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恐慌爆发!热门城市集中出让后,苏州“531拍地”情势会如何?

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  撰稿&视觉//八块腹肌猛男

  杭州这两天集中土拍,真的太疯狂了,疯得让我为5.31-6.2苏州土拍,都感到恐慌。

  

  /图片数据来源:西湖楼市

  给大家看几个数据:

  两天时间,杭州就吃下了1178.2亿的土拍资金。

  57宗涉宅地,其中41宗地块触发封顶+自持,众多板块地价创历史新高。

  总自持面积超66.7万方,最高自持40%,刷新了“双限”政策以来杭州的自持纪录。

  太刺激了!如此多的封顶+自持,为杭州土拍史上之最,也将杭州楼市这把火烧得更旺了。

  集中拍地,助推地价上涨,从而房价上涨。

  集中拍地后,地价上涨

  热门城市更热了

  事实上,在过去的一个多月里,哪个热门城市完成首次集中供地出让,哪个热门城市就更火了。

  广州,首次集中拍地7宗宅地拍至封顶,溢价率最高达45%,其中4块竞到最后只能摇号拼运气,要知道去年一整年才摇号三次。

  重庆,46宗土地,总成交金额达635亿,平均溢价率约43.78%,最高溢价率达130%。要知道去年的整体溢价率仅为9.54%。

  无锡,16宗地块,多个板块地块的地价创下历史新高,尤其是由于前4宗竞价激烈,统统拍到封顶价,土拍不得不延长到3天。

  22个热门城市每年三次集中供地,本意是降温,但最终的结果反而更加撩动了KFC心里的那撮火苗,成为炒热市场的爆点。

  

  开发商火拼的气势,就是一场无比残酷的内卷。所有热门城市出让地块的价格几乎都创出历史新高。

  比如华润用4.2万/㎡的折合楼面价,拿下广州白云金沙洲地块。而目前白云金沙洲板块在售房价不过3万多-4万/㎡,面粉价已超面包价。

  /图片数据来源:广州房产

  还有建发以17816元/㎡的楼面价,拿下杭州祥符东商住地块,自持拼到38%,可售的住宅建筑面积仅11.6%。

  

  更疯魔的是,杭州临安一块滨湖新区的地,自持拼到40%。

  像这样自持40%、38%的地块,我实在惊讶房企要怎么开发?

  集中拍地,正在加速恐慌集中爆发

  不得不说,此刻开发商疯狂抢地的心酸,一点都不比热销红盘开盘买房人抢房子的时候弱。

  要知道,22个热门城市本很市场就很热,当所有土地摆在一起,并且一年就三次机会,错过了不仅会饿肚子,区域公司都可能要解散了,谁都会拼了命的抢。原来还能挑挑拣拣,现在只要是块地先抢了再说。

  集中拍地,正在加速恐慌集中爆发!

  

  第一:没钱也要抢,谁拿到才是赢家。

  这次的集中拍地,对于开发商来讲比较艰难。热门城市集中挂地,一挂就是几十宗地块,一直在找地,并且很多大牌开发商,手里现金流其实不多,还要不停的参与土拍,资金压力非常大。

  就像广州黄埔科学城,马甲多达320个,光保证金就交了1300亿,有开发商硬是用60个马甲都没摇上。

  但是不拿地,不参与,不仅这次机会没有了,还会造成数月土地供应空白期,从而产生供需暂时性失衡,导致房企集体焦虑,所以只能铆足劲抢地。

  这也是为什么杭州临安和祥符东的地,自持到了40%、38%也得抢。

  反观,作为杭州大鳄的绿城,这两天一个地都没有拿到。

  第二:不利于很多做优质产品的房企,在这些热门城市拿地。

  绿城,两天时间里,自始至终没有出手。是绿城不需要拿地吗?肯定不是,唯一的解释是,拿了这些地,以绿城对产品要求,很难赚钱。

  

  其实不单绿城觉得烫手,那些奋力厮杀最后拿到的地块,事后一定也会觉得烫手。很难想象,那些因为限价,又需高自持的地块,未来怎么破局。

  比如仁恒这次在无锡拿得地块,有56400㎡的租赁房(自持),这对仁恒来说成本相当大,假如说售价把租赁房含进去,售价极有可能超现在市场的限价3.5万,拿地楼面价就1.95万/㎡,开发商根本不赚钱

  包括像杭州的融信、滨江、融创、宋都,拿了那么多地块,还有像建发、地上拿了38%、40%是自持的地,平均利润率近2%,风险系数很高。

  第三:融创、融信、滨江、龙湖、招商、越秀,还是资金实力强劲啊!

  

  以上六位,都是大佬。融创显然是有备而来,先后在重庆、广州、无锡、杭州斩获19宗地块,成为集中拍地最大赢家。背后的资金实力得有多雄厚啊~

  龙湖,也是重庆妥妥的大佬,斥资96.64亿拿下5宗地块,又在无锡斩获2宗地块,期待龙湖效应啊!

  融信猛猛杀出来了,在杭州一举拿下7宗地块,还有滨江,也是杭州大佬,连拿5宗地

  作为广州大本营的越秀,同样拿下6宗地块。还有招商也杀出来了,先后拿下4宗地块。有实力的开发商越来越敢往前冲,小开发商越来越难拿到地了。

  第四:小房企拿地机会越来越小。

  就像上面讲得,已经完成首次集中拍地的城市,几乎都是几个固定的老牌开发商在拿地,其他开发商已经拿不到地。

  并且,小房企拿不到地,对于买房人来讲,也不是件好事情。试想一下,当大量的核心资源都在这几个固定房企手里,他就可以操控大盘,可以快点卖,也可以捂盘,因为周边的其他房企手里没有牌和他竞争,这是很多人没有意识到的,但真的有可能会发生。

  第五:竞自持,开发商也是一脸懵。

  竞自持,其实是为了加大房企拿地的成本,避免出现高价地王。

  自持不仅成为开发商心中的痛,也可能留下一个悬念,因为多数房企,都还没弄明白自持的这些房子到时候怎么处置?怎么建?怎么到市场上消化?

  另外,竞自持,很难让买房人买到好房子。

  开发商拿到地不可能不赚钱,一旦房企利润受到严重考验,他们就会尽可能优化、压缩成本,未来入市的房产品质,买房人能拿到什么样的房子,自然要打问号的。

  杭州无锡的集中出让这么火爆,苏州又会如何么?

  前几天苏州也挂出了第一批集中供地的5号公告,一共32宗涉宅地块,起拍总价高达406亿元。

  

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