近日，【买哪个好】后台收到买家留言。
天朗明居65平两房户型，现在入手会不会站山顶？
楼市君帮你分析分析。
地段好，交通好
但学位拉跨
天朗明居属于天河棠下板块，经中山大道、黄埔大道自驾30分钟内可到达珠江新城。
图片来源：百度地图
楼下就有BRT天朗明居站，步行500米可到4号线车陂站，区位与交通条件都算优秀。
可惜的是，学位十分一般，对口中小学为名不见经传的泰安中小学。
图片来源：网络
不过话又说回来，但凡天朗明居有稍好点的学校作配套，凭借天河威名与30分钟到珠江新城的通勤时间，它不会只卖6万+/平。
天朗明居周边生活配套稍缺，虽有商业街与中山大道两旁商铺搭救，但基本是沙县、尊宝一类下沉三四线城市业态。
项目周边创业园、4S店围绕，带来了熙攘复杂的人群，居住氛围一般。
但从另一角度看，在附近工作的人就是未来接手的目标客群，天朗明居的高换手率就是来源于此。
20年楼龄，老化问题加剧
户型稍嫌过时
再来看看项目基本素质。
天朗明居是一个刚需感极强的小区，主打100平以下的小户型。
楼龄20年的天朗明居，小区整体素质已经在走下坡路。
图片来源：百度地图
管理开始松散，尾随即可进入，小区内部园林、道路管理脱节，坑坑洼洼随处可见。
这些都是影响项目升值的因素。
由于年份较为久远，户型设计不可避免地过时。
根据粉丝提问的65平2房户型，在链家上找到相似条件的户型长这样：
图片来源：链家
这个户型看似方正，但实际使用时，功能分区不明显，面积浪费较多。
加上房间的可改动性不大，属于硬伤，不可通过装修改变。
再来看另一个69平2房户型：
该房源的布局合理了不少，但仍有西晒一大硬伤，影响房屋估价。
翻看天朗明居在售二手房源，或多或少都存在些户型设置上的问题，特别是小户型，想要入手的话需细淘一番。
近一年涨价过万
高处未算高？
该粉丝的最大顾虑在于，现在入手会不会买在高点。
楼市君个人认为：不会站在山顶，但收益可能没想象中多！
过去一年，天朗明居房价上涨约1.3万元/平，涨幅较快是该粉丝顾虑的原因。
加上4月出台新政将二手房成交热度打压，未来二手房的涨幅会由猛涨转变为慢涨。
虽棠下板块自身红利驱动不足，但凭借天河的大名，与靠近珠江新城的区位，天朗明居仍胜过广州绝大多数二手项目。
站在山顶上的可能性不大，但想要凭借它实现资产飞跃，机会同样不多。
总的来说，这个项目是一个适合初次置业，对学位需求不大家庭的项目，自住是没问题的，价格合适可以入手。
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