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惊!天河这个3字头板块,要靠旧改大翻身了?

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  说起天河,很多人想到都是动辄六七百万的楼盘,但实际上,天河也有不少低价房源,总价300万就能买入一套小三房。

  沙河板块,就是其中之一。

  值得一提的是,不久前在广州市规委会上,《天河区白云山南麓(沙河)片区城市设计及控制性详细规划》获得全票通过,意味着片区更新改造正式启动。

  

  曾经的“脏乱差”要脱胎换骨了?旧改,能否给这个板块带来转机?预算不足想要买天河,这个板块值得入手吗?

  带着疑问,我们接着往下看。

  

  “服装批发市场、缺乏规划、交通混杂、城市界面有待焕新”是大家对沙河的刻板印象。

  在实地考察后,小编眼中的沙河,是一个从区位到城市界面,再到楼市,都是复杂性十足的“矛盾体”

  一方面,沙河隶属天河,但城市界面却与大家印象中天河“高大上”截然相反。另一方面,板块聚集广东省演艺中心、广州歌舞团、广州话剧团等多家省市文化单位,但却没有给人和越秀一样的文化底蕴。

  

  藏在小巷子的歌舞剧艺术中心

  先看区位,表面上,沙河位于天河区西北部,与越秀、白云双区环绕,实际上,沙河更像是的边缘地带,缺乏归属感。

  其区位的混乱感并非没有由来,查阅资料,沙河在建国时期就经历过多次区划调整,还曾自己设区,直到1986年才正式并入天河。

  不过,沙河真正的硬伤在于产业落后交通混乱

  沙河服装批发市场,是广州三大服装批发集散地之一,但由于早期是靠自发形成,没有完善的规划,看起来较为落后。加之批发零售位于产业底部位置,很容易被取代。

  

  其次,板块人员分布复杂,就居住氛围而言,不够纯粹。

  数据显示,在这“1平方公里的土地上,从业人员约有10多万人,日常进出的人流达20万左右,双十一日均50万人次,每天有3000吨货物从这里流往全国各地。”

  交通的无序性,则加剧大家对沙河的不佳印象。

  从小编的实地走访来看,虽然没有网上描述的那么夸张,但闯红灯现象依然不少,尤其是高峰期的分岔路口,红路灯像是摆设,“中国式过马路”在这里体现的淋漓尽致。

  

  看到这,或许大家要给沙河打上“差评”标签了,但客观来说,虽然板块有不少短板,但并代表它完全没有优势。

  

  首先,是价格优势:天河二分之一价,二手均价仅3字头。

  根据链家数据,沙河二手房均价仅30477元/㎡,对比周边燕塘均价3.9万/㎡,林和均价7.3万元/㎡。

  

  价格,是购房者愿意考虑沙河的最主要原因。

  其二,沙河与珠江新城直线距离不到4公里,通勤仅20分钟。

  

  乘坐地铁6号线从沙河顶站出发,再换乘5号线,约20分钟就能到达珠江新城。

  如果想去越秀,白云,同样十分便捷。而这样的区位优势,是很多外围区板块无法相提并论的。

  居住属性是一方面,其区域发展前景才是最关键的。而沙河详细规划的出炉,进一步让整个片区加快节奏,是其中最大变量。

  其三,沙河新规划全票通过,板块城市样貌即将大变身。

  其实这不是沙河第一次提出旧改了,追溯到过去,2019年9月,沙河片区城市设计及控制性详细规划首次公开招标,提出提“文创、文旅、演艺、宜居沙河”的规划。

  2020年9月,《白云山南麓(沙河)片区城市设计及控制性详细规划深化优化》公示,调整规划范围与面积。

  直至2021年4月30日,沙河被赋予新定位:云河芯和粤文坊(广州数字创意·艺术专区),形成“两轴两组团”的新发展格局,即“南部演艺文化组团”“北部文创商贸组团”。

  

  仔细分析这两个组团,南部打造成广州百老汇,发挥文艺院团集聚效应,意在重拾沙河文化价值,吸引更多人流。

  北部则采用混合改造与小微更新并举的方式分两期进行建设,一期建设金马、长运地块;二期建设万佳、大利、沙河宾馆地块。意在改变板块城市界面,促进产城融合。

  更重要的是,规划还针对沙河交通现状提出优化意见。

  一是推进11号线建设,新增26号线,片区内将形成3条轨道、4座站点,站点800米覆盖率提升至100%。

  二则推进猎德系统北延线规划建设,优化6处对外交通节点,使对外节点从现状的3处增至9处。连困扰已久的停车位不足问题也能得到解决:建设5处公共停车场,合计配置1140个泊位。

  对沙河而言,这无疑是一份针对板块痛点而打造的全方位规划,文化、产业、交通、甚至楼市(居住用地占规划用地的21%),都有所涉及。

  如果整体规划能如愿推进,扭转发展滞后局面,那么这个板块有望成为天河下一节点的居住热门板块。

  

  最后,我们把目光聚焦到楼市。

  天河新房紧缺大家有目共睹,沙河也不例外。

  目前板块主要以二手房交易为主,均价3.1万/㎡起,总价350万左右就能入手一套小三房,在天河,这样的价格具有很高性价比

  在售二手房主要集中在天平架、沙河顶一带,虽然可选小区不少,但板块楼盘以宿舍、大院、单位之类的老破小居多,次新小区十分稀缺。

  其中,先烈东路、沙和路等片区老破小分布广泛,大多是90年代的步梯单体楼或是单位福利房。

  这类小区优势在于价低,总价200万都有得挑;得房率高,不到60平小三房。劣势也十分明显,居住体验感不佳,房价涨幅惨淡。

  

  回到最初的问题,沙河板块能不能买?小编的回答是可以,但仅限部分购房者。

  具体来看,更适合在珠江新城工作,不追求学位,有耐心等待板块改造的刚需自住买家。

  究其原因,距离市中心如此近,价格却如此亲民的板块,放眼广州也没几个。其次,沙河规划刚起步,距离其兑现需要很长一段时间,战线会拉的很长。

  如果追求短期或是中期升值空间,沙河显然不是最佳选择,回顾最近几年广州发展脉络,东部或是南部才是主流,其房价涨幅也得到市场认可。

  至于怎么选,我们依然首推板块内靠近地铁的次新房,毕竟板块没有什么产业支撑,最大优势就是靠近天河,可以承接珠江新城居住需求。

  

  或许会有人说,最近广州最近出台两个政策:5个点的增值税免征年限由2年调至5年;公积金贷款贷款期限从20年延长至30年。都对楼龄较高的小区有一定利好,为什么不能考虑这类房源?

  不可否认两个政策对老破小带来的利好,但在预算范围内尽量选次新房。一是板块老小区数量非常庞大,同质化严重,很难出手。二则这类小区居住感较差,房价涨幅往往差强人意。

  

  随处可见的老小区

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