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楼市新政轮番轰炸后,广州开始跌了!

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  4月广州新房网签10768宗,环比回升8%,对比今年1月下跌26%。本月虽然新批预售猛增,恢复至100万㎡(9810套)水平,但由于4月2日、4月21日调控政策轮番而至,从人才购房社保要求、人才房3年限售、热点9区增值税“2变5”等多维度“稳市”,导致不少买家购置心态发生变化,继而影响市场表现;预计未来一段时间,新政对成交的影响将持续“发酵”。

  但值得一提的是,本轮新政以打击楼市投机者为主要目的,对新房刚需买家影响相对较低;此外,本月26、27日备受瞩目的集中供地,广州优质靓地得到各大开发商“青睐”,不少“过江龙”房企亦参与拍地并成功竞得,从侧面反映出广州市场价值,从中长期角度来看,广州楼市依然具备积极趋势。

  

  【新批供应】新货供应创年内新高,有利于稳定市场预期

  本月新批供应面积为101.7万㎡,创2021年月度新高。今年2-3月供应受调控影响大幅放缓,伴随4月新政落地,新批供应重新冲高可视为“稳供应,稳市场”的重要手段。本月推货近三分之一来自增城,永和、石滩、朱村多个大盘推新带旺区域楼市气氛。处于“第二梯队”的区域为番禺、南沙,大盘亚运城一次性获批6.9万㎡(628套)单位,该盘全新组团“亚运城天珑”于3月底入市;南沙方面,备受关注的横沥岛首盘“旭辉曜玥湾”于4月中旬入市,本月获批236套新货,据了解由于横沥岛具备18号线开通利好以及金融岛概念,去化率表现强势。

  

  从新批时间结构来看,本月新批呈现“V”型走势,3月末至清明假期前,在番禺亚运城,增城大华东郡、金色里程花园、敏捷绿湖首府等项目带动下,新批累计达35.3万㎡(3303套),为4月统计期内高位;踏入4月中下旬,各大项目开始备战“五一及前夕”,据了解今年不少项目在节前抢跑,从而刺激4.19-4.25一周新批供应再次冲高。

  

  【成交情况】周边区域缺货,带旺海珠及增城市场

  本月海珠、番禺、增城成交表现强势。其中海珠成交4.58万㎡(379宗),环比增加129%,由于海珠西南部新盘“扎堆”入市推新,加上邻近荔湾广钢、花地湾等新房板块暂无大批新货释出,导致大量海珠、荔湾、越秀买家集中购置海珠区内中海观澜府、越秀天悦江湾、时代大家等项目;此外,得益于琶洲互联网聚集区写字楼陆续投入使用,不少相关互联网企业“高精尖”人才选择在海珠置业,亦间接拉动了区域楼市热度。

  番禺本月成交14.63万㎡(1280宗),环比成交25%,主要原因为大盘亚运城新组团“天珑”于3月底加推,该盘本月网签253宗,占区域近2成成交。

  “东大仓”增城本月成交29.68万㎡(2991宗),环比增加26%,由于黄埔区“缺货”加上预售证发放速度相对放缓,不少置业需求迫切的买家“转战”增城。

  

  【库存状况】本月供应猛增带动消化周期回升0.2个月

  截至4月末,全市库存量为854.51万㎡,去化周期6.6个月。由于本月新增供应量恢复至近万套水平,消化周期较上月有0.2个月提升;区域方面,由于预售证批发放缓,黄埔目前库存周期仅2.7个月,为全市消化周期最短的区域。

  

  【个盘表现】货量为王,增城、番禺刚需大盘保持强势

  受黄埔推新放缓以及东莞限购新政影响,增城大盘成为近期市场的“香饽饽”,处于穗莞深几何辐射范围的绿湖国际城、御溪世家表现强劲,排名第一、二位。番禺大盘亚运城、品秀星瀚月内均有加推新货,成交亦可圈可点。

  【后市研判】 新政重点“打击投机”,对刚需误伤较少,长期利于市场健康发展

  近期,广州官方相继从"供地稳预期"以及严格把控"热区"量价稳定进行调控。供地方面,《2021年供地计划》《2021年供地蓝皮书》以及3年供地计划相继三部重磅文件相继出炉,以稳定市场对于"供货量"的预期,从长期来看利于楼价稳定;

  另一方面,4月两次推出调控政策,通过为人才购房补漏“打补丁”,热区增值税征收时间延长打击短期炒卖等手段贯彻“房住不炒”原则。对比2017年同期的调控政策,本轮调控截至目前为止对刚需买家误伤较少,且切实利于市场健康、可持续发展,预计广州楼市将在"稳定"的前提下维持良性表现。

  来源:广州中原研究发展部

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