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芜湖房价新局面:市区2万 新区1万

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  几个月前,有个房企在繁昌新区的新区的新区拿到了一块地,我有幸接触到了这个项目,有一次在沟通中,我说繁昌县城的房价大概在7、8千的时候,对方的销售经理打断了我,纠正我说:现在繁昌几个新盘都卖一万了……

  我尴尬地笑了笑。

  上个月的月底,新区湾沚区卖出了3宗地块,楼面价锚定在3500元/平的水平,最高的一宗地块竟然已经快要达到4000元/平了。较去年最高2600元/平的楼面价又上去了一个平台(景区的那种经过多少个台阶才设置的休息区域)。

  我已经适应了。

  

  一

  是什么原因让一个区域的土地在一年不到的时间,从丑小鸭变成小天鹅呢?

  读书的时候,政治课上常常考这么一道题:用你所学的知识,谈谈你对人定胜天的理解。人力能够战胜自然,除了借助科技的力量之外,信心也是非常重要的一个内在动力。如今在资本的作用下,老百姓对楼市走势信心十足,而开发商对房价也充满信心。

  湾沚区拍出历史新高的土地价格后,我有幸接触到某个地块的负责人。言语之间,仍还有拿地成功后的兴奋。谈及未来的产品上市,他对刷新湾沚房价新高充满信心。结合我对市场行情的看法,以及房企人士对湾沚房价的预期,芜湖湾沚,繁昌这两个新区的房价都将越过万元的门槛。

  这些事情怕是在一年之前,很多湾沚本地的房企想都没敢想过,在今年即将成为现实。繁昌的销售经理为什么打断我?是潜意识中他对繁昌房价已有的基本判断,一万是起步,未来或许更高。即便目前能卖到一万水平的楼盘寥寥几个,但他能以偏概全的背后,是对繁昌楼市发展趋势的一种判定。

  有时候人们对房价走势的预测往往没什么理由。鱼眼在跟很多一线的地产从业人员的沟通中,发现很多人对市场的判断发自“我感觉”的句式,我感觉芜湖房价还要涨……我感觉芜湖再卖地还要出地王……

  这种说不清道不明的“我感觉”,一旦成了大家的感觉,成为群体的认知,楼市就出现了人定胜天的局面。既然大家都感觉房价要涨,那么楼盘卖高价盘也就是顺应民意,合乎人心的事了。

  

  这就叫天随人愿吗?

  二

  这种现象的源头似乎可以追溯到土地拍卖上。今年芜湖卖出的很多地块都创了新高,年初卖出地目前都在积极准备上市,而市场的放风价也在一步步突破人们的认知底线。年前城南出现2万盘的时候,市场上还大呼小叫的。而今都习以为常了,即便在2万的基础上加个5000上来,大家似乎也都能主动接受。

  毕竟芜湖的楼面价摆在那里。芜湖这种自欺欺人的土拍方式,正在一步步推高实际的楼面成交价,没有哪个房企会以所谓的最高限价来申请备案价的。如今的土地拍卖市场,一个愿意高价卖,一个也不愿意低价买,二者在土地市场上一拍即合,楼面价蹭蹭地就上去了。

  地方政府如果真要限制房价,直接限制地价就好了,真正做到限房价竞地价。但各地都做不到,因为资产都因通胀升值了,土地凭什么不能升值呢?都是在参与市场上竞争,价高者得之,地价越来越高。

  但老百姓可不管供给,跟着政府的脚步,合着拍地走,总不会吃亏的。因此地价越高,老百姓对房价的信心越强,投入就越大。前天我在朋友圈转了一条新闻:杠杆率达72%,负债超过60万亿,老百姓加杠杆冲进楼市。

  

  这真不是一个人疯了,是一群人疯了。

  房企为什么还这么积极拿地?他们没有风控部门吗?从昨天开始杭州举行为期两天的土地集中拍卖活动,第一天的土拍就拍出了晴天一声雷。5月7日,杭州32宗地块总成交金额达716.68亿元,主城区13宗地块有12宗溢价封顶。开发商如此疯狂的背后,是杭州一二手房房价的倒挂。

  作为场上的运动员,地方政府显然乐此不疲,多多益善;但作为裁判员,理性一点的地方政府往往忧心忡忡。纵观中国房地产发展的这些年,因为库存高企造成层出不穷的楼市问题,曾让每一个地方政府焦头烂额。

  这一波楼市高潮,真有点像钱塘江的大潮,汹涌,澎湃,刺激,兴奋,胆颤心惊。

  尽管如此,但我们还是要面对一个现实:新区房价都要过万了,房子还买不买?以湾沚市场为例,去年卖了5宗地块之后就中止出让了,5宗地块,三个在售,一个建了围挡,一个还空着,至于早年前的楼盘几乎都是尾盘在售。

  这些现象集中到一起,湾沚又在走繁昌低库存的路子。就像某个项目负责人说的那样,低地价地块的房子都卖完了,剩下的不就是我们了吗?换言之,以后到湾沚买房,也就只能买楼面价超过3500元/平的楼盘,而这些楼盘中,大多数的价格都将刷新我们对湾沚房价的认知。

  如今的房价走势,都在每一轮土拍后让人澎湃。我是鱼眼,下期再见!

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