绿地控股：整体销售增速首次“转负”，盈利能力出现下滑

在房地产与大基建之间，绿地控股（600606）悄然选择了后者。随着大基建业务在整个营业收入中的占比不断提升，其房地产业务增速出现“负增长”，也影响到了它的盈利能力。曾经的“地产一哥”绿地控股，到底会走向何方，唯有时间才能给出答案。

销售增速转负

无论从整体销售增速还是排名上来看，都出现了下降。

2020年，绿地控股实现销售金额3584亿元，同比下滑7.63%。销售面积2909万平方米，同比下降10.68%。

值得注意的是，这是绿地控股整体销售增速首次出现“转负”，在此前很长一段时间内保持的正增长态势戛然而止。

此外，2020年绿地控股销售均价为12317元/平方米，同比增长3.4%。从结构来看，其销售的住宅占比提升至76%，商办占比则降至24%。

而在房企排名中，绿地控股的排名出现下滑。根据克而瑞公布的排名结果显示，2020年绿地控股以3567.0亿元（全口径金额）排名第七，未能保住2019年第六位的名次。

从新开工项目进展情况来看，似乎并未为逆转当前的“负增长”局面而做好准备。2020年完成新开工面积3178万平方米，较2019年同期下降24.31%。此外，2020年竣工备案面积2356万平方米，同比下滑5.84%。

绿地控股在房地产业务方面投资力度有所下降。数据显示，2020年绿地控股共获取项目90个，新增权益土地面积1256万平方米，权益计容建筑面积2680万平方米，投销比为0.9，投资力度较2019年的1.1有所回落。

当然，绿地控股土储相对充沛。截至2020年末，公司持有待开发土地规划计容建面达4592.49万平方米，总土地储备达159551.64万平方米，可供公司约4-5年发展。

盈利能力下降

在地产业务出现“负增长”的同时，绿地控股的盈利能力也出现了明显的下降。

2020年财报数据显示，绿地控股实现净利润211.4亿元，同比增长0.89%，整体净利润增速较2019年同期30.75%的增速明显放缓。有研究机构委婉地表示：盈利能力仍然有待加强。

营业收入的增速也出现放缓迹象。数据表明，2020年绿地控股实现营业收入4556.31亿元，同比增长6.53%，较2019年同期增速下滑了16.26个百分点，营业收入增长趋缓。具体来看，公司的主营业务可以分为房地产及相关业务、建筑及相关产业组成。其中受到竣工面积减少影响，房地产业务录得营业收入1947.83亿元，同比增长0.24%，增速相对缓慢。在房地产行业毛利润率普降的背景下，公司的房地产业务毛利润率为26.39%，较2019年同期小幅下滑了1.19个百分点。

造成盈利能力下滑的原因是多方面的。中信建投研报观点提出，2020年公司归母净利增速不及营收增速的主要原因在于:

1、房地产业务结转毛利率下降，较上年同期下降1.2个百分点至26.4%；

2、投资收益下滑显著，由2019年的88.6亿下降至2020年的47.7亿元；

3、成本管控能力下降，销售管理费用率较上年同期提升了0.5个百分点至5.5%。

这种状况目前仍未得到明显改善。据刚刚公布的2021年一季报数据显示，公司今年一季度实现利润总额 71 亿元，同比增长 11%。基建业务持续扩张带动营收高增长，但整体毛利率同比下降3.7个百分点，拖累了归母净利润增速。

艰难的“降档”之路

正在努力“降档”的绿地控股，可能要面临不小的困难。

具体来看，截至2020年末，绿地控股的净负债率为135.10%，较2019年同期下降了20.50个百分点。剔除预收账款的资产负债率则不减反升，由2019年的82.81%上行了1.28个百分点至84.09%。现金短债比为0.97，“三道红线”全部踩中。

不过，目前已经有所好转。2021年一季度，绿地控股持续推进降负债、去杠杆工作，一季度累计压降有息负债约181亿元，实现现金短债比指标超过1.0的央行监管基准线，“三道红线”中的一条提前转绿达标，从而实现“由红转橙”。

绿地控股管理层表示，已经根据央行规定制定了明确的“降档”时间表：今年一季度第一道指标即现金短债比经达标；2021年还会力争再降一条红线，最后一个指标就是关于扣除预收账款资产负债率，争取在2022年达标，达到“三道红线”的绿档。

不过，绿地控股的“降档”难度肯定不小。在2020年业绩说明会上，管理层相关人士表示：“如果纯粹只是房地产，这个指标下降相对比较简单，但我们有其他的行业，特别是基建行业，这个行业的特性是应收应付的金额比较大，所以现在对我们来说相对难一点，但是我们一定会在央行规定时间实现绿档。”

基建业务已经上升为绿地控股的第一大业务。据了解，2020年绿地控股建筑业务营业收入达2334.38亿元，同比增长23.85%，增速较快。建筑业务的营业收入占比也由2019年的44.03%上升至2020年的51.19%，排在所有业务之首。此外，通过与房地产协同,还承接了一批综合开发中的基础设施项目，全年新签合同6103亿元，同比增长62％。

而基建业务的比重仍在上升。数据显示，今年一季度，绿地控股实现营业收入 1326 亿元，同比去年增长 67%，其中基建产业实现营业收入 756 亿元（内部抵消后），同比大幅增长 122%。占比也达到57.01%，在2020年底的基础上再次提升了5.82个百分点。