种模式设计，让那些不甘心逃离北上广深的有了某种可能。

《中国经营报》的报道中列举了平台挂出的北京市西城区某套房产为例，这套房子建面50.5平方，平台将房产拆分为0.01平方/份，在平台撮合资金认购。

这种分割法，实际上有效降低了帝都开价房产的门槛，让工薪阶层都有可能持有房产的小小一块。

这种模式与深房理相比，尚不知谁受了谁的启发。不过可以确定的是，模式的设计者以及通过宣传推广拉进来的投资者，对于房地产未来上涨预期的共识是一致的，坚定的。

这是模式成立的基础。

贰

还有更疯狂的京基御景珑庭事件。

深圳市云数某有限公司，在联交所交易平台通过公开竞价以“价高者得”的方式确定京基御景珑庭项目一回迁物业权益的中标方，最终成交价为14.75亿。此物业被以5.5万/平拍下，8万/平多出售，溢价60%左右，这属于典型的空手套白狼行为。

后来的结果大家都看到了：五一小长假第一天，宝安区住建局发布风险提示并采取约谈、锁盘、进一步调查等一系列举措。官方消息，京基御景珑庭项目的回迁物业未办理不动产登记证，不能办理权属过户，不具备销售条件，不能进入市场销售。精心设计的套路，凉凉了。

广东某律师在朋友圈评价称，这是“大型ABC单翻车现场”：

A挂牌出售房产，B一次性把所有的房子全部收购，在B和A还没有办理完交割手续，也就是说B还没有向A支付购房款把房子过户到自己的名下，B就已经开始在市场上加价出售房子，然后利用收取下一家C的购房款，支付A的购房款赚取差价利益。

叁

上述三个案例或模式，尤以第一种和第二种最为经典，以第三种模式最为疯狂。

这些游戏模式的市场风险显而易见。以深房理为例，在游戏循环中，放贷会员受高息诱导而将资金借出，成为借贷会员的炒房资本基础，但要获得约定的利息，需要借贷会员所购房屋价格持续上涨。一旦政策收紧或市场波动，就会出现交易量价同步下跌，借贷会员无法支付利息，房屋降价难以转手，最终面临损失本金、背负大量债务，以及放贷会员血本无归的严重后果。还会牵涉到其中的银行等金融机构面临巨额坏账。

这不免让人想起多年前美国发生的次贷危机。这也正是监管方最担心和最不愿意看到的。

正如中国（深圳）综合开发研究院金融与现代产业研究所副所长余凌曲所言，转让房屋股份，一方面违反了房地产管理的相关法律法规，另一方面也涉嫌非法发行证券。金融业务在所有国家都属于持牌金融业务，风险大、外部性强，要严格按照监管规则开展业务，否则将会产生大量潜在风险，必然会遭到执法部门打击。

靴子应声落地。