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广州进入摇号时代,买房将比考研考公更难!

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  李白在《荆州歌》里面写:“白帝城边足风波,瞿塘五月谁敢过。”

  江面上狂风掀起惊涛骇浪,五月的瞿塘峡两岸只有悬崖峭壁,江面最窄处仅百余米,像极了现在的广州。

  这里的购房者们正处于一个焦虑、彷徨、且疯狂的阶段。

  五月刚一开始,大壮名城打响了供货的第一波潮,据说不到30秒就卖完了180套房源,紧随其后,城投珠江·天河壹品也要开启选房通道。

  伴随着货源而来的还有各种政策、以及关于政策的推测信息,人们担心出政策,又害怕不出政策,陷入了一种自我博弈。

  春天会来吗,还是会乍暖还寒呢?

  .01

  摇号成必然

  不管限价的政策究竟力度怎样,广州的购房需求已经被挤压许久,致使它的摇号成了一个必然的趋势。

  回顾一下,2020年之前的广州,摇号的概念只存在于少数几个大热的楼盘。

  当时项目多选择线下开盘,地点多在营销中心或者某个大酒店,主要是因为可以通过氛围营造、实景冲击、现场说辞等手段一定程度的提升去化率,这也侧面印证了当时的市场远不如现在这般火热。

  

  

  2019年某项目开盘现场

  前排为置业顾问,现场逼单

  到了2021年,基本上大部分楼盘都选择了线上开盘的方式。

  最开始,是因为防控疫情的要求,避免人群聚集;到后来,则是因为广州楼市的火确确实实地烧起来了。

  当意向购房者大于或数倍大于当次开盘房源时,房源供不应求已成既定事实,开发商就没有必要费时费力再去折腾线下场景的布置了。

  事实上,无论是线上开盘还是线下开盘,只要收筹的人数大于推货的房源数量,为了以示公平,开发商都需要先公布要销售的楼栋,发放VIP选房卡,至于购房者能不能摇中,就要看老天看运气了。

  ——这就是摇号。

  .02

  摇号完全体:

  盲选,博个高收益

  当然,这还不是摇号的完全体,购房者还有权利挑选自己想要的房源,当选房人数再进一步多起来,能不能选到房,选到什么房都会成为未知数,那时候,买房就会像买六合彩一样。

  全国已经有不少城市开启了全民摇号的选房模式,它们的摇号是有明文规定的,典型代表是杭州。

  杭州在2018年4月4日起正式实行摇号购房政策。

  政策规定:杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目由房地产开发企业委托公证机构采取公证摇号的方式开展销售工作。

  

  

  在政策执行的第3个月,经济观察报就发布了一篇文章《摇号买房是如何杀死杭州P2P的》,文中有一段话让我印象深刻:

  “P2P平台的产品收益率基本上维持在普通理财产品的两倍左右,以一年期的理财产品为例,目前大部分券商、银行的理财产品收益率在5%-6%,而牛板金等 P2P平台产品收益率为8%-12%。

  然而,与摇号中签的收益相比,即使是12%的收益率也黯淡无光。”

  由于摇号楼盘采取严格限价,杭州楼市本已存在的一二手房价格倒挂现象更为显著,新盘房源单套总价与周边二手房单套总价之间的差价超过百万。

  杭州老百姓们都相信,摇到即赚到。

  很多人都在担心,如果广州真限价、真摇号,它能逃出这个打新怪圈吗?

  .03

  广州可能发生的……

  我倒不这么悲观,广州的每一步跨得都不大,不那么容易扯到蛋,目前炒房情绪还不浓烈,且政府管控到位,不过以下几个场景还是可能是大概率会发生的:

  场景一:

  有钱没钱,都去摇一个

  广州的主城区,从来都是供不应求的,君不见越秀9年才出一块地,天河等个开盘等到天荒地老。

  如果真实行限价,更是在稀缺的属性上添上了一层“有利可图”的黄金。

  人们如果手头资金足够,自然是要去打新分杯羹,成为摇号的“分母”,拉低中签率。

  哪怕不够,也可以和亲戚朋友私下约定“众筹摇号,利润均分”。

  毕竟有坏心思的人,可能不仅钱袋子多,心眼也多。

  

  

  此外,之前广州已经推行了增值税2改5,但限售期仍是2年,而所增长的增值税和打新收益实际上是不能相提并论的。

  因此,我的推测是,如果广州炒房客还不收手,广州下一步调控可能会从限售期入手。

  场景二:

  有钱有关系,买房超容易

  当广州开始大面积采用摇号选房之后,楼市将处于一种薛定谔的公平状态。

  你不能说它不公平,只要验资通过,符合购房要求,你就可以去选房;

  但也不能说它完全公平,验资是准入门槛,几十上百万的诚意登记金滞留两三个月对于普通家庭而言是不小开支。

  当人们都知道打新有赚头的时候,刚需就输在了起跑线上。

  

  

  也不排除广州将实行类似上海、深圳式的积分制摇号规则,这是目前来看更适合广州的一条调控路径。

  场景三:

  成交速度变快,流水线造房子

  这一点已经不用我详细阐述了。

  深圳的顶豪标杆基本上都是商办项目,一个重要原因是深圳新盘住宅限价,哪怕用最普通的材料花最少的功夫也从来不愁卖,开发商们又何必给自己增加工作量。

  此前广州也有不少项目花心思做产品,做设计,目的都很明确:溢价。

  一旦失去了溢价的可能性,接下来要拼的就是“控成本”。

  广州可能会对“拿着IPAD卖房”习以为常,接下来,可能拿着图纸都能买卖房源了。

  这利好刚需,但对改善客而言,却不是适合入手的时机。

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