亦庄的好戏已经开场

昨天下午，一位老粉着急忙慌地给我打电话，说她周六在某公众号上看到亦庄二手房挂牌9W+的推送后特别恐慌，于是立马驱车去了亦庄看房。

这位粉丝家住朝阳立水桥，儿子今年六月份大学毕业，3月份拿到了北京奔驰的offer，等正式毕业后就去亦庄工作了。她想在亦庄给儿子买套房，也在考虑要不要把朝阳的房子卖掉，全家人一起搬到亦庄去住。

3月20号她曾咨询过我该买哪个楼盘。

虽然我曾写文章提醒过大家暂停买入亦庄河西品质二手房，但那是针对投资及保值性需求来说的。像她这样的自住需求，而且是很刚的自住需求，我当时给她的建议是：遇到价格合适的好房源可以入手。

但她看了两周也没遇到特别满意的房子。后来陪儿子来了一场毕业旅行，最近几天刚回京，回京后就又开始看房了。

“我们走的时候北京就在刮大风，回来时还在刮大风，气温也没什么变化，但房价怎么变这么厉害呀，以现在的这情况，我恐怕只能看看了。钱老师您给出出主意，我要不要先买个便宜的新房，然后租房住呢”

她口中房价变化比较厉害的区域，是亦庄河西。

挂了电话，我半信半疑地去查查了房价，果不其然：

金茂悦北区，但凡楼层正常点儿的房子，都挂到7万以上了，有两套下跃还挂到了9W+。

去年6月我陪老家一亲戚买的时候，这个小区的均价还在5.6万左右，甚至今年3月初，也只是6万出头的样子。

金茂府，现在已经不出房了，据说中介那里有私藏的房源，但价格都在9-10万。

万科金域东郡，除了底层的一套挂5.7万之外，其余的全部在6万以上，最高的一套6.98万。我去翻了翻去年2月写的文章，当时万科的价格还是5.2-5.4万。

海梓府和万科是一样的情况，正常楼层、正常户型的房子，挂牌价普遍在6.8-7万。

虽说挂牌价不等于成交价，但人家业主都挂这么高，预期一旦上来，是很难降下去的。二手房就这么几套，你不买总有别人买。

坦白讲，从4月的第一天起，我就不怎么关注亦庄二手房了，因为这里已经涨过一轮，已经不适合入手。没想到4月份“学籍独立”之后，亦庄楼市反应竟然这么大。

如果你问我，现在亦庄还能入手吗？

我还是坚持3月初的判断：暂停买入涨幅过大的二手房！

之前劝大家不要买价格过高的二手，是因为我觉得价格倒挂的新房更合适。但如今，新房我也不太建议买了：

一是因为，有些项目开发商把价格抬高了。以某某项目为例，去年6月我推荐买的时候，特价房最低4.3万一平。现如今是5-5.2万一平。

二是因为，现在亦庄的确没有什么可选的房源了，要么只剩一二层和顶层；要么只剩大户型；要么开发商直接掀桌子不卖了。

哦，对了，亦庄现在还有一个项目房源充足，但人家是高端大平层，总价太高，而且我觉得单价也有点高。

但房价这东西，是要动态来看的。

之前，现在，包括未来的3-4个月，如果你问我石景山的新房值不值得买，我定会回复你：太贵。

但半年之后，说不定就变了。

今年第一次集中供地的房价上限表大家也都看了，未来，五环房价7-8万或是常态。

等这批项目上市后，石景山7W+也就不显得贵了，至于亦庄目前卖6.8-7万的，也就更不贵了。

所以，这也就是有时候我的观点会变的原因。

有时候，很多粉丝会质疑：明明你XX时候推荐过的项目，为什么现在又不看好了呢？

很简单，因为以现在的价格水平来看，它已经没有任何优势了啊。

就好比：现在如果你问我瀛海站旁边中海5.5万的项目值不值得买？那一定是不太值得的，但如果周边那个据说要卖到6.5万的项目上市之后，周边二手房异动之后，那中海这个项目就有很大的价格优势了呀。去年6月份我曾大力推荐过亦庄某4.3万的项目，但是现在人家卖5-5.2万了，如此一来，推荐指数直线下降三颗星。

所以，要用发展的眼光看项目，不要刻舟求剑。大家也最好不要去翻看公众号的历史文章，找我们当年推荐的项目，然后盲目跟着买。

一来是因为楼盘自身条件会变，比如价格高了，或者是当时推荐的时候有小户型，而现在只剩大户型了，而大户型又不值得买。当时能打80分的项目，可能现在只有60分了。

二来是因为，我的推荐是从保值/增值的角度出发的，这并不适合所有人。就比如，我虽大力推荐亦庄，但总不能让在西三旗上班的自住人群来买亦庄。对于北城、西城的刚需来说，都不合适。

扯得有点远，继续回归正题。

3月初，我推荐过一波亦庄。如果要给当时项目的优质程度打分的话，我给90（90代表未来3年内，保守收益能超过50%），但随着时间的推移，分值逐渐下降了，可能现在只有80分。说白了就是：随着价格的逐步上浮，未来的确定性收益减少了。

坦白讲，从3月初到现在的两个多月时间，河西二手房的行情我预料到了，但这幅度，远超我的预料。

至于将来会如何走，现在我也不敢100%保证，但至少有一点是确定的，那就是：

未来的亦庄，供需会越来越紧张，如果第二批集中供地有亦庄的地块还好，如果没有，那就真的无房可买了，特别是河西。

无房可买会是什么后果，无需多言，大家都懂的。

总之，亦庄的好戏已经开场，至于剧本如何写，全看编剧怎么安排了。