楼市新政轮番轰炸后，广州开始跌了！

4月广州新房网签10768宗，环比回升8%，对比今年1月下跌26%。本月虽然新批预售猛增，恢复至100万㎡（9810套）水平，但由于4月2日、4月21日调控政策轮番而至，从人才购房社保要求、人才房3年限售、热点9区增值税“2变5”等多维度“稳市”，导致不少买家购置心态发生变化，继而影响市场表现；预计未来一段时间，新政对成交的影响将持续“发酵”。

但值得一提的是，本轮新政以打击楼市投机者为主要目的，对新房刚需买家影响相对较低；此外，本月26、27日备受瞩目的集中供地，广州优质靓地得到各大开发商“青睐”，不少“过江龙”房企亦参与拍地并成功竞得，从侧面反映出广州市场价值，从中长期角度来看，广州楼市依然具备积极趋势。

【新批供应】新货供应创年内新高，有利于稳定市场预期

本月新批供应面积为101.7万㎡，创2021年月度新高。今年2-3月供应受调控影响大幅放缓，伴随4月新政落地，新批供应重新冲高可视为“稳供应，稳市场”的重要手段。本月推货近三分之一来自增城，永和、石滩、朱村多个大盘推新带旺区域楼市气氛。处于“第二梯队”的区域为番禺、南沙，大盘亚运城一次性获批6.9万㎡（628套）单位，该盘全新组团“亚运城天珑”于3月底入市；南沙方面，备受关注的横沥岛首盘“旭辉曜玥湾”于4月中旬入市，本月获批236套新货，据了解由于横沥岛具备18号线开通利好以及金融岛概念，去化率表现强势。

从新批时间结构来看，本月新批呈现“V”型走势，3月末至清明假期前，在番禺亚运城，增城大华东郡、金色里程花园、敏捷绿湖首府等项目带动下，新批累计达35.3万㎡（3303套），为4月统计期内高位；踏入4月中下旬，各大项目开始备战“五一及前夕”，据了解今年不少项目在节前抢跑，从而刺激4.19-4.25一周新批供应再次冲高。

【成交情况】周边区域缺货，带旺海珠及增城市场

本月海珠、番禺、增城成交表现强势。其中海珠成交4.58万㎡（379宗），环比增加129%，由于海珠西南部新盘“扎堆”入市推新，加上邻近荔湾广钢、花地湾等新房板块暂无大批新货释出，导致大量海珠、荔湾、越秀买家集中购置海珠区内中海观澜府、越秀天悦江湾、时代大家等项目；此外，得益于琶洲互联网聚集区写字楼陆续投入使用，不少相关互联网企业“高精尖”人才选择在海珠置业，亦间接拉动了区域楼市热度。

番禺本月成交14.63万㎡（1280宗），环比成交25%，主要原因为大盘亚运城新组团“天珑”于3月底加推，该盘本月网签253宗，占区域近2成成交。

“东大仓”增城本月成交29.68万㎡（2991宗），环比增加26%，由于黄埔区“缺货”加上预售证发放速度相对放缓，不少置业需求迫切的买家“转战”增城。

【库存状况】本月供应猛增带动消化周期回升0.2个月

截至4月末，全市库存量为854.51万㎡，去化周期6.6个月。由于本月新增供应量恢复至近万套水平，消化周期较上月有0.2个月提升；区域方面，由于预售证批发放缓，黄埔目前库存周期仅2.7个月，为全市消化周期最短的区域。

【个盘表现】货量为王，增城、番禺刚需大盘保持强势

受黄埔推新放缓以及东莞限购新政影响，增城大盘成为近期市场的“香饽饽”，处于穗莞深几何辐射范围的绿湖国际城、御溪世家表现强劲，排名第一、二位。番禺大盘亚运城、品秀星瀚月内均有加推新货，成交亦可圈可点。

【后市研判】 新政重点“打击投机”，对刚需误伤较少，长期利于市场健康发展

近期，广州官方相继从"供地稳预期"以及严格把控"热区"量价稳定进行调控。供地方面，《2021年供地计划》《2021年供地蓝皮书》以及3年供地计划相继三部重磅文件相继出炉，以稳定市场对于"供货量"的预期，从长期来看利于楼价稳定；

另一方面，4月两次推出调控政策，通过为人才购房补漏“打补丁”，热区增值税征收时间延长打击短期炒卖等手段贯彻“房住不炒”原则。对比2017年同期的调控政策，本轮调控截至目前为止对刚需买家误伤较少，且切实利于市场健康、可持续发展，预计广州楼市将在"稳定"的前提下维持良性表现。

来源：广州中原研究发展部