杭州首场集中供地2天1179亿！被寄予厚望的集中供地，起了反效果

5月8日，杭州首次集中供地，轰轰烈烈的持续了两天，终于落下了帷幕。作为自然资源部钦点的22个热点城市，杭州本次集中供地是2021年的首轮供地，按照出让公告竞拍一共持续两天，而仅仅第一天就吸金716亿。

本轮集中供地一共57块地，竞拍开始前，除钱江世纪城核心区单元地块外，56宗地块里有21宗地块的报价直接封顶，6宗地块更是在开拍前，就直接进入了竞自持阶段。从首日的成交结果来看，32宗地最后自持的高达24宗，自持概率达75%。其中单一地块自持比例最高的能高达38%，整体综合自持比例约20%左右。而从次日的结果来看，25宗地最后自持的高达17宗，自持概率达68%。其中，地上集团以40%的自持比例，拿下了临安滨湖新区地块，一举刷新了建发首日38%的自持记录。

很多人对开发商自持这个概念比较陌生，开发商自持的意思其实就是开发商自己拥有商品住房的面积。这个自持的部分不可以转让或者售卖，只能够作为租赁住房。而且整个出租的过程，还会纳入政府的监管范围，如果一旦发现开发商存在有以租代售的形式将取消资质。

我们以祥符东地块为例，本地块容积率2.2，总建面9.2万方，其中含一半的商业面积，住宅及配套公建仅有49.6%，住宅部分还含有10%的公租房。楼面价1.78万，精装限价3.6万，最后自持比例竟然高达38%，真正可售住宅面积仅有6.6%。也就是说，建发以16.3亿的总价，拍了一块只有6.6%的可售住宅用地。如何能做到不赔本？要知道自持基本是不回款的，这是目前让人最感到奇怪的地方。

有行业大佬更是怀疑：是不是建发没搞清楚规则？几经讨论分析，揣测了两种可能的理由：一是建发最近刚发了70亿的永续债，利率又低，正愁资金没处花；第二，持有杭州这种优质城市的优质资产，转手解套并不难，即使找不到接盘的，持有资产提高也可以有效降低资产负债率，达到三道红线的要求。

至于真实的情况如何，是真的搞错了规则，还是有自己的算盘，就不得而知了。

关于集中供地政策的初衷，此前官方就发布了明确信息：为贯彻落实“房住不炒”的战略部署，以短期巨量供应的形式，既能稳住地价、降低土拍的热度，又能抑制地方的炒地冲动，还能让开发商形成有效竞争提高产品质量。所以，集中供地被很多人寄予厚望，认为政策终于在“根本问题”上动手了。

然而，从广州、重庆、无锡、杭州等地出让结果来看，实际效果却出乎意料，这一初衷不仅没有实现，现实反而背道而驰、渐行渐远。例如广州48宗土地，虽以郊区地块为主，仍有7宗拍至封顶，溢价率最高达45%；重庆出让46宗土地，平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%；无锡出让16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录。特别值得一提的是，由于前4宗竞价激烈，让无锡土拍不得不延长到3天。

其实，政策实施效果与最初的目的背道而驰，这种现象早已是屡见不鲜。例如，杭州最近升级的限行政策，拥堵不仅没有缓解，反而更为严重。再比如，最初的限牌政策，原本是想减少上牌汽车，通过控制车辆数量来缓解交通拥堵，现实却是“限牌摇号”政策一出，让车牌成了紧缺物资，有摇号资格，但不一定有真实购车需求的人也全部参与进来，一旦摇中只能被迫买辆车，最终变成每人都需要一辆车。原本的初衷是为了限制人们上牌，结果却成了鼓励全民去摇号，摇到就是赚到。到最后，每月上牌的车辆不仅没有减少，反而持续增长，交通不仅没有缓解，反而更加拥堵，这就是国内很多政策的真相。

由于长期以来，政府习惯于在社会治理上采用“一刀切、一禁了之”等比较单一的应对策略，收效甚微甚至背道而驰，往往成为不得不面对的结局。这一规律，从集中供地政策上，再次得到了印证。挑出全国最优质的22个城市，“一年只卖三次地”，这等于是告诉所有人，这22个城市就是优质地区，而且一年只有三次机会。

试问作为房企，谁还能坐得住？谁还能保持淡定？房企疯狂争食，在地价上刺刀见红。所以说，集中供地本质上就是一场饥饿营销。这种场面，作为消费者应该是见多了。在各大平台抢过预售手机，在各网红直播间抢过秒光商品的人们，是不是觉得这种画风似曾相识。

当然，也许政策制定者就是乐于看到这个局面，但是碍于“政治正确”，让他们必须反着说。在面对投模测算已经亏损的土地价格时，为何各大房企依然义无反顾的举牌，高价拿地。其实，从测算数据来看，会亏，但若不拿地，马上就会死，拿了地尚且还有一线生机，说不定还能豪赌一把，未来楼市的预期。

这是当下绝大多数房企心照不宣的秘密。

那么，究竟是饮鸩止渴，还是绝境求生，只能交给时间来验证了。杭州这次土拍的地块，大部分都是接近零利润，甚至可能会有微亏，所以业内人士开玩笑说：“这次大家都是苦着脸拿的地”。集中用地、恐慌式抢拍、将自持比例拍出新高，这造成一个非常恶劣的后果就是，楼市的有效供应量大大降低。

如此多的封顶自持，证明了杭州楼市之火热，也使得集中供地原本所设想的“短期巨量供应”的初衷，彻底成为泡影。千万不要小视自持过高这个问题，无论是竞自持还是竞配建保障房，还是配建公租房，无一例外都等于直接减少了可售住宅的总量。总所周知，以深圳为代表的城市的高房价，根本原因就是作为优质城市但土地有效供应不足，导致住房供应量极为稀缺，房价只能居高不下。

另一个因供应短缺导致房价居高不下的代表城市则是厦门。厦门房价的高企，除了其他城市所共有的那些原因之外，还有一个其特有的重要因素，就是供应。由于作为岛屿城市，地理环境造成的供应绝对有限，导致厦门房价长期处于二线城市之首，与其城市能级、居民可支配收入等指标严重错位，而岛外房价则相对合理很多，岛内岛外的巨大差异，就是由于一个可以增加供给，而另一个存在绝对的供应阈值。而自持比例被推高，凭空蚕食了巨量的原本可以缓解供需失衡的有效供应，周边的二手房见到如此大的利好，该涨还得涨。

竞自持，除了影响房地产市场供需平衡外，本身也是一种极其严重的资源浪费。以杭州本轮集中供地来看，总计57宗地块，均为涉宅用地，共计出让面积4533亩，合约总建面757万方，按照综合自持率约20%计算，即意味着有151万方的住宅，约1.5万套房屋，只能由开发商自持，无法成为楼市的有效供应。虽说可以用作租赁用途，但对于缓解房价上涨，特别是二手房价格上涨，基本无济于事。

毋庸置疑的是，情绪是最可怕的东西。从2016年开始，调控层层升级，以至于到史上最严。其目的本是为了不断消减民众沉迷楼市的信念。但之前分散拿地，只是片段性点燃，而如今的集中土拍，如同“集束炸弹”不断激发市场情绪。

看着这架势，原定于5月8日的北京千亿土拍，也延迟至下周一开始。说实话，伴随着北京第一批集中供地名单的出炉，30宗地块悉数亮相。不少候场中的房企，早已摩拳擦掌跃跃欲试。当然，北京作为全国政治风向标，首批30宗地块，全都设置了指导价。可以看出，对于土拍刺激楼市，北京还是十分谨慎的。

但是，倘若北京土拍仍然像杭州这样火爆，那么集中供地政策，是不是该考虑踩下刹车了呢？