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杭州首场集中供地2天1179亿!被寄予厚望的集中供地,起了反效果

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  5月8日,杭州首次集中供地,轰轰烈烈的持续了两天,终于落下了帷幕。作为自然资源部钦点的22个热点城市,杭州本次集中供地是2021年的首轮供地,按照出让公告竞拍一共持续两天,而仅仅第一天就吸金716亿。

  

  本轮集中供地一共57块地,竞拍开始前,除钱江世纪城核心区单元地块外,56宗地块里有21宗地块的报价直接封顶,6宗地块更是在开拍前,就直接进入了竞自持阶段。从首日的成交结果来看,32宗地最后自持的高达24宗,自持概率达75%。其中单一地块自持比例最高的能高达38%,整体综合自持比例约20%左右。而从次日的结果来看,25宗地最后自持的高达17宗,自持概率达68%。其中,地上集团以40%的自持比例,拿下了临安滨湖新区地块,一举刷新了建发首日38%的自持记录。

  

  很多人对开发商自持这个概念比较陌生,开发商自持的意思其实就是开发商自己拥有商品住房的面积。这个自持的部分不可以转让或者售卖,只能够作为租赁住房。而且整个出租的过程,还会纳入政府的监管范围,如果一旦发现开发商存在有以租代售的形式将取消资质。

  我们以祥符东地块为例,本地块容积率2.2,总建面9.2万方,其中含一半的商业面积,住宅及配套公建仅有49.6%,住宅部分还含有10%的公租房。楼面价1.78万,精装限价3.6万,最后自持比例竟然高达38%,真正可售住宅面积仅有6.6%。也就是说,建发以16.3亿的总价,拍了一块只有6.6%的可售住宅用地。如何能做到不赔本?要知道自持基本是不回款的,这是目前让人最感到奇怪的地方。

  

  有行业大佬更是怀疑:是不是建发没搞清楚规则?几经讨论分析,揣测了两种可能的理由:一是建发最近刚发了70亿的永续债,利率又低,正愁资金没处花;第二,持有杭州这种优质城市的优质资产,转手解套并不难,即使找不到接盘的,持有资产提高也可以有效降低资产负债率,达到三道红线的要求。

  至于真实的情况如何,是真的搞错了规则,还是有自己的算盘,就不得而知了。

  关于集中供地政策的初衷,此前官方就发布了明确信息:为贯彻落实“房住不炒”的战略部署,以短期巨量供应的形式,既能稳住地价、降低土拍的热度,又能抑制地方的炒地冲动,还能让开发商形成有效竞争提高产品质量。所以,集中供地被很多人寄予厚望,认为政策终于在“根本问题”上动手了。

  然而,从广州、重庆、无锡、杭州等地出让结果来看,实际效果却出乎意料,这一初衷不仅没有实现,现实反而背道而驰、渐行渐远。例如广州48宗土地,虽以郊区地块为主,仍有7宗拍至封顶,溢价率最高达45%;重庆出让46宗土地,平均溢价率约43.78%,最高溢价率达129.98%;无锡出让16宗土地,仅1宗未破最高限价,多幅地块刷新地价纪录。特别值得一提的是,由于前4宗竞价激烈,让无锡土拍不得不延长到3天。

  其实,政策实施效果与最初的目的背道而驰,这种现象早已是屡见不鲜。例如,杭州最近升级的限行政策,拥堵不仅没有缓解,反而更为严重。再比如,最初的限牌政策,原本是想减少上牌汽车,通过控制车辆数量来缓解交通拥堵,现实却是“限牌摇号”政策一出,让车牌成了紧缺物资,有摇号资格,但不一定有真实购车需求的人也全部参与进来,一旦摇中只能被迫买辆车,最终变成每人都需要一辆车。原本的初衷是为了限制人们上牌,结果却成了鼓励全民去摇号,摇到就是赚到。到最后,每月上牌的车辆不仅没有减少,反而持续增长,交通不仅没有缓解,反而更加拥堵,这就是国内很多政策的真相。

  由于长期以来,政府习惯于在社会治理上采用“一刀切、一禁了之”等比较单一的应对策略,收效甚微甚至背道而驰,往往成为不得不面对的结局。这一规律,从集中供地政策上,再次得到了印证。挑出全国最优质的22个城市,“一年只卖三次地”,这等于是告诉所有人,这22个城市就是优质地区,而且一年只有三次机会。

  试问作为房企,谁还能坐得住?谁还能保持淡定?房企疯狂争食,在地价上刺刀见红。所以说,集中供地本质上就是一场饥饿营销。这种场面,作为消费者应该是见多了。在各大平台抢过预售手机,在各网红直播间抢过秒光商品的人们,是不是觉得这种画风似曾相识。

  当然,也许政策制定者就是乐于看到这个局面,但是碍于“政治正确”,让他们必须反着说。在面对投模测算已经亏损的土地价格时,为何各大房企依然义无反顾的举牌,高价拿地。其实,从测算数据来看,会亏,但若不拿地,马上就会死,拿了地尚且还有一线生机,说不定还能豪赌一把,未来楼市的预期。

  这是当下绝大多数房企心照不宣的秘密。

  那么,究竟是饮鸩止渴,还是绝境求生,只能交给时间来验证了。杭州这次土拍的地块,大部分都是接近零利润,甚至可能会有微亏,所以业内人士开玩笑说:“这次大家都是苦着脸拿的地”。集中用地、恐慌式抢拍、将自持比例拍出新高,这造成一个非常恶劣的后果就是,楼市的有效供应量大大降低。

  如此多的封顶自持,证明了杭州楼市之火热,也使得集中供地原本所设想的“短期巨量供应”的初衷,彻底成为泡影。千万不要小视自持过高这个问题,无论是竞自持还是竞配建保障房,还是配建公租房,无一例外都等于直接减少了可售住宅的总量。总所周知,以深圳为代表的城市的高房价,根本原因就是作为优质城市但土地有效供应不足,导致住房供应量极为稀缺,房价只能居高不下。

  另一个因供应短缺导致房价居高不下的代表城市则是厦门。厦门房价的高企,除了其他城市所共有的那些原因之外,还有一个其特有的重要因素,就是供应。由于作为岛屿城市,地理环境造成的供应绝对有限,导致厦门房价长期处于二线城市之首,与其城市能级、居民可支配收入等指标严重错位,而岛外房价则相对合理很多,岛内岛外的巨大差异,就是由于一个可以增加供给,而另一个存在绝对的供应阈值。而自持比例被推高,凭空蚕食了巨量的原本可以缓解供需失衡的有效供应,周边的二手房见到如此大的利好,该涨还得涨。

  竞自持,除了影响房地产市场供需平衡外,本身也是一种极其严重的资源浪费。以杭州本轮集中供地来看,总计57宗地块,均为涉宅用地,共计出让面积4533亩,合约总建面757万方,按照综合自持率约20%计算,即意味着有151万方的住宅,约1.5万套房屋,只能由开发商自持,无法成为楼市的有效供应。虽说可以用作租赁用途,但对于缓解房价上涨,特别是二手房价格上涨,基本无济于事。

  毋庸置疑的是,情绪是最可怕的东西。从2016年开始,调控层层升级,以至于到史上最严。其目的本是为了不断消减民众沉迷楼市的信念。但之前分散拿地,只是片段性点燃,而如今的集中土拍,如同“集束炸弹”不断激发市场情绪。

  看着这架势,原定于5月8日的北京千亿土拍,也延迟至下周一开始。说实话,伴随着北京第一批集中供地名单的出炉,30宗地块悉数亮相。不少候场中的房企,早已摩拳擦掌跃跃欲试。当然,北京作为全国政治风向标,首批30宗地块,全都设置了指导价。可以看出,对于土拍刺激楼市,北京还是十分谨慎的。

  但是,倘若北京土拍仍然像杭州这样火爆,那么集中供地政策,是不是该考虑踩下刹车了呢?

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