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房贷涨价误伤刚需买房人?两波婴儿潮购房结束,房价可能出现大跌

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  刚需买房人被误伤的范围扩大了

  当楼市升温之后,房价的上涨如果不能得到及时有效地遏制,显然不利于经济的顺利转型升级。于是,在一城一策的管控措施中,除了积分买房、给出二手房参考价及控制房屋流通外,金融大棒再次被抡起。这个大棒就是提高房贷利率,增加购房成本。

  据央视财经及各地方媒体的报道,目前有约60个城市提高了房贷利率。

  建行深圳分行从5月7日起首套房、二套房贷利率分别提高至5.1%、 5.6%,相比之前分别上调15BP和35BP。

  广州今年以来已三次调整房贷利率。目前首套房贷利率最低为LPR+75BP,二套房贷利率最低为LPR+95BP。

  在北京,首套房贷利率最低为LPR+55BP(相当于5·20%),二套房贷利率最低为LPR+105BP(相当于5·70%)

  同样上调房贷利率的还有北京、重庆、南宁、苏州、济南等。其中重庆、苏州、济南上涨了15-20个BP。而南宁的首套房贷款利率则全面突破6%,中山的首套房贷利率提高了30个BP,目前涨至5.65%。

  根据贝壳研究院监测的数据显示,4月份60城首套房贷利率较3月增加4个基点,达到了5.38%;二套房贷利率较3月增加3个基点,达到了5.65%。与去年11月比较,首套房、二套房利率分别累计上升17个、13个基点。

  随着“房地产贷款集中度管理制度”的有效落地,部分银行目前开始传出可能暂停二手房房贷。

  房贷利率的上调,几十个基点对于炒房人来说并不算什么,但对于刚需买房人来说,则是实实在在的加大支出。

  也就是说,在这一轮的楼市调控中,刚需买房人又被误伤了。从目前各城市银行房贷利率来看,范围正有扩大的趋势。


  关上“投机购房”的大门。

  在楼市热门的城市,新房出现“万人摇”或利用虚假的人才证明来买房,其原因在于新房限价基础上,新房价格与周边二手房价格存在明显的价差。正是因为价差的存在,正是因为有利可图。才有代持购房或“假人才”购房的出现。

  不过,最近从各城市传来的信息看,对于这些“投机购房”者的大门正被陆续关闭。

  例如:

  广州要求社保必须是连续缴纳12个月才可以买房,不能通过补缴方式充当社保期限。

  西安要求社保连续缴纳一年,落户也必须满一年才可以买房。

  杭州要求高层次人才落户未满5年的在限购范围内限购1套住房,购买二套房政策,与普通购房者基本一致。目的就是限制房产的投资和投资性需求。

  南京发布了最新人才购房新政,硕士学历需在南京缴纳社保满6个月;本科学历需在南京缴纳社保12个月;如有弄虚作假,取消人才购房资格,收回房源等。

  相信,随后会有更多的人才购房优惠措施会被打上补丁,真正的人才购房得到保障,利用“假人才”来真炒房的行为,会被得到有效控制。

  买房的人口红利其实已经过去了

  不管是刚需买房也好,还是改善购房也好,在当前各大房企扩大规模的情况下,都得需要人口来支撑。有人才有购房需求,有购房需求才有炒作的空间。尽管当前除少数几个城市外,楼市还处于火热之中。但是,从婴儿潮的快速收缩来看,楼市规模可能不太乐观。

  从50年代开始到现在,我们总体上经历了两波婴儿潮。第一波婴儿潮平均每年新出生2700万婴儿,时间在1962-1973年;第二波婴儿潮闰均每年出生约2500万,时间主要在1982-1992年。


  看看现在,别说婴儿潮,二胎放开之后,新生儿出生数量经过短暂的提升后开始快速回落,2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万。这个数据已不及1990年的一半了。

  而当前的购房正是前两波婴儿潮的推动。第一波婴儿潮为孩子、为孙子买房,第二波婴儿潮为结婚、为小孩入学而买房。经过近几年的消化,这两波婴儿潮中有实力买房的人基本上已买房,不仅资金不缺,还可能囤积有几套住房。至于这两波婴儿潮中还没有买房的人,在当前的高房价之下,有实力买房的占比可能很低。

  所以,拉长时间周期来看,两波婴儿潮购房结束之时,可能就是房价大跌之时。

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