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北京通州楼市:经过一轮上涨潮,还剩这几个楼盘值得买

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  以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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  提问:我目前居住在北京通州云景西里南区6层板楼一楼,89平米两室两厅可改三室一厅不影响通透性。由于户型客厅透光不行,我想换客厅有阳台的好户型三居室居住。目前看了一下禹洲朗廷湾的90平米三居户型不错,但属于两年后才能交房的限竞房,还看了很多二手房如:园景东区、紫荆园、运河明珠等的二手大三居,不知道从投资角度看的话,怎么换比较合适?或者是否增购禹洲的新房更好?增购因手中现金和限购政策限制所以很难实施,有什么好策略吗?(我一家三口通州户口,我年薪45万,老婆5万,目前手中现金130万,现在的房子在我名下,我在东单上班所以最好临近地铁)。 另外还想问个问题,我的孩子现在梨园学校上初一,我打算花点钱下学期转入东城,是否可行?

  回答:你好,感谢付费! 禹洲朗廷湾: 第一,现在住通州梨园,算是通州成熟的片区,加上明年环球影城开业,成熟度稳步提升。通州北关和台湖东片距离大体相近,但北关和梨园彼此更近,往来更方便些。 第二、教育方面。朗廷湾对面有个范庄小学,确实是村小。2018年前,直升北京五中通州小区只有焦王庄小学和龙旺庄学校,2019年逐步接纳了范庄的直升。但只限京籍,非京籍要视情况择优录取。 第三、户型方面,朗廷湾双卫双卧室朝南,不足是北向卧室太小,简单的装修。北向卧室这个在很多限竞房都存在,甚至做小孩房都紧张。 第五、楼盘建设品质控制,禹洲是小高层产品,有一定优势。 考虑自住,可以入手朗廷湾。 长期来看,紫东侧的市府重地周边教育等配套会加速进场,而博夹在八通和6号线之间也会继续保值,相对稳定 通州板块 百合湾和京贸国际是比较推荐的 学区这个东西,能找关系 走后门的最好了

  提问:请教房姐,不考虑未来加装电梯的情况下,天通苑顶复购买的人群是怎么样的

  回答:把房产当作纯粹投资行为的人,始终是小众。 绝大多数的买家,看重的任然是房子最基本的属性: 地段 面积 品质 以及我的资金,贷款能力,可以买到以上选项的什么组合? 对于在北京成家立业,有父母有小孩的人来说,房屋的面积和房间数(功能率)始终是第一位的。 只要交通仍然在市区接轨的范围以内,居住品质不要低于平均值,就是绝大多数的工薪白领和生意人小老板的选择。 五环边上的天通苑,紧靠地铁,500万买200平4居,还会加电梯,社区环境在逐步提高,30分钟到望京,1小时到国贸,很难找到同类型性价比的标的了。 而在望京,具备这样的功能和面积的标的,总价已经要1000万以上(2001左右老破大,居住环境比天通苑-1,地段优质+2),并且还在上涨。 总价每多100万,就是一个新的市场,天通苑对于需求面积,拖家带口的刚需家庭,友好度最高,购买力最广泛,收益的稳定性较好。 在底仓薄弱的时候,通常在有限的入手能力中,尽可能选择可靠性,稳定性更佳的标的。 450-600的天通苑,上手度友好。

  提问:房姐好!在朝阳门上班,跟公婆同住颐和园附近军产房,在老家烟台有一套小叠拼,刚交房,两年前买的,160万。国管公积金账户有70万,手头有70万。为孩子上学考虑,三年内不考虑搬家。想在京买套房,首套首贷,不用考虑学区。有可能吗?

  回答:1. 70首付太少了,能看的标的。想办法临时凑借一些,房产证下来后直接公积金取出来还款。是一种增加首付的方式 2. 选筹上 建议沿地铁大兴线 看看 枣园和黄村站附近的上车盘。

  提问:房姐好, 请问杭州的房子是否有投资价值呢? 亚运会是否会带动房价上涨,亚运会前投资收益前景看好吗? 谢谢

  回答:杭州可以入,长期看好。亚运会带动不了多少的房价,投资看城市的长期发展。推荐几个潜力区域比如未来科技城,闲林,临平等近郊板块

  提问:房姐您好,关注你挺长时间,也学习了很多,有个困惑还请指点一下。现状:北京有两套房,都在广外地区,一个朗琴园120平(自住)另一个小马厂西里50平(出租)。考虑:为了抵御未来的通胀或者抓住核心城市下一波上涨的机会,想再买一套房。问题:1,因为目前在北京工作十几年了,后期两三年后,会到广州工作,生活。所以这套房买的时候(打算今年年底明年年初出手),城市选择上,是这次出手就在广州买,还是说先在北京买,等两三年去广州的时候,再置换,把北京卖掉买广州?2,小马厂这个房,是可以长期持有,还是考虑卖掉合适?谢谢,期待回复

  回答:你好,感谢付费! 现在抓紧时间买广州,深圳被调控之后,所有的投资客把目标盯上广州,现在热门板块已经涨幅20%左右,趁着楼市上升期,先吃一波红利。 小马厂西里建议出手,置换一套通州或者亦庄的刚需盘,吃下一波北京房价上涨的红利。 当然,如果月供能力不错,建议置换到望京或者双井改善盘。

  提问:房姐,您好!新人首问:首套有购房资格,想在朝阳区选购一套小平米一居或是开间!首付有150左右,想组合贷!之前看过世安家园、西园一区高层和宝星。目前5年以内以租为主,想以租养贷,五年后可能会住也可能换房,所以想购买一个保值高,能增值,好出手的房子。想问问您有推荐么?南城三环内,方庄、宋家庄、角门、草桥等也都有考虑。希望房姐指点迷津!谢谢!

  回答:世安家园缺乏望京或者东湖渠一带的配套,质量也一般加上本身的位置尴尬,不推荐,宝星很难找到符合的标的。相比推荐 西园一区 我一直不推荐一居,另外可以淘下 团结湖、甘露园、劲松等地的紧凑两居公房

  提问:【新人首问】房姐好,本人在北京国贸工作,拥有工作居住证。在深圳湾拥有一套90平两居,目前售价约1600。考虑到深圳湾房价已经涨幅较大,考虑将其卖出置换国贸的次新房,在自住的同时希望实现资产保值,有些疑问还望您不吝赐教: 1. 目前看上的的小区为禧瑞都,新城国际及君汇雅居,您认为从投资属性看将深圳湾房子置换为北京国贸次新是否值得?您是否还有其他推荐? 2. 可否麻烦您将三个小区的推荐顺序排序?您认为禧瑞都单价与新城国际在同户型情况下合理的差异应该是多少? 3. 禧瑞都低楼层三居户型近两个月成交价在1300左右,但目前挂牌价仍普遍在1800,您认为预期的实际成交价应该大致是多少?非常感谢!

  回答:深圳长期依然看好,能双持最优,你在北京看得这几个属于小ceo盘,均有溢价 1500投资适合大面积低单价的标的,例如淘大望路四大金刚,双井大四居,青年路一带天鹅湾一类品质次新 禧瑞都>君汇雅居>新城国际 挂牌很多只是试探市场,不能作为价格依据

  提问:房姐您好,新人首问,我的情况是,二套,总价700左右,一套是一档学区,所以二套考虑纯投资,看了双井、望京、青年路还有次级学区,这个总价比较尴尬,顶级学区够不到,考虑到金融属性,想买新一点的小区,目前能够得上的比较新的700左右的有 望京:北纬40,澳洲康都(户型不方正),知语城 双井:风度柏林(东西朝向),东方雅苑(南北朝向),苹果社区南(东北西北朝向) 青年路:珠江罗马嘉园,青年汇,朝阳雅筑,天鹅湾 次级学区:远见名苑,西豪逸景 个人认为非学区三个地方,望京有增量,有独角兽公司,而且地方小,向外扩展受限,所以密度高,再加上未来的天猫,算是有热点。双井发展成熟,有地标中国尊。青年路天花板比较低。 我的问题是: 1、已经买了一档学区,感觉二套再买学区风险有点高,但是看了一下数据,入学人口,中考人数,最近也目睹了学区的抢房大战,感觉学区的需求真的很强,结合我的情况,您建议学区还是非学区? 2、非学区,我的排序是,望京>双井>朝青,我更倾向望京,但是这个总价望京没多少选择,房源少,诚心卖的要么楼层低,要么朝向不好,要么户型奇奇怪怪,除了我列出的,请问750总价望京还有合适的小区吗? 3、只是投资,这些小区麻烦您给排个序 4、700多,目前的标的和小区都属于刚需,也不算改善,未来如果摸到1000,还款能力要求还是挺高的,我在想下家会是什么用户画像呢,不禁有点怀疑自己的选择,还请您指点迷津。 非常感谢!

  回答:1. 学区一直是热点,大量的人会为学区买单这是需求驱动的,但投资学区房风险比较高,长期看学区很难预测,受政策影响大,价格波动太大 2. 排序没问题,望京作为产住结合板块是有长期优势的,价格的天花板高。双井有CBD做产业支撑,而且配套完善,交通便利,自住和投资来说非常不错,望京还建议看下 慧谷阳光,宝星国际二期 3. 望京 北纬40,青年路 青年汇,双井 风度柏林 4. 这几个地段700左右基本就是小2居,属于刚需自住,也是主流买房人群,成交量最高的也就在这个区间

  提问:新人首问:房姐好!首套二贷,ZD400,预计500-600。考虑自住➕保值,请帮忙分析,谢谢! 1、万科云庐135大平层,户型好,万科物业好,缺点限竞房,2023年交房。 2、山语城二手,2013年建,中铁建小区环境好,138平带阁楼实得200平,缺点交通不便。 3、长阳半岛二手120三居,近地铁,周边配套好。 4、天恒水岸一号,120-130新房,环境好,小区密度低,有地铁,附近有龙湖天街在建。 或者丰台附近学区房,目前孩子已经上小学,能转学过来的房子也可以,请房姐推荐,十分感谢!

  回答:山语城密度低,商圈算南宫和云岗的交界处,更主要算云岗。云岗主要是军工企业和居民区多,没有太强消费力。 万科云庐和天恒水岸属于性价比一般,看你的接受程度 长阳半岛附近标志盘,可以重点关注

  提问:您好,我想请您介绍一下昌平回龙观新龙城小区现在的价位是否可以入手,周边配套环境您认为如何?

  回答:新龙城定位刚需盘,其位置地段在回龙观还可以,户型大多南北通透全明格局室内居住体验较好。离回龙观和龙泽地铁站都不远,东侧就是京藏高速,出行便利。回龙观多年来一直缺乏大型商业配套,附近龙旗广场略显单薄。价格4-4.5可以选择性淘下

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