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开发商的“新水龙头”

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  若从另一个视角去看当下房地产行业,官方调控与房企应对之间的博弈,其实就是一场大型抢水龙头大战。

  为什么这么说呢?

  因为货币之于房地产行业(不管是供给端的开发商,还是需求端的购房者),犹如石油之于燃油车,只要量足够,就绝对能够飙起来。国内房地产市场的火热,与宽松的流动性密不可分。即便自去年以来,一些城市房地产市场热到发烫,本质上也是这些城市汇聚的货币量泛滥所致。

  正是因为深刻地认识到了这一点,近年来,官方的调控思路放在了收紧水龙头上,从前两年的收紧信托融资、海外债融资,到去年的房企端“三道红线”、银行端“两道红线”,本质都是在用“有形之手”强行控制水龙头。

  不过,房企们也没闲着,虽然无法阻止有形之手去拧紧已有的水龙头,却也都在不谋而合地开发新水龙头、寻找新水源,且越挖越深、水量也是越来越大。

  其中,最典型的一个新水龙头就是:票据融资。

  有统计数据显示,截至2019年末,剔除某头部房企后的60家样本房企应付票据余额也有1343亿,而该数据在2016年时,仅有345亿,三年增长了289%。

  另外,票据融资在房企融资中的比重也是越来越大,截至2019年末,占比已高达32%。

  因为票据融资本质上是占用上下游供应商的钱,所以,那些头部房企,凭借着在合作中的不对等优势,玩起票据融资更是游刃有余。

  截至2019年末,某头部房企的应付票据余额高达1650亿,其他头部房企如碧桂园、融创、保利、绿地等,票据融资余额过去两三年,也是大幅增长。

  

  此外,在去年“三条红线”出台后,房企是两头承压,一方面要去杠杆、降低净负债率,另一方面又要保持现金流的稳定。

  这个时候,在财报中不计入有息负债、不推高净负债率的融资票据,更是成为房企们手中的最得心应手的水龙头之一。换言之,未来房地产行业的票据融资市场只会更加庞大、繁荣。

  -02-

  不过,随着房地产票据融资江湖的迅速扩容,江湖风波也是越来越多。比如所谓的“票据逾期拒付”。但事后来看,有些风波更像是一个个没嚼头的“瓜”。

  自去年以来,至少已有三家头部房企爆出“商票拒付”风波。

  动静闹得最大的YGC,2020年12月底,有媒体爆出,“多位供应商反映该房企下属子公司开具的商票出现成批次拒付,涉及金额约2亿”。

  当市场以为是该房企资金链爆雷了时,剧情很快翻转了。

  据官方说法,其逾期问题与中间方有关。因该笔票据一宗民事及刑事案件,账户无法使用,账户内没有资金银行系统会自动显示拒付。

  

  内部人士则回应称,对于到期的商票,公司从来没有说过拒付商票。而事件最后也是圆满解决,持票人都拿到了自己该拿的。

  年中时,两个TOP10巨头,也爆出了商票拒付的消息。最终也都得到了妥善解决。

  “商票拒付”最新的“瓜”来自SD地产公司,不过,还没等大家细细品味,就已经结束了。

  据媒体爆料,该地产公司旗下子公司——惠州市现代城房地产发展有限公司(简称“惠州现代城”)于今年4月27日至30日到期的部分票面额为50万及100万的票据,最新状态显示“提示付款已拒付”,收款人均为山西富兴盛洁净能源发展有限公司。

  根据官方声明,“拒付”风波似乎另有隐情,和YGC一样,SD出现票据拒付的症结也是出在了中间方身上。作为收款人的山西富兴盛洁净能源发展有限公司,涉嫌诈骗,进而导致相关款项被暂缓支付。

  

  可见,某种程度上,SD似乎也是拒付风波的受害者。

  值得一提的是,到了今日晚间,这颗瓜就已瓜熟地落,彻底没了悬念。

  据媒体最新报道,虽然主要责任并不在SD一方,但基于社会责任与经营诚信,本着对持票人负责的态度,截至5月8日所涉及到期的商业承兑汇票,SD已100%承兑。

  

  -03-

  那么,如何理性地看待,近来票据融资市场出现的一场场“票据拒付”风波呢?

  单从风波本身来看,我们轻易主观地将其和房企资金链紧张或者资金链断裂画上等号,还不上债了嘛。

  但如上所知,这种逻辑在现实中并不一定成立。最近的几次拒付风波都并非是因为房企资金链出了问题,而是出在了中间环节身上,某种程度上,房企也是“锅从天上来”。

  原因不难理解,一是,从主观上讲,房企是不可能坐视票据拒付的。

  因为票据市场正在成为房企融资的一个越来越重要“水龙头”,不管是TOP5的行业巨头,还是某YGC那样的白马房企,亦或是像SD这样的中小房企,都不会轻易让自己在票据融资市场的信誉受损。

  二是,从客观上讲,爆出的商票拒付金额一般都相对较少,房企也不至于拿不出。

  如SD涉及未兑付的商票款为5700万,抛开涉案的30%,不到4000万。YGC涉及的金额为4900万。无论是对YGC来说,还是SD来说,这些都是小菜一碟,都是几套房子就能解决的问题。

  所以,当下房地产行业所谓的“票据拒付”风波,顶多是吃瓜群众的“瓜”,还算不上房企的“雷”。

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