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买哪个好|楼龄20年,网红盘天朗明居,6.5万/平会站岗吗?

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  近日,【买哪个好】后台收到买家留言。

  天朗明居65平两房户型,现在入手会不会站山顶?

  楼市君帮你分析分析。

  

  地段好,交通好

  但学位拉跨

  天朗明居属于天河棠下板块,经中山大道、黄埔大道自驾30分钟内可到达珠江新城。

  

  图片来源:百度地图

  楼下就有BRT天朗明居站,步行500米可到4号线车陂站,区位与交通条件都算优秀。

  可惜的是,学位十分一般,对口中小学为名不见经传的泰安中小学。

  

  图片来源:网络

  不过话又说回来,但凡天朗明居有稍好点的学校作配套,凭借天河威名与30分钟到珠江新城的通勤时间,它不会只卖6万+/平。

  天朗明居周边生活配套稍缺,虽有商业街与中山大道两旁商铺搭救,但基本是沙县、尊宝一类下沉三四线城市业态。

  项目周边创业园、4S店围绕,带来了熙攘复杂的人群,居住氛围一般。

  但从另一角度看,在附近工作的人就是未来接手的目标客群,天朗明居的高换手率就是来源于此。

  20年楼龄,老化问题加剧

  户型稍嫌过时

  再来看看项目基本素质。

  天朗明居是一个刚需感极强的小区,主打100平以下的小户型。

  楼龄20年的天朗明居,小区整体素质已经在走下坡路。

  

  图片来源:百度地图

  管理开始松散,尾随即可进入,小区内部园林、道路管理脱节,坑坑洼洼随处可见。

  这些都是影响项目升值的因素。

  由于年份较为久远,户型设计不可避免地过时。

  根据粉丝提问的65平2房户型,在链家上找到相似条件的户型长这样:

  

  图片来源:链家

  这个户型看似方正,但实际使用时,功能分区不明显,面积浪费较多。

  加上房间的可改动性不大,属于硬伤,不可通过装修改变。

  再来看另一个69平2房户型:

  

  该房源的布局合理了不少,但仍有西晒一大硬伤,影响房屋估价。

  翻看天朗明居在售二手房源,或多或少都存在些户型设置上的问题,特别是小户型,想要入手的话需细淘一番。

  近一年涨价过万

  高处未算高?

  该粉丝的最大顾虑在于,现在入手会不会买在高点。

  楼市君个人认为:不会站在山顶,但收益可能没想象中多!

  过去一年,天朗明居房价上涨约1.3万元/平,涨幅较快是该粉丝顾虑的原因。

  

  加上4月出台新政将二手房成交热度打压,未来二手房的涨幅会由猛涨转变为慢涨。

  虽棠下板块自身红利驱动不足,但凭借天河的大名,与靠近珠江新城的区位,天朗明居仍胜过广州绝大多数二手项目。

  站在山顶上的可能性不大,但想要凭借它实现资产飞跃,机会同样不多。

  总的来说,这个项目是一个适合初次置业,对学位需求不大家庭的项目,自住是没问题的,价格合适可以入手。

  还想看楼市君分析哪个项目?

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